Vielen Dank für Ihre Registrierung. Sie haben den Aktivierungslink für Ihr Benutzerkonto per E-Mail erhalten.

Vielen Dank für Ihre Anmeldung.

Erstmals müssen 20 Schweizer Banken zum Stresstest – der Immo-Boom ist gefährlich geworden

Erstmals treten zwanzig Banken gleichzeitig zu einem Stresstest an. Wie riskant ist der Boom im Wohnungsbau? Die Behörden wollen bremsen. Die Banken sträuben sich.
Niklaus Vontobel
Gretchenfrage: Wie viele Hypothekarkunden, die in Renditeliegenschaften investiert hatten, kämen bei steigenden Zinsen in finanzielle Schieflage? (Bild: Boris Bürgisser)

Gretchenfrage: Wie viele Hypothekarkunden, die in Renditeliegenschaften investiert hatten, kämen bei steigenden Zinsen in finanzielle Schieflage? (Bild: Boris Bürgisser)

Die Behörden wollen den Boom im Wohnungsbau bremsen. Sonst verspekulieren sich zu viele Investoren und gehen Banken zu grosse Risiken ein. Die Schweizer Nationalbank (SNB) und die Finanzmarktaufsicht (Finma) wollen daher strengere Regeln, wenn Hypotheken an Kunden vergeben werden, die in Mietwohnungen investieren. Diese Hypothekarvergabe im Bereich der sogenannten Renditeliegenschaften liesse sich am schnellsten neu ­regeln, würde die Branche via Selbstregulierung eigene Vorschläge machen. Doch die Banken wollen nicht.

Stresstests sollen helfen. Wie diese Zeitung erfahren hat, unterzieht sich erstmals in der Schweiz eine Auswahl von Banken gleichzeitig einem Stresstest, rund 20 sind es. Überprüft wird etwa, welcher Schaden ein Zinsanstieg in ihren Bilanzen anrichten würde. Wie viele Hypothekarkunden, die in Renditeliegenschaften investiert hatten, kämen finanziell in eine Schieflage. Die Tests laufen derzeit. Anfang 2019 will man so weit sein, eine solide Faktengrundlage zu haben.

Grosse Unterschiede beim Kapitalisierungssatz

Vor allem will man die Frage geklärt haben: Gehen nur wenige Banken zu hohe Risiken ein mit Kunden, die sich mit Renditeliegenschaften finanziell übernehmen? Dann würde die Bankiervereinigung wohl wie bisher darauf beharren, dass die Finma solche Banken einzeln zurechtweist. Oder hat eine hohe Zahl von Banken im Bereich Renditeliegenschaften erhebliche Risiken in den Büchern? Dann wären neue Regeln für die Gesamtbranche gerechtfertigt. Die Bankiervereinigung gäbe ihren Widerstand wohl auf. Hoch oben auf der behördlichen Wunschliste steht der Kapitalisierungssatz, wie Recherchen zeigen. Diesen Zinssatz verwendet eine Bank, wenn sie zum Beispiel ein Mehrfamilienhaus bewertet, das ihr Kunde Meier kaufen will. Sie zinst damit die Mieten ab, die Meier künftig erwarten darf. Wählt sie einen tieferen Satz, kann sie den Wert ­höher veranschlagen. Das hat die geschäftsfördernde Folge, dass Meier eine höhere Hypothek erhält. Und die Bank kann sich an die eigene Richtlinie halten, wonach sie ein solches Mehrfamilienhaus maximal zu 80 Prozent belehnen will: also auf eine 10-Millionen-Immobilie höchstens eine Hypothek von 8 Millionen vergeben wird. Alles sieht solide finanziert aus. Zu diesem Kapitalisierungssatz gibt es bislang keine klaren Vorschriften, wie auch nicht zu anderen wichtigen Kriterien. In der Selbstregulierung der Banken ist nur zu lesen, der Satz müsse vorsichtig und nachhaltig angesetzt werden. In der Praxis erweisen sich solche Begriffe jedoch als schwammig.

31000 Wohnungen zu viel auf dem Markt

Tatsächlich zeigen sich laut Recherchen beim Kapitalisierungssatz grosse Unterschiede zwischen den Banken. Zudem kommen mittlerweile dynamische Modelle zum Einsatz. Mit ihrer Hilfe wird der Kapitalisierungssatz automatisiert anders festgelegt, je nach Lage oder Auslastung einer Immobilie. Den Behörden wird es da mulmig. Ein in der Branche bekanntes Phänomen dieses Baubooms sind private Investoren, die sich im Markt nicht gut auskennen, aber viel Geld aufs Spiel setzen. Den Behörden sind sie längst aufgefallen. Viele Banken, aber nicht alle, erfassen sie seit einigen Jahren gesondert, um sie besser im Auge behalten zu können. Die meisten sind Laien auf der Flucht vor negativen Zinsen, mancher kauft gleich mehrere Wohnungen. Es sind vermögende Einzelpersonen, Zahnärzte etwa, aber auch Durchschnittsbürger sind darunter, die von der Pensionskasse ihr Geld abgezogen haben. Ihre Investitionen werfen heute schon geringe Renditen ab. Ein leichter Zins­anstieg genügt, um sie in die roten Zahlen zu drücken. Bisher schreckte es die Investoren nicht ab, dass viel mehr Wohnungen gebaut werden, als es in der Schweiz braucht. Und das seit zwei Jahren. Mittlerweile beläuft sich der Überschuss auf 31 000 Wohnungen, wie der Immobilienberater Wüest Partner geschätzt hat. Eine Trendwende wird es auch nächstes Jahr nicht geben, dafür ist die Pipeline zu gut gefüllt. Erneut werden Tausende Wohnungen mehr als nötig auf den Markt kommen.

Merkliste

Hier speichern Sie interessante Artikel, um sie später zu lesen.

  • Legen Sie Ihr persönliches Archiv an.
  • Finden Sie gespeicherte Artikel schnell und einfach.
  • Lesen Sie Ihre Artikel auf allen Geräten.