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Der Anreiz steigt, in den eigenen vier Wänden zu wohnen

Der Eigenmietwert dämmert seinem Ende entgegen. Seine Abschaffung bringt eine Reihe von Nebenwirkungen mit sich. Zum Beispiel für Hausbesitzer, die ihre geerbten Häuser vermieten.
Rainer Rickenbach
Bei einem schuldenfreien Eigenheim im Wert von 1,4 Millionen kann sich der monatliche Eigenmietwert auf 2750 Franken belaufen. (Bild: Benjamin Manser)

Bei einem schuldenfreien Eigenheim im Wert von 1,4 Millionen kann sich der monatliche Eigenmietwert auf 2750 Franken belaufen. (Bild: Benjamin Manser)

Die meisten Schweizer erben heute im Alter von 45 bis 55 Jahren. Also dann, wenn viele von ihnen schon selber Familie haben und beruflich voll im Saft sind. Familie und Beruf führen sie geografisch oft weg von der Ortschaft, wo sie aufgewachsen und wo ihre Eltern noch immer zu Hause sind – die Eltern in einem schmucken Einfamilienhaus und die jüngere Generation oft in einer Mietwohnung in städtischen Zentren.

Sterben die Eltern, werden die Nachkommen Besitzer der elterlichen Immobilie. Waren die Eltern haushälterisch mit dem Geld und haben gewissenhaft amortisiert, hinterlassen sie den Nachkommen bloss eine kleine Hypothekarschuld. Doch genau diese solide Finanzierung stellt für die neuen Hauseigentümer wegen des Eigenmietwertes ein nicht zu unterschätzendes Hindernis für den Einzug ins Elternhaus dar. Denn nicht wenige von ihnen fahren mit ihrer bisherigen Mietwohnung unter dem Strich finanziell günstiger als im eigenen Haus. Viele vermieten darum das Erbstück lieber. Was in Zeiten mit einer steigenden Zahl von leer stehendem Wohnraum schwieriger geworden ist. Die kuriose Situation hat ihre Ursache in erster Linie im Mechanismus der Eigenmietwertbesteuerung.

Neu wird nicht mehr belohnt, wer viel Schulden macht

Schulden auf Wohneigentum lohnen sich in der Schweiz steuerlich. Denn je stärker das Haus mit Hypothekarkrediten belastet ist, desto mehr Schuldzinsen können die Hausbesitzer in der Steuererklärung abziehen. Wer hingegen gar vollumfänglich auf Fremdmittel verzichtet, wird ganz schön zur Kasse gebeten. Patrick Schnorf vom Immobiliendienstleister Wüest Partner rechnet vor: «Bei einem schuldfreien Haus im Wert von 1,4 Millionen Franken kann sich der monatliche Eigenmietwert auf 2750 Franken belaufen. Je höher aber die Schuldzinsen, desto tiefer fällt die Steuer für selbstbewohntes Wohneigentum aus».

Wenn alles wie geplant abläuft, dürfte der Eigenmietwert in zwei bis drei Jahren der Vergangenheit angehören.

Weil dieses weltweite Steuer-Unikum ausgerechnet die sparsamen Hausbesitzer straft, soll es nun fallen. Die bisherigen Anläufe dazu scheiterten zwar, doch da sich die Organisationen der Hausbesitzer und Mieter diesmal kompromissbereiter zeigen als früher, stehen die Chancen für die Abschaffung gut (Ausgabe vom Samstag). «Wenn alles wie geplant abläuft, dürfte der Eigenmietwert in zwei bis drei Jahren der Vergangenheit angehören», sagt der frühere Generalsekretär des Schweizer Mieterverbandes und heutige Luzerner Nationalrat Michael Töngi (Grüne). Wie das neue Steuerregime für Eigentumswohnungen und Häuser im Detail aussehen wird, steht noch in den Sternen. National- und Ständerat werden darüber entscheiden, möglicherweise hat das Volk das letzte Wort. Doch eines ist jetzt schon klar: Wer seine Immobilie verantwortungsvoll finanziert, wird vom Staat nicht mehr mit hohen Steuern bestraft. «Wer viel amortisiert hat, wird dann steuerlich besser gestellt sein», sagt Schnorf. «Für unsere Beispiel-Familie lohnt es sich daher nach Abschaffung des Eigenmietwertes eher, in das Haus der Eltern zu ziehen, sofern sie keine Hypothek aufnehmen muss.»

Nur: Muss ein Teil der Mieter mit dem Systemwechsel fürchten, dass private Besitzer in ihre bislang vermieteten Häuser und Eigentumswohnungen ihrer Eltern einziehen wollen? Dass sie Eigenbedarf geltend machen und die Mieter ihre sieben Sachen packen müssen? «Eigenbedarf ist rein sachlich ein Kündigungsgrund», sagt Monika Sommer vom Hauseigentümerverband Schweiz. In Härtefällen kann zwar der Mieter eine Fristerstreckung erwirken und missbräuchliche Kündigungen bleiben untersagt – etwa wenn der Hausbesitzer behauptet, selber einzuziehen, um die Wohnung Mietern zuzuschanzen, die einen höheren Zins zu bezahlen bereit sind. Doch Fakt bleibt, dass Wohnen in solide finanzierten eigenen vier Wänden finanziell wesentlich attraktiver wird. Nebenbei bemerkt nicht unbedingt zur Freude der Banken, die einen Teil ihrer Hypothekarkredite heute aus steuerlichen Gründen an die Frau oder den Mann bringen.

Für Bewohner von Wohnungen, die im Besitz von institutionellen Anlegern und Wohnbaugenossenschaften sind, ändert das sich abzeichnende neue Steuerregime nichts. Die Mehrheit der Schweizer Wohnungen ist aber in Privatbesitz – und nicht selten vererbt. «Erbschaften machen einen schönen Teil der Immobilien-Besitzerwechsel aus», sagt Sommer vom Hauseigentümerverband. Hinzu kommen Schenkungen, die Empfänger durchaus auch für Renditezwecke nutzen können. Schnorf von Wüest Partner schätzt, dass Erbschaften vielleicht acht bis zwölf Prozent der jährlichen Immobilien-Besitzerwechsel ausmachen.

Eigentümer stellen ihre eigenen Rechnungen an

Trotzdem: Mit Massenkündigungen rechnen die Immobilien-Fachleute wegen der Abwendung vom Eigenmietwert nicht. «Die Wirkung wäre marginal, da sie sich über mehrere Jahre verteilen würde», sagt Töngi, der frühere Generalsekretär des Mieterverbandes. Sommer von den Hauseigentümern meint: «Ob Eigenbedarf geltend gemacht wird, hängt davon ab, ob es für die Hausbesitzer ohne Eigenmietwertbesteuerung wirklich günstiger kommt, selber im bisher vermieteten Eigenheim zu wohnen.» Das sei auch ohne diese Steuer nicht immer der Fall. «Denn mit einem Wohnungswechsel verändern sich auch andere Kosten, zum Beispiel die Ausgaben fürs Pendeln und für Steuern. Kommt hinzu, dass sie auch die Mietzinseinnahmen für das vorher vermietete Haus entfallen.» Ihr Fazit: «Ob es sich finanziell lohnt, eine Mietwohnung aufzugeben und ins eigene Haus umzuziehen, hängt von viele individuellen Faktoren ab.»

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