Wohnen
Mieten ist doppelt so teuer wie kaufen

Das Kaufen einer Immobilie bleibt zwar attraktiv. Doch der Markt ist intransparent geworden.

Andreas Schaffner
Drucken
Teilen

Noch immer sind Schweizer ein Volk von Mietern. Die Wohneigentumsquote in der Schweiz ist im internationalen Vergleich tief. Nur 37,5 Prozent aller dauernd bewohnten Wohnungen wurden im Jahr 2013 laut dem Bundesamt für Wohnungswesen «von ihren Eigentümern selbst bewohnt». Das ist der geringste Anteil unter allen europäischen Ländern, aber immerhin höher als noch vor 20 Jahren. Die historisch tiefen Zinsen haben einzelne Schweizer in den letzen Jahren zu Eigentümern werden lassen. In den letzten Jahren wurde gekauft wie noch nie. Dies trotz steigenden Immobilienpreisen.

Droht Immobilienblase?

Die Gefahr einer Blase auf dem Schweizer Immobilienmarkt nimmt zu, warnte kürzlich die UBS. Ihr Immobilienindex sei im zweiten Quartal dieses Jahres so stark gestiegen wie seit 2012 nicht mehr. Andere Experten sehen dies weniger dramatisch.

Sicher ist: Der Schweizer Regulator hat in den zwei letzten Jahren aus Angst vor einer Immobilienblase die Kreditrichtlinien im Schweizer Hypomarkt angezogen. Die Immobilienpreise sind seither weniger schnell gestiegen. Seit der Aufhebung des Mindestkurses zum Euro durch die SNB im Januar und die Einführung von Negativzinsen sind die Hypothekarzinsen aber leicht teurer geworden.

Mangels Anlage-Alternativen kaufen heute immer noch viele Kunden munter weiter Immobilien. Der Trend zur Zweitwohnung zieht sich durch breite Bevölkerungsschichten: Private kaufen Wohnungen als Anlageobjekte. Die Frage, die sich für sehr viele Schweizer heute immer noch stellt: Wie attraktiv ist der Immobilien-Kauf heute unter diesen viel anspruchsvolleren Rahmenbedingungen wirklich? Lohnt es sich wirklich, ein Eigenheim zu kaufen, statt zu mieten? Ja, sagt dazu klar Stefan Heitmann, Mitgründer und Chef des Hypothekenvermittlers Moneypark, und verweist auf verschiedene Rechenbeispiele. «Aufgrund der aktuellen angespannten Situation bei den Mieten und den tiefen Hypothekarzinsen lohnt sich ein Kauf einer Immobilie nach wie vor. Gleichwohl ist es für den Kunden schwieriger geworden, den Durchblick zu erhalten. Der Hypothekarmarkt ist intransparent geworden.»

So viel spart ein Durchschnittskäufer

Der Schweizer Durchschnitts-Hypothekarkunde nimmt eine Neuhypothek von 690 000 Franken auf und zahlt dafür rund 900 Franken pro Monat. Das entspricht etwas mehr als 1,5 Prozent Jahreszins. Die durchschnittliche Liegenschaft ist mit knapp unter einer Million Franken bewertet. Bei Nebenkosten von 820 Franken und einer Amortisationszahlung von rund einem Prozent des Hypothekarbetrags (monatlich 575 Franken) bezahlt der Hauskäufer rund 2615 Franken im Monat. Die Miete eines entsprechenden Objekts kostet laut den Berechnungen von Moneypark mindestens 3500 Franken im Monat. Bei Nebenkosten von 740 Franken ergibt das 4240 Franken. Die Rechnung nimmt in Kauf, dass der Immobilienkäufer die 270 000 Franken anderweitig anlegen könnte. Bei einer Jahresrendite von 4 Prozent wären dies 970. Davon abgezogen wurde die Wertsteigerung der Immobilie um jährlich 2,7 Prozent, was monatlich 650 Franken ausmacht. (ASC)

Doch es gibt eine Kehrseite der Medaille. Die gestiegenen Preise und die neuen Regeln der Banken führen dazu, dass es sich längst nicht mehr alle leisten können. Es braucht mehr Eigenkapital als noch vor wenigen Jahren. Die Verwendung von Pensionskassengeldern bei der Finanzierung der Liegenschaft wurde etwa eingeschränkt.

«Banken sind Rosinenpicker»

Für Heitmann kommt noch ein weiterer Punkt hinzu: Banken sind seiner Meinung nach zu «Rosinenpickern» geworden. Trotz attraktiver Zinssätze sei es schwieriger geworden, an eine Hypothek zu kommen: «Die bestehenden Kunden werden angesichts der sehr tiefen bis negativen Zinsen für das Sparguthaben – ausgelöst durch den Entscheid der Nationalbank im Januar –regelrecht gemolken.»

Ein zentraler Punkt ist neben der Höhe des Hypozinses auch die Bewertung der Immobilie. Besonders bei Erneuerungen von Hypotheken kann dies für die betroffenen Haus- oder Wohnungsbesitzer unangenehme Folgen haben: Sie müssen bei einer Höherbewertung massiv mehr Kapital einschiessen. Bei einem Neukauf kann der Fall eintreten, dass die Bankschätzung unter dem Kaufpreis liegt. Auch in einem solchen Fall müssen Kunden mehr Eigenkapital einschiessen.

Vergleichen lohnt sich also auch hier. Die Unterschiede bei den Immobilieneinschätzungen können von Bank zu Bank so unterschiedlich sein, dass die Hypothek 30 Prozent teurer wird, so Heitmann. Und er geht noch weiter: «Es kann sogar sein, dass die gleiche Bank innerhalb weniger Monaten zu ganz unterschiedlichen Ergebnissen kommt.» Der Kunde sei hier der Willkür der Banken ausgeliefert.