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IMMOBILIEN: Teures Eigentum zwingt zu Abstrichen

Raus aufs Land, weniger Platz, günstigere Küche, eine statt zwei Nasszellen – viele Käufer von Häusern und Stockwerkeigentum müssen bescheidener werden, damit sie es sich überhaupt leisten können.
Thomas Griesser Kym
Ein luxuriöses Mehrfamilienhaus in Schwyz. Bild: Gaetan Bally/KEY

Ein luxuriöses Mehrfamilienhaus in Schwyz. Bild: Gaetan Bally/KEY

Grössere Wohnungen und Häuser, mehr Zimmer, mehr Quadratmeter pro Person im Haushalt, höherer Ausbaustandard, bessere Lagen – nach diesem Credo hat der Schweizer Immobilienmarkt für Wohneigentum viele Jahre funktioniert. Und nun das: Seit einiger Zeit beobachtet Raiff­eisen-Chefökonom Martin Neff, «dass die Käufer von Eigentumsobjekten vermehrt zu Kompromissen bereit sind». So gelte für viele Leute heute die Devise: raus aufs Land, etwa an Lagen, die schlechter erschlossen sind als Gebiete in einer Agglomeration (Makrolage), und/oder man lässt sich innerhalb einer Gemeinde an der lärmigen Bahn­linie oder einer viel befahrenen Strasse nieder statt im ruhigen Villenviertel mit viel Grün drumherum (Mikrolage). Auch bei Grösse oder Qualität machen Käufer vermehrt Abstriche.

Diese Entwicklung ist laut Neff Folge «eines Preisniveaus, das nicht mehr für alle erschwinglich ist». Um trotzdem Besitzer eines Eigenheims werden zu können, gehen viele die erwähnten Kompromisse ein. So lässt sich am meisten bei der Makrolage Geld sparen, also indem man ländlich statt urban wohnt, womit ein Einfamilienhaus im Schnitt einen Viertel günstiger kommt. Dieser Trend führt laut Neff dazu, dass sich «die Nachfrage entlang der Verkehrswege immer mehr in die Peripherie hin­einfrisst». Die Folge: Die Preise gehen aktuell dort ab, wo man nicht gerade den Puls der Wirtschaft vermutet. Erhebungen zeigen, dass die Preise für Wohneigentum in peripheren Lagen seit einiger Zeit stärker steigen als in urbanen Hotspots, bei denen das Preisniveau freilich immer noch deutlich höher ist.

Der Bau von Mietwohnungen floriert

Insgesamt zeigen die Indices von Raiffeisen, dass die Preise im dritten Quartal 2016 gegenüber dem Vorquartal spürbar langsamer gewachsen sind. Einfamilienhäuser wurden etwas teurer, Stockwerkeigentum etwas günstiger. Das bedeutet aber: Weil die Preise immer noch leicht gestiegen sind, aber Käufer gleichzeitig Abstriche am Eigentumsobjekt gemacht haben, um sich dessen Erwerb leisten zu können, gab es fürs praktisch gleiche Geld weniger Haus oder Wohnung. Oder weniger Qualität oder eine schlechtere Lage. Oder eine Kombination aus allem. Zudem zeigt sich, dass luxuriöse Häuser und Wohnungen im Hochpreissegment am schwersten vermittelbar sind und hier die Preise am stärksten nach unten korrigiert werden. Entsprechend werden auch weniger Luxusobjekte gebaut.

Generell beobachtet Neff, dass weniger Wohneigentum gebaut wird, wohingegen der Bau von Mietwohnungen floriert. Das hat das Angebot anschwellen lassen, zumal die Nachfrage trotz Wohnungsknappheit in manchen Städten an Dynamik verloren hat, nicht zuletzt wegen der nachlassenden Zuwanderung. Die Zahl leer stehender Mietwohnungen nähert sich laut Neff rasch der Marke von 50 000, nachdem es vor drei Jahren erst gut 30 000 gewesen sind. Als Folge geben vor allem die Angebotsmieten neuer Wohnungen leicht nach, aber auch die Bestandesmieten nehmen nur noch leicht zu, denn: «In etlichen Gemeinden der Schweiz sind die Leerstände auf kritische Werte gestiegen», sagt Neff.

Trotzdem bleibt Kaufen günstiger als Mieten, wie Neff sagt. Allerdings hätten die Tragbarkeitskriterien für die Hypothekenvergabe «der breiten Masse der Bevölkerung den Weg ins Wohneigentum sukzessive verbaut» (siehe Interview). Nur wenige junge Haushalte könnten die geforderten 10 Prozent harten Eigenkapitals aufbringen, und «beendet wird der Traum von den eigenen vier Wänden» vom kalkulatorischen Zinssatz von 5 Prozent. Eine Hypothek bekommt dabei nur, wer sie auch bei 5 Prozent stemmen kann, also auch dann maximal einen Drittel des Bruttoeinkommens seines Haushalts aufwenden muss.

Deutlich mehr Leute könnten Wohneigentum kaufen, würde der kalkulatorische Zinssatz auf 3 Prozent gesenkt. Das wäre laut Neff «zeitgemäss», denn Hypotheken seien «einzigartig günstig». Was er nicht sagt: Die Sparzinsen, die die Banken vergüten, sind auch einzigartig tief. Und viele Banken gefallen sich darin, allerlei Gebühren zu erhöhen.

Thomas Griesser Kym

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