MIETPREISE: Die Neumieten verteuern sich

Die Mieten für inserierte Wohnungen stiegen in den letzten paar Jahren um mehr als zehn Prozent. Glücklich kann sich schätzen, wer bereits günstig wohnt.

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So stiegen die Mietpreise von 2009 bis 2014 (Inserierte Preise nach Region). (Bild: Grafik: Janina Noser / Quelle: Zürcher Kantonalbank / Homegate)

So stiegen die Mietpreise von 2009 bis 2014 (Inserierte Preise nach Region). (Bild: Grafik: Janina Noser / Quelle: Zürcher Kantonalbank / Homegate)

Bei den Immobilien-Fachleuten ist von einer Zwei-Klassen-Gesellschaft bei den Mietern die Rede. Zu einen sind da die langjährigen Mieter, deren Wohnkosten dank dem gesunkenen Referenzzinssatz im günstigen Fall weniger geworden sind oder zumindest auf stabilem Niveau verharrten. Das findet in der schweizerischen Durchschnittsmiete von monatlich 1306 Franken statistisch den Niederschlag.

Luzern mit starker Preissteigerung

Zum andern sind da die Wohnungssuchenden. Sie sehen sich mit Marktmieten konfrontiert – und die liegen wesentlich höher. In den Jahren 2009 bis 2014 stiegen die so genannten Angebotsmieten schweizweit um 11 Prozent (siehe Grafik). Das geht aus einer Studie hervor, die die Zürcher Kantonalbank und das Wohnungsportal Homegate gemeinsam verfasst haben.

Ganz vorne dabei bei den Mietpreissteigerungen für inserierte Wohnungen ist mit einem Plus von 14,1 Prozent die Agglomeration Luzern. Die Verteuerungsquote wird nur in der Genferseeregion überboten. «Mit ein Grund für die Entwicklung in der Region Luzern war die durchgehende Autobahnverbindung nach Zürich», sagt Studien-Mitverfasser Jörn Schellenberg von der Zürcher Kantonalbank. Hinzu kommt nach seinen Erkenntnissen das im Vergleich zu Zürich nach wie vor günstigere Preisniveau.

Ein Vergleich: In Zürich kostet gemäss den Zahlen der Zürcher Kantonalbank eine neue Vier-Zimmerwohnung mit 120 Quadratmetern monatlich um 4000 Franken. In Luzern und Umgebung gibt es sie für durchschnittlich 3000 Franken.

Zügeln innerhalb des Wohnortes

Es sind indes nicht in erster Linie die Zuwanderer aus dem Raum Zürich oder aus dem Ausland, welche in die auf dem Markt erhältliche Wohnungen in Luzern und Umgebung einziehen. In der Stadt Luzern zum Beispiel kommt es in einem Jahr in knapp 14 Prozent der Wohnungen zu Umzügen. Über die Nachsende-Adressen der Post stellte sich heraus, dass sich fast die Hälfte der Umzüge innerhalb der Stadtgrenzen vollzogen. «Schon das Plakat bei der Baustelle erreicht einen grossen Kreis von möglichen Interessenten», sagt Schellenberg. Knapp ein Drittel der inserierten Mietwohnungen wurden von Personen aus einer anderen Schweizer Region bezogen und in jede fünfte Wohnung zogen Zuzüger aus dem Ausland ein. Ein schöner Teil der Wohnungswechsel ist regional betrachtet also hausgemacht.

In den ländlichen Regionen dürfte der Anteil an Wohnungen, die an Ausländer gehen, gemäss Schellenberg tiefer sein. Mehr ins Gewicht fällt dort hingegen der Verdrängungsprozess in den Zentren. «In Zürich etwa haben die inserierten Mieten ein Niveau erreicht, das sich nicht mehr alle leisten können. Sie weichen darum in günstigere Gebiete aus», so Schellenberg.

Die Folge sind deutlich mehr Pendler. Die Zahlen des Bundesamtes für Statistik offenbaren, dass vor fünf Jahren 32 Prozent der Erwerbstätigen an ihrem Arbeitsort wohnten. Zwanzig Jahre zuvor waren es noch mehr als 40 Prozent gewesen. Die zunehmende Mobilität erklärt denn auch, warum die Marktmieten auch in der Region Willisau oder im Kanton Uri um mehr als zehn Prozent nach oben tendierten. «Beide Regionen sind durch die Autobahnen gut erschlossen und verfügen über preiswerte Wohnungen», so Schellenberg.

Nach der Region Luzern stiegen die Mietpreise indes in der Entwicklungsregion Innerschwyz am stärksten, zu der nebst Küssnacht auch die Luzerner Seegemeinden zählen. Die Studienverfasser führen die grosse Nachfrage vor allem auf die tiefen Steuern im Kanton Schwyz und die begehrten Wohnlagen an den Ufern des Vierwaldstätter- und Zugersees zurück.

Hotspots: Tiefere Preissteigerung

In Grenzen hielt sich im untersuchten Zeitraum das Preiswachstum der Regionen, wo das Wohnen bereits sehr teuer ist. Im Kanton Zug lag die Steigerungsrate leicht unter dem schweizerischen Durchschnitt und die Schwyzer Gebiete am Zürichsee stehen mit einem Plus von bloss 2,7 Prozent sehr gut da. Schellenberg: «Dort führte das günstige Steuerklima bereits viel früher zu einem hohen Preisniveau. In Ausserschwyz dämpfte zudem die starke Bautätigkeit die Preissteigerung.»

Schellenberg kommt zum Schluss, die Schere in der Mieter-Zweiklassengesellschaft habe sich weiter geöffnet. Für die nächsten Jahre rechnet er mit geringeren Preissprüngen bei den angebotenen Wohnungen. «Wir beobachten weiterhin eine rege Bautätigkeit und die tiefen Zinsen machen Wohneigentum attraktiv. Mit der Umsetzung der Masseneinwanderungsinitiative dürfte zudem die Zuwanderung beschränkt werden und der starke Franken belastet das Wirtschaftswachstum. Das sind Faktoren, die die Mietpreisinflation dämpfen dürften», so Schellenberg. Er rechnet mit einer jährlichen Steigerung der Angebotsmieten von nur noch 1 Prozent.

«Mietverträge tauschen wäre gut»

rr. Die Schere zwischen bestehenden Mietverhältnissen und Neuvermietungen hat sich in den zurückliegenden Jahren weiter geöffnet. Wer schon lange in einer Mietwohnung lebt, zahlt in der Regel weniger dafür und profitierte vom sehr tiefen Referenzzins, sofern die Vergünstigung weitergegeben wurde. Wer auf Wohnungssuche ist, muss für die Marktmieten tief in die Taschen greifen.

Was bedeutet der zweigeteilte Mietmarkt für das Mieterland Schweiz?

Michael Töngi: Daraus ergeben sich zwei theoretische Schlussfolgerungen: Um eine Angleichung zu erreichen, muss man entweder die bestehenden Mietverhältnisse verteuern oder dafür sorgen, dass die Marktmieten nicht in dem Masse weitersteigen. Der richtige Ansatz ist natürlich die Eingrenzung der Marktmieten.

Wie lässt sich das erreichen?

Töngi: Das Gesetz sieht eigentlich eine Kostenmiete vor. Der Mieter soll also nur für die Kosten aufkommen, die er auch verursacht. Nur spielt das in Zeiten von Wohnungsknappheit bei den Neuvermietungen schlecht. Der Bundesrat schlägt mit der Formularpflicht ein probates Mittel vor. Der Vermieter muss in dem Formular ausweisen, wie hoch die Vormiete war. Das schafft Transparenz und hilft, die Mietzinsaufschläge bei Mieterwechsel zu dämpfen.

Weil neue Wohnungen teuer sind, überlegen sich die Mieter zweimal, ob sie umziehen sollen. Welche Folgen hat diese Immobilität?

Töngi: Für den Mietmarkt ist sie nicht gut. Helfen würde die Möglichkeit, Mietverträge zu tauschen. Wenn zum Beispiel ein Ehepaar, dessen Kinder bereits von zu Hause ausgezogen sind, seine grosse Wohnung mit einem jungen Ehepaar mit kleinen Kindern zu den aktuellen Mietpreisen tauschen könnte. Leider lässt sich das zurzeit politisch nicht durchsetzen.

Was raten Sie den Mietern?

Töngi: Sie brauchen bei der Wohnungssuche viel Durchhaltewillen. Es lohnt sich, möglichst viele Freunde und Bekannte wissen zu lassen, wenn man sich nach einer neuen Wohnung umschaut. Denn nach wie vor geht ein schöner Teil der Wohnungswechsel über die Nachmiete.

Hinweis

Der Krienser Michael Töngi ist Generalsekretär des Schweizerischen Mieterverbandes.

Rainer Rickenbach

Nicht nur die Gebäude wachsen in die Höhe, auch die Preise für neu ausgeschriebene Wohnungen. (Archivbild Neue LZ)

Nicht nur die Gebäude wachsen in die Höhe, auch die Preise für neu ausgeschriebene Wohnungen. (Archivbild Neue LZ)