Steigende Mieten drängen Menschen aus Schweizer Städten

Eine neue Studie der Raiffeisenbank zeigt: Steigende Mieten führen zur Abwanderung von Alteingesessenen.

Niklaus Vontobel
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Eine Wohnidylle: Doch ein Auszug kann teuer zu stehen kommen.

Eine Wohnidylle: Doch ein Auszug kann teuer zu stehen kommen.

Bild: Schweiz Tourismus

Steigen oder sinken die Mieten? Die Frage war höchst umstritten im Kampf um die Initiative des Mieterverbands für «mehr bezahlbare Wohnungen». Bundesrat Guy Parmelin sagte, sie würden sinken. Der Mieterverband sagte, sie würden steigen.

Der Mieten-Frage sind die Ökonomen der Raiffeisenbank nachgegangen. In einer Studie schreiben sie: «Im schweizerischen Schnitt steigen die Mieten über die Jahre tatsächlich.» Betroffen davon ist vor allem, wer umziehen muss. Neu vermietete Wohnungen sind teuer. Das gilt vor allem für die Städte. «In den fünf grössten Schweizer Städten zahlen Städter für eine neue Stadtwohnung durchschnittlich 35 Prozent mehr.»

Welche Folgen hat das? Die Ökonomen sagen: Die Städte würden nur noch wachsen, dank des Zustroms von Zuwanderern:

«Schaut man nur auf die inländische Bevölkerung, ziehen mehr Menschen aus der Stadt weg als in die Stadt.»

Die alteingesessene Bevölkerung werde aus den Städten gedrängt, wenn sie zum Umzug gezwungen sei.

Hat also Parmelin nicht die Wahrheit gesagt? Doch er hat, aber nicht die ganze. Wohl auch, weil die ganze Wahrheit zu sperrig war für knappe Slogans. Wie die Ökonomen darlegen, gibt es zwei Mieten: Angebots- und Bestandsmieten. Ihr Zusammenspiel erklärt viele Phänomene am Markt für Mietwohnungen.

Parmelin sprach von Angebotsmieten. Das sind die Mieten jener Wohnungen, die ausgeschrieben sind. Sie zeigen, was Vermieter gern hätten. Und diese Mieten sind gesunken. Von 2015 bis 2019 um 6 Prozent. Wer neu eine Wohnung suchen muss, wird durch diesen Trend zumindest etwas entlastet.

Angebotsmieten sind nicht die ganze Wahrheit. Zur Vermietung ausgeschrieben ist stets nur ein kleiner Teil aller Gebäude, die in der Schweiz vermietet sind. Die Mieten, die auf den gesamten Bestand bezahlt werden, heissen Bestandsmieten. Sie werden vom Bundesamt für Statistik erfasst und im Mietpreisindex veröffentlicht. Dieser zeigt einen Anstieg in zehn Jahren um 9 Prozent.

Warum sind die Bestandsmieten nicht gesunken? Es wäre zu erwarten gewesen. Mit den Zinsen sind schliesslich auch die Kosten der Vermieter gesunken. Ein Grund ist eine schwer zu erklärende Zurückhaltung. Die Mieter fordern Senkungen nicht ein, obwohl sie im Prinzip ein Anrecht darauf hätten.

Ab 2011 wurde der Referenzzinssatz fünfmal herabgesetzt. Jedes Mal wurden nur 20 Prozent aller Wohnungen günstiger. Viele Mieter verzichteten. Sonst wären die Bestandsmieten stärker unter Druck geraten.

Schlecht informierte Zuwanderer zahlen mehr

Warum steigen die Bestandsmieten? Weil Mieter wechseln zwischen den zwei Teilen des Mietmarktes. Im ersten Teil leben die Mieter viele Jahre in bestehenden Mietverhältnissen. Sie zahlen tiefe Mieten, die Bestandsmieten. Im zweiten Teil landet, wer eine neue Wohnung braucht. Auf dem Markt sind die Wohnungen zu den hohen Angebotsmieten ausgeschrieben. Diese sind zuletzt zwar gesunken, sind aber noch immer viel höher als die Bestandsmieten.

Nun müssen jährlich 10 Prozent der Mieter umziehen. Ein grosser Teil zahlt danach eine Angebotsmiete. Sie wechseln von günstigen Wohnungen im bestehenden Mietverhältnis zu teureren Wohnung zu Angebotsmieten. Die neuen, teuren Wohnungen werden später im Bestand erfasst. Somit drücken sie die Mieten im gesamten Bestand in die Höhe. Darum steigen die Bestandsmieten.

Der Unterschied zwischen Angebots- und Bestandsmieten ist gross. Schweizweit sind es etwa 10 Prozent für typische Wohnungen. In den grössten Städten können es 30 Prozent mehr sein. Und der Unterschied hängt davon ab, wie lange man in einer Wohnung war. Wenn es fünf Jahre waren, zahlt man nach dem Umzug etwa 12 Prozent mehr. Bei 20 Jahren sind die neuen Wohnungen gar 29 Prozent teurer.

Die hohen Angebotsmieten haben Folgen. Städter, die umziehen müssen, wollen oder können sich neue Wohnungen nicht leisten. Sie ziehen weg, in die Agglomeration oder aufs Land. Von den zwanzig grössten Städten haben die allermeisten eine Nettoabwanderung der inländischen Bevölkerung: Es ziehen mehr Menschen weg, als neue hinzukommen. Anders ist es nur in Chur, Köniz, Schaffhausen und Winterthur.

Die Lücken werden von Zuwanderern gefüllt. Wobei sich diese die teuren Wohnungen nicht unbedingt leisten können. Sie sind bloss schlechter informiert als die Inländer – und wissen nicht, dass es durch den Bauboom mittlerweile in den Agglomerationen viele günstige Neubauwohnungen hat.