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Preise für Eigentumswohnungen steigen

Die Preise für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser drehen nach einer kurzen Flaute wieder ins Plus. Daran dürfte sich trotz mehr leer stehendem Wohnraum so schnell nichts ändern.
Rainer Rickenbach
Eigentums- und Mietwohnungen auf dem Kunzareal in der Nähe von Baden. (Bild: Christian Beutler/Keystone (24. Oktober 2017))

Eigentums- und Mietwohnungen auf dem Kunzareal in der Nähe von Baden. (Bild: Christian Beutler/Keystone (24. Oktober 2017))

Immobilienmarktspezialist Fredy Hasenmaile greift zu einem Vergleich aus der Landwirtschaft. «Nach Butterbergen und Milchseen in früheren Jahren haben wir jetzt einen Wohnungsberg. Dieser ist innert eines Jahres erneut um die Grösse einer kleinen Geisterstadt mit 8000 Wohnungen gewachsen», sagt der Chef Real Estate Economics bei der Grossbank Credit Suisse.

Der Immobilienmarkt entwickelt sich indes keineswegs einheitlich. Hasenmailes «Berg» fusst auf dem Mietmarkt mit mehr als 60000 leer stehenden Wohnungen. Je weiter entfernt von den städtischen Zentren, desto stärker bröckeln darum die Mietpreise. Einige der verzweifelten Hauseigentümer übernehmen schon seit einiger Zeit die Kosten für Umzug oder Pendlerabos, um Mieter zu ködern. Seit zwanzig Jahren war die Leerwohnungsziffer nie mehr so hoch wie in diesem Juni. Bei den Mietwohnungen liegt sie bei 2,5 Prozent, die Tendenz ist weiter steigend.

Bau von neuen Eigenheimen ist rückläufig

Rechnet man die unbewohnten Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser mit hinzu, sinkt die Gesamtquote des leer stehenden Wohnraumes am schweizerischen Gesamtbestand indes auf nur noch 1,62 Prozent. Zwar stehen auch einige tausend Eigenheime in der Schweiz unbewohnt in der Landschaft herum und beim Immobiliendienstleister Wüest Partner spricht man bereits von «gewissen Sättigungserscheinungen». In der aktuellen Preisentwicklung findet die Sättigung aber keinen Niederschlag. Nach einem Durchhänger im vergangenen Jahr ziehen die Kaufkosten sogar wieder an (siehe Grafik), wie die Immobilienmarktfachleute der Credit Suisse ermittelten. Die Preise für Einfamilienhäuser gingen im Frühling um mehr als 2,6 Prozent in die Höhe, diejenigen für Eigentumswohnungen um mehr als 3 Prozent – nach über 15 Jahren mehr und weniger Immobilienboom selbstverständlich auf hohem Niveau.

Bei der Credit Suisse geht man davon aus, dass Käufer von Eigenheimen in der zweiten Jahreshälfte und im kommenden Jahr noch tiefer in Tasche greifen müssen. «Die kräftige Konjunkturerholung und die sinkende Arbeitslosigkeit stützen die Nachfrage», heisst es in der aktuellen Immobilienstudie der Schweizer Grossbank. Kommt hinzu, dass die Hypothekarzinsen noch für ­einige Zeit auf tiefstem Niveau vor sich hindümpeln dürften.

Höhere Kapitalanforderungen an Wohnraumkäufer

Die Preise werden freilich nicht mehr durch die Decke schiessen wie noch vor acht oder sieben Jahren. Denn die Investoren im Wohneigentumsmarkt halten sich im Gegensatz zu den Anlegern im Mietmarkt, wo munter weitergebaut wird, eher zurück. In den zurückliegenden zwölf Monaten bewilligten die zuständigen Ämter in der Schweiz noch 13000 neue Eigentumswohnungen. Das sind fast 6 Prozent weniger als in der gleichen Zeitspanne zuvor. Der Rückgang wird sich fortsetzen, denn die Zahl der Baugesuche fiel noch deutlicher. Da es kaum mehr Baulandzonen für Einfamilienhäuser gibt, sackten die Gesuche in diesem Segment sogar mit mehr als 16 Prozent regelrecht ab. In den zurückliegenden zwölf Monaten entstanden noch 7200 Einfamilienhäuser, bei den meisten davon handelt es sich um Reihenhäuser.

Die Entschleunigung kommt nicht von ungefähr: Die Regeln zur Finanzierung von Wohneigentum verfehlten ihre Wirkung nicht, stellen die Immobilienfachleute der Credit Suisse fest. So müssen Wohnraumkäufer zum Beispiel 10 Prozent eigene Mittel aufbringen können, und auch die Banken sind angehalten, Immobilienkredite stärker abzusichern. «Die hohen Kapitalanforderungen und die regulatorisch vorgeschriebene Tragbarkeit sind hohe Hürden und verunmöglichen immer mehr Haushalten den Erwerb von Wohneigentum. Daher ist das künftige Nachfragepotenzial beschränkt, was sich dämpfend auf weitere Preisanstiege auswirkt», heisst es in der CS-Studie. Folgerichtig wächst das Hypothekarkreditvolumen zurzeit nicht einmal mehr halb so schnell, wie es im langjährigen Durchschnitt der Fall war.

Obwohl sich immer weniger Leute Wohneigentum leisten können, steigen die Preise seit Jahresbeginn wieder, weil es weniger neue Wohnungen zu kaufen gibt. Wohneigentum wurde fast flächendeckend in der ganzen Schweiz teurer. «Hohe Anstiege sind derzeit häufig ausserhalb der Hochpreisregionen, wie etwa in den Kantonen Freiburg, Bern oder Luzern, zu finden», heisst es im Bericht der Credit Suisse. Ausnahmen bilden Genf und Zug, wo die Preise ohnehin seit Jahrzehnten Schwindel erregend hoch sind. Ebenfalls gibt es hohe Anstiege in einigen entlegenen Regionen.

Rentner profitieren am meisten

Sollte der Eigenmietwert tatsächlich entfallen, hat das auf die Eigenheimpreise keinen grossen Einfluss. Zu diesem Schluss kommen die Immobilienfachleute der Grossbank UBS. In der Bundespolitik steht zurzeit ein Systemwechsel der Wohneigentumsbesteuerung zur Diskussion, der politisch gute Chancen hat, und frühestens im Jahr 2022 Tatsache wird. Die Details sind noch nicht geregelt. Klar ist indes die Stossrichtung: Künftig brauchen Eigenheimbesitzer keine Steuern mehr zu bezahlen, weil sie in den eigenen vier Wänden wohnen. Im Gegenzug werden Abzüge für Unterhalt, Umbauten und Hypothekarzinsen ganz abgeschafft oder stark eingeschränkt.

Weniger Hypothekarschuld und Unterhaltskosten

Nach Einschätzung der UBS profitierten davon Käufer von Neuwohnungen, weil sie auf absehbare Zeit keine Investitionen zu tätigen haben. Besser kämen auch die Rentner weg. «Einerseits ist bei ihnen der Belehnungsgrad unterdurchschnittlich, andererseits werden Sanierungen häufig auf die lange Bank geschoben, womit auch die Unterhaltskosten im Durchschnitt tiefer ausfallen», heisst es im UBS-Bericht. Nachteile würde die Abschaffung des Eigenmietwertes für Besitzer von Altbauwohnungen mit sich bringen, die schon lange nichts mehr in ihr Eigenheim investiert haben. Die UBS rechnet mit einem Renovationsboom vor der Systemumstellung, da viele von ihnen die Sanierungskosten noch steuerlich werden geltend machen wollen. (rr)

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