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IMMOBILIENMARKT: Investoren halten sich zurück

Die Preise für Mietwohnungen und Wohneigentum sanken im vergangenen Jahr. Die Zahl der Baubewilligungen normalisiert sich. Trotzdem droht nach Einschätzung der Experten noch keine grosse Flaute.
Rainer Rickenbach
Die steigende Quote leer stehender Mietwohnungen mahnt Investoren zur Vorsicht. (Bild: Eveline Beerkircher (Schenkon, 11. Oktober 2017))

Die steigende Quote leer stehender Mietwohnungen mahnt Investoren zur Vorsicht. (Bild: Eveline Beerkircher (Schenkon, 11. Oktober 2017))

Rainer Rickenbach

Die Preise für Eigentumswohnungen fielen im vergangenen Jahr um 4 Prozent. Die inserierten Mietwohnungen waren um 1,2 Prozent günstiger zu haben als noch im Vorjahr, in der Zentralschweiz waren sie sogar 1,6 Prozent billiger. Diese Bilanz zieht die Immobilien-Plattform Immoscout 24. Das Preisniveau der Mietwohnungen sank auf das Niveau vom August 2015. Der Durchschnittspreis für einen Quadratmeter Eigentumswohnung fiel 2017 innerhalb von bloss einem halben Jahr von 7350 auf 6900 Franken.

Handelt es sich um Vorbo­- ten einer Immobilienkrise? Die Fachleute wiegeln ab. «Im vergangenen Jahr haben uns die Thematik der niedrigen Zinsen, der hohen Preise für Anlage­immobilien wegen des Anlagenotstandes sowie die Diskussionen um höhere Leerstände begleitet», sagt Martin Waeber, Direktor von Immoscout 24.

Waeber geht davon aus, dass diese Themen die Player am Immobilienmarkt auch in diesem Jahr auf Trab halten ­werden. Weil die Banken bei der Hypothekenvergabe streng bleiben, rechnet Waeber trotz günstig bleibender Zinsen nicht mit einem wiederaufflammenden Bauboom. Einen Absturz sagt er allerdings auch nicht voraus.

Auch Patrick Schnorf vom Immobiliendienstleister Wüest Partner rechnet mit einem recht stabilen Immobilienmarkt. «Die Angebotsmieten bleiben unter Druck, und die Leerstandquote dürfte weiter steigen. Die Preise für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser hingegen verharren auf hohem Niveau und legen je nach Region sogar leicht zu», prophezeit er für dieses Jahr. Allerdings könnte nach seiner Einschätzung der Mietmarkt wieder mehr in Bewegung geraten. Nämlich dann, wenn der Wirtschaftsaufschwung noch stärker ausfällt als vorhergesagt. «Dann würde die Einwanderung aus den EU-Ländern erneut zunehmen und die Nachfrage nach Mietwohnungen anziehen», so Schnorf. Gegen dieses Szenario spricht indes, dass die Wirtschaft auch in den üblichen Herkunftsländern der Zuzüger deutlich an Fahrt gewinnt.

Zahl der Baubewilligungen geht in der Region zurück

Weil in nächster Zeit kein Ende des Anlagenotstandes absehbar ist, fliesst weiterhin viel Geld in direkte Immobilienanlagen. Schnorf: «Meistens ist von den institutionellen Anlegern die Rede, wenn es um Immobilieninvestitionen geht. Das ist korrekt, sie stehen oft hinter den grossen Wohnbauprojekten. Doch auch Private legen viel Geld im Wohnbaugeschäft an.» Beide Investorengruppen sind indes vorsichtiger geworden, seit die Quote leer stehender Mietwohnungen die 2-Prozent-Marke überstiegen hat (siehe Tabelle).

Im Zeitraum vom Frühling 2015 bis Frühling 2017 stieg zwar die Zahl der Neubaubewilligungen schweizweit um 3,2 Prozent. In einzelnen Regionen findet das Ende des Booms jedoch in einem fast schon dramatisch anmutenden Rückgang der Neubaubewilligungen für Miethäuser seinen Niederschlag. Das gilt auch für die Zentralschweiz, wo die Unterschiede von Region zu Region gross sind. Im Zeitraum von 2015 bis 2017 stürzte die Nachfrage nach Neubaubewilligungen in Uri (minus 81 Prozent) und im Bezirk Einsiedeln (minus 86 Prozent) regelrecht ab.

Etwas weniger markant, aber immer noch deutlich präsentieren sich die rückläufigen Baubewilligungen in den meisten übrigen Teilen der Zentralschweiz: Stadt und Agglomeration Luzern (minus 45 Prozent), Kanton Zug (minus 33 Prozent), Innerschwyz (minus 22 Prozent) und Nidwalden (minus 63 Prozent).

Mehr Baubewilligungen haben die Behörden einzig in den Gebieten Willisau, Seetal, Sursee und Obwalden ausgestellt. Schnorf: «Es handelt sich um eine Normalisierung der Bautätigkeit, die vor drei Jahren einen Spitzenwert erreicht hatte. Der Rückgang ist zu begrüssen. Denn der Markt reagiert auf die nachlassende Nachfrage.» Das sei vor allem auf dem Mietwohnungsmarkt der Fall. Die Kauflust beim Wohneigentum in der Zentralschweiz sei hingegen ungebrochen weit verbreitet.

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