IMMOBILIEN: Ruhe bewahren zahlt sich aus

Die Hypotheken haben angezogen in den letzten Tagen. Ist jetzt das Ende der Tiefzinsphase gekommen? Keine Panik, sagen die Experten.

Nelly Keune
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Festhypotheken sind teurer geworden, dennoch ist eine Zinswende nicht in Sicht. (Bild: Keystone)

Festhypotheken sind teurer geworden, dennoch ist eine Zinswende nicht in Sicht. (Bild: Keystone)

«Trendwende auf dem Hypothekenmarkt», das «Ende der Tiefzinsphase» und «Preisanstieg von 20 Prozent bei den Festhypotheken seit Anfang Jahr» – mit diesen Schlagzeilen haben die Medien in den letzten Tagen die Immobilienbesitzer und Käufer in der Schweiz in Panik versetzt. Das haben auch die Hypothekenvermittler und Internetvergleichsdienste gemerkt. «Wir arbeiten zurzeit im Notbetrieb, auch ich als Chef springe im Callcenter ein. Wir sind in den vergangenen Tagen mit Anfragen überhäuft worden», sagt Silvan Kaufmann, Gründer und Geschäftsführer des Hypothekenvermittlers Hypoplus.

Auch beim VZ Vermögenszentrum und beim Internetvergleichsdienst Comparis spürt man die Unruhe der Kunden, die wissen wollen, wie es mit dem Hypothekarzins weitergeht. Fest steht, dass Hypotheken noch immer extrem günstig sind. Es stimmt auch, dass Festhypotheken – je nach Laufzeit – teurer geworden sind. «Aber eher um rund 10 Prozent als um 20 Prozent», sagt Immobilienexperte Lorenz Heim vom VZ Vermögenszentrum. «Die Hypotheken sind nicht so stark gestiegen, wie es vermeldet wurde, und von einer Trendwende auf dem Markt können wir nicht reden», fügt Heim an. Es sei einfach eine Normalisierung im Gang. So ist der Leitzins zwar noch immer historisch tief, der Satz zu dem sich Banken gegenseitig Geld leihen, ist aber seit Dezember um 0,5 Prozent gestiegen. Diese Mehrkosten geben die Banken nun an die Kunden weiter. So haben die meisten Banken die Margen erhöht, die sie auf den Zins draufschlagen.

Das lässt sich auch daran erkennen, zu welchen Preisen die Banken den Libor-Zins anbieten. Libor ist die Abkürzung für London Interbank Offered Rate, dem Referenzzinssatz im Interbankengeschäft. Die Kosten der Libor-Hypothek setzen sich zusammen aus dem Libor-Zins und den über die ganze Laufzeit des Vertrages vereinbarten Margen der Bank. Konnte man in den Jahren 2010 und 2011 noch Libor-­Hypotheken mit einer Marge von 0,6 bis 0,7 Prozent abschliessen, sind es heute eher über 1,10 Prozent.

Kosten werden weitergegeben

«Es ist nun mal so, dass sich die Banken Geld leihen und dieses zu einem höheren Zinssatz an die Kunden weiterverleihen. Wenn nun die Kosten der Banken steigen, bezahlt das immer der Kunde», sagt Heim. So führten auch die neuen Vorschriften für die Banken zu Kosten, die letztendlich der Kunde bezahlt. Die Banken müssen mehr Eigenkapital vorweisen, sie haben die Kriterien für die Vergabe von Hypotheken verschärft, und Banken müssen in Zukunft Provisionen, die sie bei der Vermögensverwaltung bekommen, an die Kunden abgeben. Statt eines Zinsanstiegs als Folge einer Gesundung der Wirtschaft in Europa, bekommen die Kunden zurzeit die Rechnung für mehr Regulierung im Bankengeschäft und eine lange Tiefzinsphase, in der die Banken weniger verdient haben.

«Es gibt vereinzelte Banken, die seit einigen Wochen nur noch ein geringes Interesse an den Tag legen, neue Hypothekarkunden zu gewinnen», erklärt Silvan Kaufmann von Hypoplus. Kaufmann beobachtet auch einen deutlichen Unterschied der Zinskonditionen, die die Banken veröffentlichen, und jenen, zu denen die Kunden dann wirklich abschliessen. Gerade Banken, die eher hohe Zinssätze veröffentlichen, seien oft bereit, auch entsprechend nachzuverhandeln und um bis zu 0,3 Prozent runterzugehen. «Es ist auch jetzt noch möglich, Hypotheken zu einem sehr attraktiven Preis abzuschliessen, man muss aber genau vergleichen. In der Tendenz sind Versicherungen zurzeit eher zu besseren Konditionen bereit», so Kaufmann. Der Abschluss einer Hypothek sei wie der Kauf eines Autos. Kauft man zum Beispiel ein grösseres Auto, bekommt man eher mehr Rabatt. «Auch wenn der Kunde sein Depot oder andere Geschäfte zur Bank überträgt, gibt es bessere Konditionen», sagt Kaufmann.

Genau abwägen und prüfen

Die Bank schaue generell an, wie viel sie mit dem Kunden insgesamt verdienen kann und nicht nur mit der Hypothek. Um auch möglichst viel mit den Hypotheken zu verdienen, bieten die Banken den Kunden auch verschiedenste Kreditformen an, die Sicherheit für einen Aufpreis versprechen. Die sogenannte Forward-Hypothek wird Kunden als Möglichkeit angeboten, um auch in einigen Monaten noch von den tiefen Zinsen von heute zu profitieren. «Da muss man aber genau abwägen. Denn sie sind je nach Finanzinstitut teuer», erklärt Kaufmann.

Auch Heim vom VZ Vermögenszentrum rät den Immobilienbesitzern und Käufern, sich nicht nervös machen zu lassen. «Das jetzige Zinsniveau liegt in etwa bei dem vom März 2012. Und das gesamte letzte Jahr war durch extrem tiefe Zinsen geprägt. Der Zins steigt erst, wenn sich die wirtschaftliche Lage in Europa klar verbessert», so Heim. Dafür sehe er aber noch keine Anzeichen.

Die Margen könnten allerdings noch weiter nach oben gehen, sagt Stefan Rüesch von Comparis. «Die Margen werden so weitersteigen, wie es die Kunden mitmachen», sagt Rüesch. Weitere regulatorische Massnahmen in der Bankbranche könnten zu höheren Hypothekarkrediten führen. Rüesch beobachtet, dass sich einige Kunden schon heute absichern wollen. «Die Zahl der langfristigen Hypotheken ist in den letzten Wochen leicht gestiegen», betont der Immobilienexperte.