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Nationalbank warnt vor höheren Risiken im Hypothekargeschäft

Die Nationalbank sieht in der boomenden Nachfrage nach Renditeliegenschaften eine Gefahr für die Banken und für die Finanzstabilität. Die Bankiervereinigung ist anderer Meinung.
Daniel Zulauf
Dunklere Wolken im Wohnimmobilienmarkt: Die Ungleichgewichte haben sich laut der Schweizerischen Nationalbank erhöht. (Bild: Gaetan Bally/Keystone)

Dunklere Wolken im Wohnimmobilienmarkt: Die Ungleichgewichte haben sich laut der Schweizerischen Nationalbank erhöht. (Bild: Gaetan Bally/Keystone)

Die Schweizerische Nationalbank (SNB) lässt die Geldschleusen unverändert weit offen. Die Lage an den Devisenmärkten bleibe vor dem Hintergrund der politischen Unsicherheiten in Italien und der protektionistischen Tendenz im Welthandel «fragil», erklärte SNB-Direktionspräsident Thomas Jordan heute in Bern die auf unbestimmte Zeit beschlossene Fortsetzung des Negativzinsregimes.

Doch die Notenbank fürchtet sich zunehmend vor den Nebenwirkungen ihrer ultra-expansiven Geldpolitik. Bei Mehrfamilienliegenschaften, die insbesondere von Pensionskassen und Lebensversicherungen aber auch von anderen renditeorientierten Investoren besonders stark nachgefragt werden, sei die Gefahr einer Preiskorrektur inzwischen «vergleichsweise hoch», warnte Vizepräsident Fritz Zurbrügg.

Der am Donnerstag veröffentlichte SNB-Bericht zur Finanzstabilität verweist auf die starke Zunahme der sogenannten Tragbarkeitsrisiken in diesem Segment des Immobilienmarktes. Während 2016 noch 63 Prozent aller neu gewährten Hypothekarkredite auf Renditeliegenschaften einer nach vorsichtiger Massgabe der SNB kalkulierten Tragbarkeitsrechnung standgehalten hatten, waren es 2017 nur noch 49 Prozent. In der Tragbarkeitsrechnung nimmt die SNB das Szenario eines starken Hypothekarzinsanstieges auf 5 Prozent vorweg. Sie unterstellt, dass dieser kalkulatorische Zins zuzüglich der Kosten für Amortisation und Unterhalt (je ein Prozent) ein Drittel der Mieteinnahmen nicht übersteigen darf.

Nach dem gleichen Prinzip kalkuliert die SNB auch die Tragbarkeit von eigentümerberwohnten Liegenschaften. Dort lag die Quote der nach der Tragbarkeitsrechnung überdehnten neuen Hypotheken 2017 bei 49 Prozent. Im Unterschied zu den Renditeobjekten ist diese Quote aber seit längerer Zeit stabil.

Banken gehen höhere Risiken ein

Die SNB ortet vor allem bei den inlandorientierten Banken eine wachsende Risikobereitschaft. Diese hätten ihre Hypothekarkreditvolumen im Verglich zu den Grossbanken stark erhöht und damit unter anderem die aus dem Rückgang der Zinsmarge resultierenden Einnahmenrückgänge kompensiert. Zwar sei die Widerstandskraft dieser Banken gegen ungünstige Entwicklungen wie zum Beispiel ein scharfer Konjunktureinbruch immer noch «angemessen», wie Zurbrügg betonte. Aber für die Stabilität des Finanzsystems sei entscheidend, dass dies auch so bleibe.

Die Kapitalanforderungen an die Inlandbanken werden mit der Umsetzung des internationalen Basel-III-Standards und den vom Bundesrat beschlossenen zusätzlichen Auflagen für systemrelevante Inlandbanken (Raiffeisen, Zürcher Kantonalbank, Postfinance) weiter steigen, mahnte Zurbrügg. Vor diesem Hintergrund seien «gezielte Massnahmen bei der Kreditvergabe im Segment der Wohnliegenschaften in Betracht zu ziehen».

Beispiele für konkrete Massnahmen nannte Zurbrügg nicht. Die SNB habe auch keine entsprechenden Forderungen etwa bei der Finanzmarktaufsicht Finma deponiert. Der Stabilitätsbericht lässt offen, ob die Massnahmen von der Finma oder von den Banken selber über ihre verbindliche Selbstregulierung umgesetzt werden könnten.

Die SNB hatte in den vergangenen fünf Jahren verschiedene Massnahmen zur Dämpfung der Kreditnachfrage im Immobilienmarkt durchgesetzt. So liessen sich die Banken 2012 dazu bewegen, die Eigenkapitalquote der Hypothekarschuldner auf mindestens zehn Prozent (ohne Einbezug von Vorsorgegeldern) festzulegen. 2014 akzeptierten die Banken auch eine Verkürzung der Frist von 20 auf 15 Jahre, unter der die Hypothekarschuldner ihre Kredite auf maximal zwei Drittel des Belehnungswertes reduzieren müssen. Zudem müssen die Banken seit mehreren Jahren auch einen sogenannten antizyklischen Kapitalpuffer von derzeit zwei Prozent zur Abfederung der Risiken im Immobilienmarkt vorhalten.

Banken verweisen auf eigenen Index

Die Begeisterung der Banken im Blick auf Zurbrüggs jüngste Anregung hält sich dementsprechend in engen Grenzen. «Allfälligen zusätzlichen Massnahmen stehen wir kritisch gegenüber», heisst es bei der Schweizerischen Bankiervereinigung. Man habe schon früh anerkannt, dass punktuelle Überhitzungstendenzen auf dem Schweizer Immobilienmarkt bestünden, und aus diesem Grund auch immer wieder Hand zu dämpfenden Massnahmen geboten.

Kritik gibt es auch an der Risikoanalyse der SNB. «Gemäss unserem Blasen-Index sind die Ungleichgewichte im Schweizer Immobilienmarkt in den vergangenen neun Monaten eher kleiner geworden, und wir glauben, dass die gute Konjunkturentwicklung im laufenden Jahr zu einem weiteren Rückgang der Risiken führen wird», sagt Matthias Holzhey, Immobilienanalyst der UBS.

Auch für Lorenz Heim, Leiter des bankenunabhängigen VZ Hypothekenzentrums, sind die von der SNB georteten Gefahren nur scheinbarer Natur: «Die Entwicklung bei den Mehrfamilienhäusern war eindeutig sehr ungesund, zumal der Negativzins die Pensionskassen massenweise zum Kauf von Renditeliegenschaften getrieben hat. Doch inzwischen scheint auch diese Übertreibung zum Ende zu kommen, was mich bei Leerstandsquoten von bis zu 9 Prozent selbst im Kanton Zürich auch nicht überrascht.»

Der Negativzins von –0,75 Prozent auf Sichteinlagen bei der Nationalbank und das Zielband für den unbesicherten Dreimonatsfranken im Londoner Interbankenmarkt (Libor) bleibt zwischen –1,25 Prozent und –0,25 Prozent bestehen. Eine Bestätigung für die Beibehaltung des ultraexpansiven Kurses sieht die SNB nicht zuletzt in ihrer Inflationsprognose, die für 2020 von einer Teuerung von nur noch 1,6 Prozent ausgeht, verglichen mit 1,9 Prozent in der letzten Prognose vor drei Monaten.

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