IMMOBILIEN: Pillenknick bremst den Wohnungsbau

In wenigen Jahren schon dürfte der Bedarf für Neuwohnungen deutlich sinken. Denn die geburten-starken Jahrgänge fallen als Käufer weitgehend aus.

Rainer Rickenbach
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Laut einer Prognose von Immobilienexperten der Grossbank Credit Suisse werden in den kommenden Jahren immer weniger neue Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser gebaut. (Bild: Getty)

Laut einer Prognose von Immobilienexperten der Grossbank Credit Suisse werden in den kommenden Jahren immer weniger neue Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser gebaut. (Bild: Getty)

Rainer Rickenbach

Es ist in erster Linie die Babyboomer-Generation, die in den zurückliegenden zwanzig Jahren für den mächtigen Auftrieb des Wohneigentums besorgt war. Die Bauwilligen der Jahrgänge 1945 bis 1964 verliehen der in der Schweiz traditionell tiefen Haus- und Eigentumswohnungsquote einen kräftigen Schub: Ende des vergangenen Jahrhunderts lebten bloss etwas mehr als 30 Prozent der Bevölkerung in den eigenen vier Wänden. Heute sind es über 40 Prozent.

Wohneigentümer werden älter

Die tiefen Zinsen und die selten gewordenen lukrativen Geldanlage-Alternativen befeuerten den Trend zum Wohneigentum zusätzlich. Mit der Nachfrage schossen die Preise in die Höhe – nicht so sehr für die Baukosten, sondern für die Baugrundstücke.

Die Immobilien-Fachleute von Credit Suisse Economic Research machen in einer Studie deutlich, wie sich der Wohneigentumsmarkt nach der Babyboomer-Phase weiterentwickelt. Noch um die Jahrtausendwende befanden sich die meisten Wohneigentümer im Alter von 50 bis 58 Jahren. Nun stehen sie als 59- bis 69-Jährige im Vordergrund bei den Altersklassen mit Wohneigentum. «Heute lebt eine 69-jährige Person mit der Wahrscheinlichkeit von mehr als 50 Prozent in einem Eigenheim», sagt Studien-Mitautor Thomas Rieder.

Wer es sich in dieser Altersgruppe leisten kann, in den eigenen vier Wänden zu leben, hat schon vor Jahren eine Wohnung oder ein Haus erworben. Nicht wenige sogar zweimal: Viele Ehepaare zogen im Rentenalter, als ihre Kinder ausgezogen und selbstständig waren, vom Einfamilienhaus in eine pflegeleichtere Eigentumswohnung um. Ob einmal oder zweimal gekauft: Weitere starke Impulse von den geburtenstarken Jahrgängen sind für die Bauwirtschaft nicht mehr zu erwarten.

Neue Nachfrage bricht weg

Dass die geburtenschwächeren Jahrgänge den Immobilienmarkt zusehends prägen, macht sich gemäss Einschätzung der CS-Fachleute schon in zwei Jahren erstmals deutlich bemerkbar. Seit 2005 erstellten die Baufirmen jährlich durchschnittlich 23 000 neue Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser (siehe Grafik). «Schon in zwei Jahren werden es keine 20 000 mehr sein. Die Zahl wird danach unter dieser Marke verharren», sagt Rieder. Für das nächste Jahrzehnt rechnet er mit etwa 16 000 neuen Eigenheimen pro Jahr, für das Jahrzehnt danach sogar nur noch mit rund 9000.

Dezentrale Lagen haben es schwer

Die Bau- und Immobilienwirtschaft muss sich gemäss Studie also auf eine «spürbar tiefere Zusatznachfrage nach Wohneigentum» einstellen. Diese lasse sich nur bedingt mit Aufträgen für Sanierungen von Alt- und Ersatzbauten wettmachen. Den Besitzern von mässig attraktiv geltenden Wohnungen rät Rieder, sich Gedanken über die Zukunft ihrer Immobilienvermögen zu machen. «Denn die Nachfrage nach neuem Wohneigentum wird nur noch halb so gross sein wie heute.»

Ob und wie stark die Preise sinken werden, lässt sich zurzeit schwer abschätzen. Zum einen werden im Gegensatz zu den Mietwohnungen bereits heute weniger Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser gebaut. Das Angebot ist also schon gedrosselt.

Zum andern hängt die künftige Preisentwicklung stark von der Lage des Eigenheimes ab. «Mögliche Wertverluste dürften sich in erster Linie bei zentrums­fernen, weniger attraktiven Wohnlagen bemerkbar machen», sagt Fabian Waltert, Mitautor der Studie. Bei gut gelegenen Immobilien dürften die Preise – wenn überhaupt – verzögert bröckeln. Rasante Wertsteigerungen wie in den vergangenen Jahren bleiben aber die Ausnahme.

Entlegene, leere Wohnungen

Stehen in zwanzig oder dreissig Jahren Tausende verlotterte Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser herum, die niemand haben will? Rieder: «Wir gehen davon aus, dass sich der Trend hin zu den Zentren fortsetzt. Mit der sinkenden Nachfrage ist darum mittel- bis langfristig an dezentralen Standorten mit schlechter Erschliessung sicher mit steigenden Leerständen zu rechnen.»

Wie sich der Immobilienmarkt entwickelt, hängt indes auch von der Zuwanderung aus dem Ausland ab, die seit der Einführung der Personenfreizügigkeit mit der EU ebenfalls einen starken Nachfragetreiber darstellt. Das gelte anfänglich aber vorab für die Mietwohnungen, heisst es in der CS-Studie. Auf den Eigenheimmarkt hätten die neuen Arbeitskräfte aus dem Ausland zuerst einen geringen, erst mit Verzögerung aber dann doch einen beachtlichen Einfluss.

«Von den 2013 in die Schweiz eingewanderten Personen haben sich 94 Prozent für eine Mietwohnung entschieden und nur 6 Prozent für Wohneigentum», heisst es in der Studie. Die Kaufbereitschaft nimmt indes mit jedem Jahr zu, in der die Einwanderer in der Schweiz leben. Von den vor 16 Jahren eingewanderten Personen wohnt heute fast jede dritte Person in den eigenen vier Wänden.

Trend: Günstige Mietwohnungen

Die Immobilienmarktbeobachter rechnen bei den Einwanderern trotzdem mit einer sinkenden Kauflust an Wohneigentum. Der Grund: Kamen bis vor ein paar Jahren zahlreiche kaufkräftige Deutsche ins Land, wandern heute mehr und mehr Süd- und Osteuropäer ein, die über weniger Einkommen und Vermögen verfügen. Hinzu gesellen sich die Flüchtlinge mit Bleiberecht. Die sich ändernde Einwandererstruktur vergrössert den Nachfragedruck nach günstigen Mietwohnungen. «Unter Immobilieninvestoren gelten günstige Mietwohnungen als Wachstumsnische im Markt», sagt Waltert. Ohne höheren Ausbaustandard und mit zurückhaltender Instandhaltungsinvestitionen sei in gut erschlossenen Gebieten eine genügend hohe Rendite möglich. Waltert: «Ausserdem ist in solchen Liegenschaften die Gefahr von leer stehenden Wohnungen geringer.»

Der Preisanstieg bei Mieten entschleunigt sich

Die Mieten für neue und frei gewordene Wohnungen (Angebotsmieten) steigen dieses Jahr nicht mehr weiter. Das sagen die Immobilien-Fachleute von Credit Suisse Economic Research voraus (Ausgabe vom 2. März). Bereits im vergangenen Jahr zeichnete sich eine Stabilisierung ab.

Die Vermieter inserieren länger

Grund für den Preisstillstand sind die zahlreichen neuen Mietwohnungen, die bezugsbereit sind. Angebot und Nachfrage beginnen sich auch in Städten und Agglomerationen anzugleichen. Die Folge: Freie Mietwohnungen werden in den Zeitungen und Internetportalen länger inseriert.
Vor allem Pensionskassen, Versicherungen und Banken investieren wegen des herrschenden Anlagenotstands vermehrt in Überbauungen mit Mietwohnungen. Besonders hoch ist die Bautätigkeit in diesem Mietsegment zurzeit in den Zentralschweizer Regionen Willisau, Sursee, Einsiedeln und Innerschwyz.

Eigenheim-Preise stabilisieren sich

Die Erwerbskosten für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser steigen dieses Jahr nur noch gering an. Auch diese Entwicklung setzte bereits im vergangenen Jahr ein. Stiegen die Kaufkosten für Wohneigentum zwischen 2010 und 2014 im schweizerischen Durchschnitt jährlich um rund 4,9 Prozent, waren es gemäss den Berechnungen der Credit Suisse im vergangenen Jahr nur noch 1,3 Prozent. Mit Ausnahme des Entlebuchs und des Schwyzer Bezirks March lagen die Preise in der Zentralschweiz freilich noch immer über dem nationalen Durchschnitt. In der Region Luzern war es ein Plus von 3,1 Prozent, in Zug eines von 4,6 Prozent, in Uri eines von 4,8 Prozent und in Nidwalden sogar eines von 5,8 Prozent. «Für dieses Jahr rechnen wir mit einer weiteren Reduktion des Preiswachstums. Preisrückgänge dürften jedoch die Ausnahme bleiben», sagt Thomas Rieder von der Credit Suisse.

Bild: Grafik Oliver Marx

Bild: Grafik Oliver Marx