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MIETRECHT: Unterschreiben, einziehen und anfechten

Mieter können den Mietzins gleich nach dem Einzug in die neue Wohnung anfechten. Sie müssen allerdings gute Argumente haben, wenn der Preis für die Wohnung sinken soll.
Rainer Rickenbach
Gleich nach dem Umzug kann man die Zügelware auspacken – und allenfalls gegen den hohen Mietzins vorgehen. Bild: Getty

Gleich nach dem Umzug kann man die Zügelware auspacken – und allenfalls gegen den hohen Mietzins vorgehen. Bild: Getty

Rainer Rickenbach

rainer.rickenbach@luzernerzeitung.ch

Die Klagemöglichkeit gegen den Anfangsmietzins ist umstritten. Doch es gibt sie: In den ersten 30 Tagen nach Einzug in die neue Wohnung können Mieter gegen die Höhe des Mietzinses vorgehen. Mehr als 480 Personen haben in der Schweiz während des ersten halben Jahres 2016 eine Beschwerde gegen den Mietzins für die Wohnung eingereicht, in die sie eben erst eingezogen waren. In zwei Drittel der Fälle kam es vor der Schlichtungsstelle zur Einigung. Die anderen Anfechtungen kamen vor Gericht oder verliefen im Sande. Diese Zahlen gehen aus einer Auflistung des Bundesamtes für Wohnungswesen hervor.

Auffallend oft gehen Mieter naturgemäss nach den beiden traditionellen Zügelterminen Ende März und Ende September rechtlich gegen die Anfangsmiete vor. Das Obligationenrecht steckt die Voraussetzungen einer Anfechtung ab: Wenn der Mieter die Wohnung wegen einer persönlichen oder familiären Notlage unbedingt nehmen musste, wenn in der betreffenden Gegend Wohnungsnot herrscht oder wenn der Mietzins beim Mieterwechsel «erheblich» in die Höhe geschossen ist. Einer der drei Gründe genügt für eine Beschwerde. Als «erheblich» gelten in der Rechtspraxis mehr als 10 Prozent. Ab dieser Limite spielt es nach den Regeln der Gerichtspraxis keine Rolle mehr, dass der Mieter zuvor seine Unterschrift unter den Mietvertrag gesetzt hatte, in dem der beanstandete Mietpreis prominent ausgewiesen ist.

Mietzinserhöhung von mehr als 10 Prozent ist verdächtig

«Der Mieter ficht ja nicht den Vertrag an, sondern den missbräuchlich in die Höhe geschraubten Mietzins», begründet Michael Töngi, Generalsekretär des Schweizerischen Mieterinnen- und Mieterverbandes (SMV). «Die Regeln gegen Missbräuchlichkeit gelten immer, egal ob jemand seit Jahren in der Wohnung ist oder neu einzieht.» In der Zentralschweiz sind Beschwerden gegen Anfangsmietzinse wenig verbreitet. Nur gerade in Luzern gab es im ersten halben Jahr 2016 eine Anfechtung. In den übrigen Kantonen blieben sie aus, obwohl Zug und Nidwalden die Formularpflicht kennen. Diese verpflichtet die Vermieter, bei einem Mieterwechsel von sich aus offenzulegen, wie viel Miete er zuvor verlangt hatte. Eine schweizweit gültige Pflicht dazu hat das Bundesparlament vor wenigen Monaten abgelehnt.

Die Formularpflicht bietet den entscheidenden Hebel, um gegen den Anfangsmietzins vorzugehen. Denn nach gängiger Gerichtspraxis ist bei einer Verteuerung von über 10 Prozent der Verdacht auf eine missbräuchliche Mietzinserhöhung nicht aus der Luft gegriffen, sofern der Vermieter beim Mieterwechsel keine grösseren Investitionen in die Wohnung tätigte. Um dieses Argument aber vor der Schlichtungsstelle einzubringen, muss der Mieter überhaupt aus zuverlässiger Quelle wissen, wie viel der Vormieter bezahlt hat. Bei mehr als 10 Prozent Erhöhung ohne ersichtlichen Grund drehen die Schlichtungsbehörden die Beweislast: Nicht mehr der klagende Mieter muss beweisen, dass die Rendite unverhältnismässig und der Mietzins darum missbräuchlich ist, sondern der Vermieter muss belegen, dass dies nicht der Fall ist. Die Beweisführung ist indes für beide Seiten aufwendig und mühsam. So sind oft fünf gleichwertige Wohnungen in der Umgebung zu finden, die als tauglicher Vergleich herhalten können. «Jedes Objekt hat seine Eigenheiten. Vergleiche sind deshalb sehr schwierig», sagt Monika Sommer vom Schweizerischen Hauseigentümerverband. Auch Michael Töngi vom Mieterverband findet: «Die Beweisführung ist kompliziert. Wir empfehlen, sich von einem unserer Fachleute beraten zu lassen.»

Kampf gegen Missbrauch oder Vertragsbruch?

Bleibt die Frage, ob es geschickt ist, gleich im ersten Monat den Vermieter vor die Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten zu zerren. «Der Start mit dem neuen Vermieter gelingt erst recht nicht, wenn man von ihm übers Ohr gehauen wird», sagt Töngi. «Wenn die Mieter in der Kolonne für eine freie Wohnung anstehen, bietet sich die Möglichkeit nicht, die Höhe des Mietzinses zu hinterfragen. Gegen Missbrauch müssen sie darum vorgehen können, wenn der Mietvertrag bereits unterzeichnet ist.» Er hält es für bezeichnend, dass die meisten Klagen gegen Anfangsmieten in Zürich, Genf und der Waadt eingehen. «Dort ist die Wohnungsnot am grössten. Einige Vermieter nützen sie aus.»

Naturgemäss ganz anders sieht man die Beschwerden gegen den Anfangszins beim Hauseigentümerverband. «Es ist schwer nachvollziehbar, wenn ein Mieter zuerst den Mietvertrag mit dem darin vereinbarten Preis unterzeichnet und kurz danach gegen den Mietzins rechtlich vorgeht. Das verstösst gegen Treu und Glauben und widerspricht der Vertragstreue», findet die stellvertretende Direktorin Monika Sommer. Vor allem private Vermieter würden diese Klage als Erpressung empfinden, und Friedfertige unter ihnen liessen sich oft zu Kompromissen bewegen, weil sie den Aufwand für ein Gerichtsverfahren scheuten, sagt Sommer.

Der Hauseigentümerverband drängt über seine politischen Kanäle darauf, dass Beschwerdeführer gegen Anfangsmieten künftig belegen müssen, tatsächlich in einer Zwangslage gehandelt und kein anderes zumutbares Mietobjekt gefunden zu haben. Der Verband hat im Bundesparlament eine parlamentarische Initiative lanciert.

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