IMMOBILIENSTEUER: Eigenmietwert gerät ins Wanken

Der Hauseigentümerverband nimmt einen weiteren Anlauf, die ungeliebte Eigenmietwertbesteuerung zu kippen. Er gibt sich dafür kompromissbereit. Das erhöht seine Chancen.

Rainer Rickenbach
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Die Besteuerung des Eigenmietwerts ist umstritten: ein Wohnquartier mit Einfamilienhäusern im Kanton St. Gallen. (Bild: Benjamin Manser)

Die Besteuerung des Eigenmietwerts ist umstritten: ein Wohnquartier mit Einfamilienhäusern im Kanton St. Gallen. (Bild: Benjamin Manser)

Rainer Rickenbach

rainer.rickenbach@luzernerzeitung.ch

Eigentlich hatte der Schweizerische Hauseigentümerverband vor, eine Wahlmöglichkeit einzuführen. Die Wohnraumeigentümer hätten mit ihr als Alternative zum heutigen System auf die Besteuerung des Eigenmietwerts verzichten und als Konsequenz daraus keine Schuldzinsabzüge vornehmen können. Eine Initiative mit einer solchen Wahlmöglichkeit für Rentner ist vor fünf Jahren bei den Stimmberechtigten nur knapp gescheitert. Doch im Parlament kam Verbandspräsident und Nationalrat Hans Egloff (SVP/ZH) nicht durch. Der Tenor lautete: Wenn schon die Eigenmietwert-Steuer antasten, dann gleich einen generellen Systemwechsel in die Wege leiten.

Die Besteuerung des Eigenmietwerts ist vielen ein Dorn im Auge. Den Haus- und Wohnungseigentümern wird ein fiktiver Mietertrag aus der selbst bewohnten Liegenschaft zum Einkommen dazugezählt. Im Nachteil sind jene, die ihre Schulden abbezahlt haben und darum keine Abzüge für Schuldzinsen anbringen können. Sie zahlen mehr Steuern, weil sie sparsam waren.

In der zuständigen Kommission des Ständerates zeichnet sich nun ein Durchbruch ab. Denn die Hauseigentümer rücken von liebgewonnenen, aber nicht mehrheitsfähigen Positionen ab. So sind die Möglichkeiten des steuerlichen Abzugs von Unterhaltsarbeiten oder Energiesparmassnahmen bei selbst bewohntem Wohneigentum für den Verband kein Tabu mehr. Bisher hatte er bei seinen erfolglosen Versuchen, die Eigenmietwertsteuer zu kippen, auf diese Abzugsmöglichkeiten beharrt. Gemäss seiner Mitteilung soll es künftig den Kantonen überlassen bleiben, welche der Abzüge sie weiterhin tolerieren. «Wir wollen die Situation deblockieren und sind bereit, dafür ein paar Schritte zu tun», sagt Brigitte Häberli, Vizepräsidentin des Hauseigentümerverbands und Thurgauer CVP-Ständerätin.

So sieht der Kompromiss nach Vorstellung der Hauseigentümer aus: Die Besteuerung des Eigenmietwertes bei selbst bewohntem Wohneigentum wird abgeschafft. Im Gegenzug gibt es folgerichtig keinen Abzug der Schuldzinsen mehr. Der Systemwechsel beschränkt sich auf den Hauptwohnsitz. Der Schuldzinsabzug soll weiterhin für vermietete Wohnungen (Renditeliegenschaften) oder Einnahmen aus Zweitwohnungen möglich sein.

Es liegen heute keine genauen Zahlen zu Steuereinnahmen von Bund und Kantonen durch die umstrittene Steuer vor. Als vor fünf Jahren über die Volks­initiative «Sicheres Wohnen im Alter» abgestimmt wurde, war von 750 Millionen Franken die Rede. Doch der Ausfall bezog sich nur auf Immobilienbesitzer im Rentenalter. Kommt hinzu, dass sich in den zurückliegenden Jahren zahlreiche Neueigentümer zu den Immobiliensteuerzahlern gesellten und wegen der tiefen Hypothekarzinsen der Schuldzinsabzug gering ausfällt.

Fehlanreiz führt zu hohen Immobilienkrediten

Die kantonalen Zahlen machen indes deutlich, dass die Besteuerung des Eigenmietwertes eine stark steigende Einnahmequelle für die Kantonskassen darstellt – besonders dort, wo neue Immobilienschatzungen vorgenommen wurden.

Für den Systemwechsel spricht, dass mit ihm ein nicht zu unterschätzender Fehlanreiz für Immobilienschulden entfallen würde. Auf der Länderrangliste «Immobilien auf Pump» ziert die Schweiz unter den Industriestaaten den letzten Platz, in kaum einem anderen Land haben die Wohnimmobilienkredite, gemessen am Bruttoinlandprodukt, ein so hohes Gewicht. Das hat mit den hohen Preisen, aber eben auch mit der Besteuerung des Eigenmietwertes zu tun.

Hohe Immobilienschulden sind volkswirtschaftlich nicht unproblematisch, wie der Berner Ökonomieprofessor Aymo Brunetti in einer vielbeachteten Studie schreibt. «Aus Steueroptimierungsgründen amortisieren viele Schweizer Haushalte ihre Hypotheken nicht», heisst es dort. Die Folge: Im Falles eines Schocks, etwa einer scharfen Zinswende, könnten zahlreiche Kreditnehmer die Zinsen nicht mehr zahlen, und hastige Immobilienverkäufe würden eine Abwärts­spirale der Preise auf dem Wohneigentumsmarkt in Bewegung setzen.

Zinsausfälle wiederum bringen die Banken in Schwierigkeiten. Brunetti erinnert an die Immobilienkrise der 1990er-Jahre, an deren Anfang ein heftiger Zinsanstieg stand. Damals mussten die Banken im inländischen Kreditgeschäft etwa 42 Milliarden Franken abschreiben.