MIETEN: Vermieter gegen Transparenz

Die Hausbesitzer sollen die Vormieten offenlegen. Das schlägt der Bundesrat vor. Für die Hauseigentümer ist die sogenannte Formularpflicht ein Schritt zu einem durch­regulierten Wohnungsmarkt.

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Sieben Kantone, darunter Zug und Nidwalden, kennen die Formularpflicht. Nun will der Bundesrat, dass in der ganzen Schweiz die Vormiete transparent gemacht wird. (Symbolbild: Christian Beutler / Keystone)

Sieben Kantone, darunter Zug und Nidwalden, kennen die Formularpflicht. Nun will der Bundesrat, dass in der ganzen Schweiz die Vormiete transparent gemacht wird. (Symbolbild: Christian Beutler / Keystone)

RAINER RICKENBACH

Wenn es um die Konsumenten geht, werde dauernd der Ruf nach Schutz laut, klagt der Basler Volkswissenschaftler Silvio Borner. «Doch wer schützt uns eigentlich vor all den Beschützern?», schob er gestern an einer Medienorientierung des Schweizerischen Hauseigentümerverbands (HEV) nach. Borner verfasste zusammen mit Frank Bodmer von der Universität Basel für den Verband eine Studie, die den Schaden deutlich machen soll, den staatliche Eingriffe im Mietwohnungsmarkt anrichten.

Eine weitere Regel

Beunruhigt sind die Hauseigentümer in erster Linie wegen der sogenannten Formularpflicht. Der Bundesrat schlägt sie in der aktuellen Mietgesetzrevision vor. Bald werden National- und Ständerat darüber entscheiden. Die umstrittene Pflicht verlangt von den Vermietern, bei einem Mieterwechsel die neuen Mieter darüber zu informieren, wie viel die vorherigen Bewohner für die Wohnung bezahlt haben. Mieterhöhungen sind dabei zu begründen. In Nidwalden, Zug, Freiburg, der Waadt, Neuenburg, Genf und Zürich werden die Vormieten bereits automatisch offengelegt. In Luzern lehnte das Kantonsparlament vor zwei Jahren diese Regelung ab.

Der Mieterverband lobt die Formularpflicht als Beitrag zur Transparenz. Für den Hauseigentümerverband hingegen stellt sie eine weitere Vorschrift dar auf dem mit Regeln zugepflasterten Weg zu einem durchreglementierten Mietwohnungsmarkt. Borner und Bodmer kommen in ihrem Gutachten zum Schluss, die Formularpflicht erschwere substanzielle Mietzinserhöhungen bei Mieterwechseln. Die Erfahrungen in Genf, der Waadt und Zürich machten zudem deutlich, wie mit vermehrten Streitereien vor Schlichtungsstellen und den Gerichten zu rechnen sei. Für die Vermieter führt dies gemäss Gutachten zu Unsicherheit und dem Risiko einer unzureichenden Rendite. Investitionen in den privaten Wohnungsbau würden weniger attraktiv und die Wohnungsnot dadurch zum Dauerzustand, warnen die Ökonomen. Mehr als die Hälfte der Mietwohnungen sind heute in Besitz von Privatpersonen.

Abschreckende Ausland-Beispiele

Beispiele für gut gemeinte Vorschriften mit unschönen Nebenwirkungen ziehen Borner und Bodmer aus dem Ausland heran. In Ländern wie Spanien oder England hätten die Hauseigentümer die Lust verloren, in Mietwohnungen zu investieren, weil die Mieten durch den Staat vorgegeben sind, so Bodmer. Es sind dann die Mieter, die in den Wohnräumen investieren und oft auch ohne Erlaubnis Zimmer weitervermieten. «Doch an den Hausfassaden bröckelt mehr als nur der Putz, und der gleiche Staat sieht sich zum Handeln gezwungen, um Unfälle zu verhindern», so Bodmer.

Die Studie macht zudem deutlich, wie die öffentliche Hand in diesen Ländern selber mit Sozialwohnungen einspringen muss, weil in den an Vorschriften erstickten privaten Mietwohnungsmarkt nicht mehr investiert wird.

Marktpreise bei Wohnungswechsel

So weit ist es in der Schweiz nicht. Die Mieten sind besser als ihr Ruf: Sie entwickeln sich hierzulande im Vergleich zum Haushaltseinkommen und Wirtschaftswachstum im Durchschnitt durchaus moderat. Dass der private Schweizer Wohnungsmarkt recht gut funktioniert, führt Borner auf den Spielraum bei Besitzer- und Mieterwechsel zurück, der es bis heute erlaubt, Marktpreise durchzusetzen.

Der Hauseigentümerverband sieht mit der Formularpflicht auch dieses Stück reglementfreier Zone in Gefahr. Geht es nach ihm, sollte gleich das gesamte Mietrecht überarbeitet und entschlackt werden. Dem Verband ist die Gerichtspraxis bei Streitigkeiten über die Höhe von Angebotsmieten ein Dorn im Auge. Neumieter haben nämlich die Möglichkeit, die Mietzinshöhe einen Monat lang anzufechten, nachdem sie ihre Unterschrift unter den Mietvertrag gesetzt haben.

Bei einer Erhöhung von bis zu 10 Prozent ist es vor der Schlichtungsstelle oder dem Gericht am Mieter, nachzuweisen, dass sie ungerechtfertigt ist. Übersteigt die Mietzinsverteuerung 10 Prozent, ist es Sache des Vermieters, Fakten zu liefern. Die Richter gestehen ihm eine Rendite von 2,25 Prozent des Kaufwertes zu. Das stört den Verband gewaltig, denn selbst wenn der Immobilienerwerb Jahrzehnte zurückliegt und die Liegenschaft inzwischen vier- oder fünfmal mehr Wert ist, gilt die lange zurückliegende Kaufsumme als Mass für die Renditeberechnung. Hilft das nicht, den Rechtsstreit beizulegen, lässt sich auch die Ortsüblichkeit heranziehen. Doch die Hürde dafür ist hoch, weil dazu nur schwer an zuverlässige Informationen zu kommen ist.

Mieterverband: Ein einfacher Schutz

Michael Töngi vom Schweizerischen Mieterverband versteht die Aufregung um die Offenlegung des vorherigen Mietpreises nicht. «Es ist ein einfaches Mittel, um Wohnungssuchende vorMiss­bräuchen zu schützen», so der Generalsekretär des Verbandes. Der Hauseigentümerverband unterliegt seiner Ansicht nach einem «Grundlagenirrtum». «An den Mechanismen für die Mietzinsfestlegung ändert die Offenlegung nichts», so Töngi. Die Studie der Hauseigentümer enthalte denn auch keine Fakten aus Kantonen wie Genf oder Waadt, welche die angeblich verheerenden Folgen der Formularpflicht belegen.

Die negativen Beispiele aus Spanien und England lässt Töngi nicht gelten. «Der Vergleich mit dem Ausland hinkt. Wir haben in der Schweiz einen viel schwächeren Mieterschutz als in den meisten EU-Ländern. Der Bauboom verdeutlicht, wie hier für Investoren Mietwohnungsgebäude nach wie vor attraktiv sind», erklärt Töngi.