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Gastkommentar

Wie der Mietenvergleich vereinfacht werden kann

Im Parlament stehen diverse Vorstösse zum Mietrecht vor der Debatte. Umstritten ist vor allem die Initiative von SVP-Nationalrat Hans Egloff, die einfachere Nachweiskriterien für die Mietzinsanpassung verlangt. Die Initiative Egloff ist zu begrüssen.
Felix Beck
Felix Beck, Stellvertretender Geschäftsführer der Krieger & Linsi AG in Luzern.

Felix Beck, Stellvertretender Geschäftsführer der Krieger & Linsi AG in Luzern.

Die Schweiz ist mit über 55 Prozent Mietern eine Mieternation. Entsprechend emotional werden Diskussionen über das Mietrecht geführt. Aktuell sind mehrere Initiativen im Nationalrat hängig, die sich mit Anpassungen des Mietrechts auseinandersetzen. Eine von Nationalrat Hans Egloff (SVP) eingereichte Initiative fordert für den Nachweis der sogenannten «Orts- und Quartierüblichkeit» praktikablere Nachweiskriterien. Die Orts- und Quartierüblichkeit stellt einen Mietanpassungsgrund dar, der im Obligationenrecht vorgesehen ist. Wenn ein Vermieter nachweisen kann, dass sich die Miete im üblichen, lokalen Rahmen bewegt, gilt diese nicht als übersetzt und somit nicht als missbräuchlich.

Ein Eigentümer muss in dem Fall auch einen höheren Kaufpreis für die Renditeliegenschaft bezahlen, da sich der Preis auch an den Mieten beziehungsweise den zu erzielenden Renditen bemisst. So weit, so gut, doch der in der Praxis nötige Nachweis ist an derart hohe Hürden geknüpft, dass der Vermieter diesen Beweis meist gar nicht antritt.

Das Kosten-Nutzen-Verhältnis des Beweisprozesses geht nach heutiger Praxis schlicht nicht auf. Nach aktueller Gerichtspraxis müssen mindestens fünf Objekte vorgewiesen werden, die nach Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand und Bauperiode vergleichbar sind. Diese Vergleichsobjekte dürfen zudem nicht demselben Eigentümer gehören. In der Praxis sind meistens nicht einmal im gleichen Gebäude sämtliche Wohnungen auf demselben Sanierungsstand, geschweige denn die Wohnungen in der Nachbarliegenschaft, die einem anderen Eigentümer gehören. Ein Vergleich der Orts- und Quartierüblichkeit ist heute nur in wenigen Fällen möglich.

Keine Einführung von Marktmieten

Die augenfälligste Komponente der Initiative Egloff sieht eine Verringerung von fünf auf drei Vergleichsobjekte vor. Zudem seien die Kriterien bezüglich Ausstattung und Zustand mit «einfach», «gut» und «sehr gut» zu bewerten. Diese Kriterien müssten im Einzelfall noch mit Eigenschaften unterlegt werden. Schliesslich sollen «differenzierte amtliche oder branchenetablierte Statistiken» zum Nachweis zugelassen werden. Die mieterfreundliche Auslegung des Gesetzes wird also auch mit den neuen Kriterien bestehen bleiben. Die primäre Änderung liegt darin, dass ein Vergleich, wie er vom Gesetzgeber vorgesehen ist, durch praxisnahe Kriterien erbracht werden kann und damit eine letztlich leere «Gesetzes­hülle» das ihr zugedachte Gewicht ansatzweise wieder erhält.

Der Mieterverband befürchtet, dass die Vermieterseite auf die Einführung von Marktmieten abzielt. Dies wäre jedoch nicht zwingend im Interesse der Eigentümer. Eine Marktmiete würde Angebot und Nachfrage folgen und wäre entsprechend dynamisch. Die Dynamik kann aber in beide Richtungen entstehen, die Mieten können also auch sinken – etwa bei grösseren Leerständen, wie diese durch den aktuellen Bauboom mancherorts drohen. Für Eigentümer würde dies bedeuten, dass Immobilien als sehr kapitalintensive Anlageobjekte viel grössere Risiken in sich bergen.

Auch mit der Initiative Egloff ist keine Umstellung der heutigen Vergleichsmiete auf eine Marktmiete erkennbar. An der mieterfreundlichen Praxis ändert sich nichts. Schliesslich müssen Wohnungen am Markt auch noch Abnehmer finden, und dabei tun sich Eigentümer bei neu erstellten Wohnungen selber keinen Gefallen, wenn sie bei der Mietpreisgestaltung das Mass verlieren. Mieten müssen – wenn auch weniger als bisher – mit solchen verglichen werden, die bereits bestehen und nicht als missbräuchlich angegriffen wurden. Auch nach neuer Praxis müssten die Vergleiche nach klaren Kriterien erbracht werden. Der Unterschied jedoch ist, dass dieses Unterfangen überhaupt möglich wird. Ein Gesetz, das aktuell das Dasein eines «klinisch toten» Buchstabens fristet, würde dadurch wieder mit Leben angereichert werden.

Felix Beck ist stellvertretender Geschäftsführer der Krieger & Linsi AG in Luzern.

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