IMMOBILIEN: Suva ist eine Immobilienmacht

Die Suva gehört zu den grössten Immobilien- besitzern der Schweiz. Mark Honauer erklärt, welche Strategie dahintersteckt und wie viel der Unfallversicherer daran verdient.

Rainer Rickenbach
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In Emmen baut die Suva ein Gebäude mit 53 Alterswohnungen. (Bild Pius Amrein)

In Emmen baut die Suva ein Gebäude mit 53 Alterswohnungen. (Bild Pius Amrein)

Rund 4,4 Milliarden Franken hat die Suva in Wohnungen, Büros, Gewerbebauten und Einkaufszentren gesteckt. Das macht bei einem gesamten Investitionsvolumen von 44 Milliarden rund 10 Prozent aus – je nach Bewertung der anderen Kapitalanlagen sind es mal mehr, mal weniger.

«Die Suva gehört zusammen mit Privatversicherungen, Banken und börsenkapitalisierten Immobilienfirmen zu den zehn grössten Immobilieninvestoren der Schweiz. In der Zentralschweiz ist sie wahrscheinlich die grösste», sagt Mark Honauer. Er ist Chef Immobilien beim öffentlich-rechtlichen Unfallversicherer.

Die Suva baut und vermietet

Der grösste Immobilienbesitzer des Landes ist das Militärdepartement VBS. Mehr als 26 000 Objekte gehören ihm, sie verteilen sich auf 26 Quadratkilometer Land. Ganz vorne dabei sind auch die SBB mit ihren 4000 Gebäuden. Mit dem gut 3000 Kilometer langen Streckennetz gehören dem Transportunternehmen zudem 101 Quadratkilometer Land. In der Privatwirtschaft gilt Swiss Life als grösste Gebäudebesitzerin. Der börsenkotierte Lebensversicherer ist im Besitz von Immobilien im Wert von mehr als 12 Milliarden Franken.

Keine Investitionen im Ausland

Trotzdem gehören drei von vier Schweizer Wohnungen Privatpersonen. Auch wenn die Zahl der Eigenheimbesitzer stark zugenommen hat, bleibt die Schweiz ein Land von Mietern (über 60 Prozent). Ihnen kommt die Immobilien-Strategie der Suva entgegen, denn der Unfallversicherer beschränkt sich bei seinen Investitionen auf Mietobjekte in der Schweiz. «Wir sind keine Immobilienmakler und wir investieren nicht im Ausland, weil wir uns dem Schweizer Markt verpflichtet fühlen. Wir kennen ihn gut. Kommt hinzu, dass die schweizerische Bauindustrie ein wichtiger Kunde unserer Versicherung ist», sagt Honauer. Etwas mehr als die Hälfte der vermieteten Suva-Immobilien sind Gewerbe- und Ladenflächen, etwas weniger als die Hälfte Wohnungen.

Dreistellige Millionen-Investitionen

Pro Jahr kommen bei der Suva 200 bis 250 Millionen Franken für Direktinvestitionen auf dem Immobilien-Markt zusammen. Das liegt unter der früher üblichen 300-Millionen-Franken-Marke. «Der Markt ist schwieriger geworden, und wir investieren nicht auf Teufel komm raus», so Honauer. Schwieriger wurde der Markt mit der Finanzkrise, die das Bedürfnis nach Geldanlagen abseits der Börsen schlagartig erhöhte. Mark Honauer: «Es ist sehr viel Geld vorhanden, das investiert sein will. Die tiefen Zinsen und die hohen Zuwanderungszahlen sind die beiden wichtigsten Hebel, die den Immobilienmarkt stützen und so begehrt machen.»

Für die Suva bedeutet das: Sie sieht sich auf einem Markt mit stark gestiegenen Preisen und von zahlreichen Mitbewerbern umgeben. Oder wie es der Chef Immobilien formuliert: «Sind wenig Fische, aber viele Fischfangangeln im Teich, wird der Fisch teuer.»

Das dürfe die seit 2006 eigenständige Abteilung Immobilien der Suva aber nicht in Versuchung führen, es mit der marktwirtschaftlichen Tauglichkeit der Investitionsobjekte nicht genau zu nehmen. «Das wäre gegenüber den Prämienzahlern der Suva nicht vertretbar», so Honauer.

Gute Performance

Im vergangenen Jahr legte die Suva in ihrem Immobilienbereich eine Performance von 5,5 Prozent hin. Diese setzt sich aus dem Cash Flow (sagt viel über die Investitionsfähigkeit eines Unternehmens aus) und den Wertänderungsrenditen zusammen. «Unsere Immobilienperformance trug zusammen mit den Kapitalanlagen wesentlich zu den sieben Prämiensenkungen in Folge bei der Unfallversicherung bei», sagt Honauer. Die 5,5 Prozent seien «eher konservativ» gerechnet.

Direktanlagen sind verlässlicher

Nebst dem Geschäft mit den realen Immobilien hat der Unfallversicherer auch 1,2 Milliarden Franken in Immobilienfonds investiert, die nicht von der Abteilung Immobilien betreut werden. Was die Gretchenfrage aufwirft: Was ist nun rentabler? Eine wirkliche Immobilie als Direktanlage oder die Wertpapiere eines grossen Fonds? Honauer: «Die Fonds variieren stark, schliesslich werden sie an Börsen gehandelt. Immobilien als Direktanlagen bringen zwar eigene Management- und Betriebskosten mit sich, sind aber verlässlicher. Denn Mieteinnahmen lassen sich im Voraus ziemlich genau budgetieren.»

Stockwerk-Eigentum unter Druck

Die Sicherheit beim Budgetieren gilt, so lange es mit dem Immobilienmarkt aufwärts geht. Der Bundesrat und die Nationalbank machen sich indes nach zehn Boom-Jahren Sorgen und haben für die Banken und die Finanzierung von Wohneigentum eine Reihe von Einschränkungen bereits eingeführt oder in Aussicht gestellt. Davon versprechen sie sich eine sanfte Landung, wenn die Zinswende kommt.

«Die Vorboten einer Trendwende sind erkennbar. Die Zahl der Gesuche für Baubewilligungen ist in einigen Regionen deutlich zurückgegangen. Mit Ausnahme des oberen Segments beim Stockwerkeigentum dürfte die Landung sanft ausfallen, was wiederum den Druck auf die Mietwohnungen erhöhen wird», sagt Honauer voraus. Darum seien institutionelle Anleger wie die Suva nicht stark davon betroffen, sofern sie sich vom Eigentumswohnungsmarkt fernhalten.

Bei den Büro- und Ladenflächen sind die Leerstände mit 7 bis 8 Prozent für Schweizer Verhältnisse hoch. Doch auch da verhält es sich regional und vor allem je nach Lagequalität sehr unterschiedlich. In Zürich zum Beispiel kommen die Grossbanken mit weniger Personal und somit auch Raum aus, in Basel hingegen bauen die Pharmaunternehmen stark aus.

Die Suva-Pläne in der Region

rr. In der Zentralschweiz verfolgt die Suva gegenwärtig vor allem im Kanton Luzern grössere Projekte.

  • Schweighofpark, Kriens: Zusammen mit andern Investoren plant die Suva dort ein neues Stadtquartier. Sie investiert 73,5 Millionen Franken in vier Gebäude. Drei davon werden für 139 Mietwohnungen Platz bieten, das vierte wird ein Bürogebäude. Als Baubeginn ist der Herbst 2015 terminiert.
  • Alterswohnungen, Emmen: Die Bauarbeiten sind bereits im Gange. Neben dem neuen Betagtenzentrum Emmenfeld der Gemeinde baut die Suva ein Gebäude mit 53 Alterswohnungen. Sie investiert 21 Millionen Franken. Die Suva hat bereits die Mantelnutzung des Stadions St.-Jakob-Park in Basel erworben, betrieben wird die Altersresidenz mit 107 Wohnungen dort von der Tertianum AG. «Als öffentlich-rechtliche Einrichtung haben wir in diesem Markt einen gewissen Wettbewerbsvorteil», sagt Mark Honauer, Leiter Immobilien bei der Suva.
  • D 4, Root: Die Pläne für die nächste Etappe der Geschäfts- und Gewerbeliegenschaft D 4 Business Village liegen schon seit einiger Zeit pfannenfertig in der Schublade. Sie sehen ein Bürogebäude für 40 Millionen Franken vor. «Wenn wir die Hälfte der Fläche vermietet haben, legen wir los», stellt Honauer in Aussicht.