Mit zwei Klicks Investor werden: Zuger Firma bringt Luxusimmobilien auf die Blockchain

Stephan Rind kauft mit seiner Zuger Brickmark AG Luxusimmobilien. Mit Hilfe der Blockchain will er nun 
auch Kleinstanleger an seinem Portfolio beteiligen. Es sei eine Revolution im Gange, sagt der Deutsche.

Interview: Christopher Gilb
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Stephan Rind, hier in seinem Büro in Zug, ist seit Längerem in der Region tätig.

Stephan Rind, hier in seinem Büro in Zug, ist seit Längerem in der Region tätig.

Bild: Werner Schelbert (2013)

Mitte Januar sorgte ein Deal in Zürich für Aufsehen in der Immobilienwelt. Die Brickmark AG mit Sitz in Zug erwarb von der Frankfurter RFR Holding 80 Prozent der Anteile an einem 1600 Quadratmeter grossen Haus an der Bahnhofstrasse 52, wo im Erdgeschoss Swatch eingemietet ist. Der Clou dabei: Einen nach eigenen Angaben deutlich zweistelligen Betrag des 130 Millionen Franken hohen Kaufpreises wurde mit sogenannten Token, sprich digitalen Wertpapieren (siehe Zweittext unten), bezahlt. Es war gemäss Brickmark die bisher grösste Immobilientransaktion auf einer Blockchain.

Gründer der Brickmark AG ist Stephan Rind (52). Der Deutsche mit Wohnsitz in der Schweiz gilt als jemand mit einem goldenen Händchen in der Branche. Unter seiner Führung entwickelte sich einst die Colonia Real Estate AG zum drittgrössten börsenkotierten Wohnungskonzern in Deutschland. Nun macht er sich in der Blockchain-Welt einen Namen.

Wieso haben Sie genau diese Immobilie gekauft?

Stephan Rind: Mit den Token wollen wir ermöglichen, dass sich in der Zukunft jeder mit wenigen Franken an einer Immobilie beteiligen kann. Und potenzielle Kunden begeistert man eher für die Vision, wenn sie das bei einer Luxusimmobilie an einer der teuersten Einkaufsstrassen der Welt als beispielsweise bei einem Mehrfamilienhaus, sagen wir mal, in Affoltern können. Vor allem aber hat die Immobilie grosses Steigerungspotenzial bezüglich Wert und Mieteinnahmen.

Inwiefern?

Im Erdgeschoss laufen die Mietverträge aus, und trotz Toplage wird ein Grossteil der Fläche als Bürofläche genutzt. Das bringt bis 800 Franken Miete pro Quadratmeter im Jahr. Bei einer Geschäftsfläche an dieser Lage liegen die Mieteinnahmen aber bei 4000 bis 5000 Franken pro Quadratmeter. Deswegen werden wir die Räumlichkeiten intelligent umgestalten und so die Einnahmen für das Gesamtobjekt nahezu verdoppeln.

Sind weitere Käufe geplant?

Wir wollen sehr zügig ein Portfolio mit grossem Immobilienvolumen aufbauen und haben europaweit Deals in einer Gesamthöhe von einer Milliarde Franken in der Pipeline. Es handelt sich um ähnliche Objekte an guter Lage sowie mit grossem Entwicklungspotenzial.

Professor sieht viel Potenzial

Wird eine Immobilie «tokenisiert», wird der Wert in eine Art digitaler Anteilsscheine umgewandelt. Im Fall von Rinds Brickmark AG sind das die Brickmark-Token. Die Token basieren auf der Ethereum-Blockchain. Bei der Blockchain handelt es sich um eine auf vielen Rechnern verteilte Datenbank. Auf der Grundlage des Distributed Ledger (Hauptbuchs) wird jede Transaktion darin sicher dokumentiert und ist für alle Beteiligten transparent. Durch die dezentrale Ablegung der Buchungen ist es technisch möglich, auf sonst für Transaktionen benötigte Vermittler (Banken, Zahlungsabwickler, Händler) zu verzichten. In der Blockchain-Technologie sieht Georges Grivas, Professor und Studienleiter des CAS Blockchain an der Hochschule Luzern, auch den grössten Vorteil der Token im Vergleich zu herkömmlichen Real Estate Fonds. Denn auch bei diesen hätte man auf einfache Art und Weise Zugang. «Mit der Blockchain-Technologie kann aber die ganze Abwicklung sicher, ohne Vermittler, vollständig digital und dadurch kostengünstiger gestaltet werden», so Grivas. Gemeint ist beispielsweise ein in der Blockchain verankertes sicheres Eigentumsrecht, sodass sich beispielsweise hundert Kleininvestoren eine Immobilie teilen könnten, ohne dass Grundbuch und Notare dazwischen geschaltet sein müssten.

Um Transaktionen in der Blockchain durchzuführen, würde zudem eine sogenannte elektronische Brieftasche (Wallet), in der die Token gespeichert werden, genügen. Erste Smartphones mit Zugang zur Blockchain sind bereits auf dem Markt. Ein grosses Potenzial der «Tokenisierung» sieht Georges Grivas darin, sogenannte «unbankable assets» «bankable» also handelbar zu machen. Gemeint sind Kunst oder Oldtimer. Sie werden verbrieft und über die Token einer Vielzahl von Investoren zugänglich gemacht. Für die erste Tokenisierung einer Immobilie in der Schweiz überhaupt hatte im März 2019 der Blockchain-Anbieter Token Factory gesorgt, der ebenfalls seinen Sitz im Zuger Crypto Valley hat. Etwas über 3 Millionen Franken oder 20 Prozent des Liegenschaftswertes des Gebäudes in Baar wurden damals tokenisiert (wir berichteten). Erst kürzlich hat das Unternehmen nun erstmals in Europa einen regulierten Immobilienfonds tokenisiert. Die Finanzmarktaufsicht Liechtensteins (FMA) hat den Fonds als alternativen Investmentfonds (AIF) bewilligt. Das Ländle hatte im Oktober 2019 ein eigenes Blockchain-Gesetz verabschiedet, das als wegweisend gilt. In der Schweiz will der Bundesrat bestehende Gesetze so anpassen, dass ebenfalls ein handhabbarer Rechtsrahmen entsteht. Die Finanzmarktaufsicht Finma hat 2018 eine Wegleitung veröffentlicht, wie sie mit Unterstellungsfragen umgeht. Je nachdem, welches Recht ein Token konstituiert, kommen aktuell unterschiedliche Bestimmungen zum Zug.

Und wie profitieren die Tokenbesitzer davon?

Sie sollen alle drei Monate variable Ausschüttungen bekommen. Wir trauen uns da Ausschüttungen von jeweils 1,5 bis 2 Prozent zu. Ausserdem sollen die Tokenholder an der Wertentwicklung der Immobilien partizipieren und zum Beispiel Stimmrechte bekommen. Es ist vorgesehen, dass jeweils ein Vertreter der Tokenholder im Verwaltungsrat Einsitz nimmt.

Sie haben einen Teil des Kaufpreises mit eigenen Token, also digitalen Anteilsscheinen an Ihrem Portfolio, bezahlt. Wieso nicht den kompletten Preis?

So eine Transaktionsstruktur ist relativ neu, weshalb der Verkäufer noch etwas zurückhaltend war, den gesamten Preis in Token zu akzeptieren. Es war aber die bisher grösste Transaktion in diesem Bereich, damit wurde die Blockchain im Immobiliensektor nun auf ein institutionelles Niveau gehoben.

Wer sind Ihre Tokenholder?

Wir haben derzeit sechs Investoren. Es handelt sich um sogenannt qualifizierte Investoren, das sind Investmentprofis und grosse regulierte Finanzintermediäre wie Fonds.

Also keine Kleinanleger?

Um unsere Token auch den normalen Privatanlegern zugänglich zu machen, müssen wir einen Wertpapierprospekt erstellen und uns an einer regulierten Börse listen lassen. Wir stehen deshalb mit den Finanzaufsichtsbehörden in der Schweiz, Luxemburg und Liechtenstein in Kontakt mit dem Ziel, dass das in gut einem Jahr möglich ist.

Und dann?

Sehen Sie: Weltweit gibt es im Immobiliensektor eine Investmentqualität von rund 80 Billionen US-Dollar. 95 Prozent davon schlummert aber in privaten Händen und nur 5 Prozent ist öffentlich erwerbbar. Wir glauben, dass digitale Wertpapiere da die Liquidität steigern, und über die Blockchain kann eine Immobilie so aufgestückelt werden, dass sich jeder beteiligen kann. Mit nur zwei Klicks auf dem Handy.

Sie selbst sind ja bisher als erfolgreicher Unternehmer in der klassischen Immobilienbranche bekannt. Wie kam es dazu, dass Sie auf den Blockchain-Zug aufgesprungen sind?

Ich kam vor rund zweieinhalb Jahren mit der Digitalwährung Bitcoin in Kontakt. Viele sagten damals, ich müsse da unbedingt investieren. Mich hat aber mehr die Technologie dahinter gereizt, die Blockchain. Ich glaube, dass diese ähnlich revolutionär ist wie einst das Internet.

Wieso?

Die Blockchain verändert den Zugang zu Informationen und auch Vermögenswerten. Mich persönlich hat es gereizt, dass Investoren durch die Blockchain unmittelbaren Zugang zu Vermögenswerten erhalten, ohne irgendwelche Dritte wie Banken dazwischen schalten zu müssen, und ohne Provisionskosten.

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