Wegen Zweitwohnungsinitiative
In den Schweizer Alpen sind 9400 Luxus-Immobilien zu Ladenhütern geworden

Über vier Jahre nach dem Ja zur Zweitwohnungsinitiative sind noch immer 9400 Zweitwohnungen auf dem Markt. In den Alpen fehlen die Hauskäufer, vor allem Neureiche aus dem Osten haben das Interesse verloren.

Roman Seiler
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Für diese Luxusvilla am Suvretta-Hang in St. Moritz wird ein Käufer gesucht, der 52 Millionen Franken zu zahlen bereit ist. Der Besitzer, der italienische Unternehmer Carlo de Benedetti, wird sich womöglich gedulden müssen. HO

Für diese Luxusvilla am Suvretta-Hang in St. Moritz wird ein Käufer gesucht, der 52 Millionen Franken zu zahlen bereit ist. Der Besitzer, der italienische Unternehmer Carlo de Benedetti, wird sich womöglich gedulden müssen. HO

Das muss man sich leisten können: Immobilienmakler des Auktionshauses Sotheby’s suchen einen Käufer, der bereit ist, 52 Millionen Franken für eine Villa am Suvretta-Hang in St. Moritz auszugeben. Sie gehört Carlo de Benedetti (82), einem italienischen Unternehmer mit Schweizer Pass. Es ist das teuerste Angebot, das zurzeit auf einschlägigen Internetseiten ausgeschrieben ist.

Neureiche aus dem Osten fehlen

Auch die «Villa Cubo» im Zentrum von St. Moritz ist für 50 Millionen Franken zu haben. Leicht ist es nicht, solche Objekte loszuwerden. Das Engadin befindet sich im Umbruch. Vermögende Gäste aus Süddeutschland, Norditalien und Russland fehlen, die im letzten Jahrzehnt die Preise in den Hotels, den Restaurants und der Immobilien in die Höhe getrieben haben.

Für diese Luxusvilla am Suvretta-Hang in St. Moritz wird ein Käufer gesucht, der 52 Millionen Franken zu zahlen bereit ist.

Für diese Luxusvilla am Suvretta-Hang in St. Moritz wird ein Käufer gesucht, der 52 Millionen Franken zu zahlen bereit ist.

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Laut dem Immobilienmakler Sascha Ginesta fänden sich kaum mehr Käufer für Luxusimmobilien: «Es gibt vielleicht eine Transaktion oder zwei pro Jahr, obwohl im Moment relativ viele Objekte im Wert von mehr als 10 Millionen Franken angeboten werden.» Die Preise, die für Luxushäuser bis 2012 realisiert werden konnten, seien kaum mehr zu erzielen, sagt Ginesta: «Gegenüber dem Höchst muss mit einem Rückgang von 5 bis 20 Prozent gerechnet werden.» Damit lägen die Preise aber immer noch über denjenigen, die vor zehn Jahren bezahlt worden seien.

Doch nicht nur im Oberengadin, in fast allen touristischen Regionen übersteigt das Angebot an Zweitwohnungen die Nachfrage bei weitem – nicht nur im Luxussegment. Das zeigen aktuellste Zahlen des Immobilien-Beratungsunternehmens Wüest Partner, die der «Nordwestschweiz» vorliegen. Ende September waren gemäss Inseraten 9338 Zweitwohnungen im Wert von rund 4,5 Milliarden Franken zum Kauf ausgeschrieben, nur 340 weniger als vor einem Jahr. Im März 2012, als die Zweitwohnungsinitiative überraschend angenommen worden ist, waren es gar mehr als 9900. Dazu sagt Robert Weinert von Wüest Partner: «Um das Angebot, das sich kurz vor und kurz nach Annahme der Zweitwohnungsinitiative aufgebaut hat, abzubauen, wird es einige Zeit brauchen.»

Das Angebot

Die Initiative des Umweltschützers Franz Weber hat dazu geführt, dass gebaut worden ist, was noch gebaut werden konnte. Innert vier Jahren sei ein Volumen erstellt worden, das auf zehn Jahre hinaus geplant gewesen sei, sagt Ginesta: «Neue Zweitwohnungen kommen deshalb nicht mehr auf den Markt.» Ein grosser Teil davon konnte auch abgesetzt werden. Doch gleichzeitig kommen viele Altwohnungen auf den Markt, beispielsweise aus den Siebzigerjahren. Für diese einen Käufer zu finden, sei nicht einfach, so Ginesta, «insbesondere dann, wenn die Lage nicht stimmt.» Das gilt vor allem für Graubünden und das Wallis. In diesen zwei Kantonen sind 2115 respektive 4633 Objekte zum Kauf ausgeschrieben.

In vielen Ferienregionen macht sich Katerstimmung breit. Gemäss Daten von Wüest Partner Bern brachen die Preise seit 2013 in der Region von Verbier VS um 14 bis 18 Prozent ein, in Saanen und Gstaad um 16, in Zermatt um 13 und in St. Moritz um 12 Prozent. Hingegen halten sich die Preise in Ferienorten wie Arosa, Flims und Laax, Grindelwald oder der Lenzerheide.

Parallel dazu geht die Zahl der Transaktionen zurück. Daniel Guinnard, Leiter der gleichnamigen Immobilienagentur in Verbier, schätzt, dass die Zahl der Verkäufe auf dem Gemeindegebiet von Verbier in diesem Jahr um gut 100 auf gegen 450 zurückgehen werde: «Daher dürfte das Verkaufsvolumen um rund 70 auf 400 Millionen Franken schrumpfen.» Auf der gegenüberliegenden Seite, in Crans-Montana, sei die Zahl der Transaktionen sogar um mehr als die Hälfte tiefer, sagt der Makler Thomas Pittet von ReMax.

Der Grund dafür ist ungemütlich. Gemäss Fredy Hasenmaile, Immobilien-Experte der Credit Suisse (CS), warteten Käufer ab, weil sie annähmen, dass die Preise für Zweitwohnungen sinken werden: «Daher bleiben viele Objekte auf dem Markt, weil die Besitzer den gewünschten Preis nicht erzielen.» Das Überangebot an Zweitwohnungen liesse sich im Wallis und in Graubünden ohne Preisnachlässe kaum abbauen: «Spätestens dann, wenn die Hypothekarzinsen wieder ansteigen, dürften die Preise für Zweitwohnungen weiter sinken.»

Verkäufer und Käufer

Der Wind hat gedreht – auch für die Vermarkter. Bis 2010 seien die Kunden von alleine in seine Agentur gekommen, sagt Guinnard: «Heute müssen wir auf die Kunden zugehen, unsere Wohnangebote im Internet und in Zeitungen ausschreiben. Der Verkauf ist aufwendiger geworden und wir verdienen weniger als früher.»

Das Überangebot baut sich eben kaum mehr ab, weil sich mehr oder weniger alle früheren Kundensegmente zurückhalten. Objekte werden abgestossen, weil die Nachfahren der Käufer kein Interesse mehr daran haben. Ausländisches Schwarzgeld gibt es kaum mehr, das in Immobilien gesteckt werden kann. Wegen des Falls des Bankgeheimnisses trennen sich viele Ausländer von ihren Objekten, um mit ihrem Fiskus ins Reine zu kommen. Dazu kommt der starke Franken. Wer jetzt als Europäer sein Objekt verkauft, realisiert auch währungsbedingt noch einen satten Gewinn. Selbst dann, wenn das Feriendomizil nicht zum veranschlagten Preis abgesetzt werden kann.

Pittet stellt daher fest: «Zehn Ausländer wollen verkaufen, nur einer will kaufen.» Obendrein gibt es kaum mehr Banker, die wie früher ihre Boni in Feriendomizile stecken. Dazu kam, dass die Rechtsunsicherheit nach der Annahme der Zweitwohnungsinitiative Schweizer von Käufen abgehalten hat. Da nun Gesetz und Verordnung seit Anfang Jahr in Kraft sind, dürften sich Einheimische gemäss Hasenmaile wieder vermehrt für Ferienwohnungen interessieren. Die Frage ist nur, welchen Preis sie dafür zu zahlen bereit sind.