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UBS beobachtet neue Ungleichgewichte auf dem Immobilienmarkt

Die Risiken am Schweizer Immobilienmarkt haben laut einer UBS-Studie leicht abgenommen. Allerdings bilden sich neue Ungleichgewichte heraus. So drohen im Tiefpreissegment beim Eigenheimmarkt neue Übertreibungen.

Der Schweizer Eigenheimmarkt ist im vergangenen Jahr auf der Stelle getreten. Zugleich war das Wachstum der ausstehenden Haushaltshypotheken so schwach wie seit 1998 nicht mehr. Das ist das Ergebnis der neusten UBS-Studie «Real Estate Focus 2019».

Im Eigenheimmarkt habe die graduelle Entwertung Ungleichgewichte reduziert, heisst es in der am Donnerstag vorgestellten Studie. Die Preise seien in der Schweiz seit 2015 nur noch leicht gestiegen, während sich das Wirtschaftswachstum sukzessive beschleunigt habe. Im vergangenen Jahr betrug es deutlich über 2 Prozent.

Dies hat zusammen mit dem schwachen Anstieg der Haushaltshypotheken zu einem Rückgang des UBS Swiss Real Estate Bubble Index geführt, der die Risikoanfälligkeit des Immobilienmarkes bewertet. Im vergangenen Jahr hatte dieser zum ersten Mal seit Mitte 2012 die Risikozone verlassen.

Trotz solider Konjunktur rechnet die UBS auch 2019 nur mit einem leichten Anstieg der Eigenheimpreise. Bei den Einfamilienhäusern wird ein Anstieg um 1 Prozent erwartet, während bei Eigentumswohnungen aufgrund teils überhöhter Preisvorstellungen und des Wettbewerbs mit Mietwohnungen leicht sinkende Preise zu erwarten seien.

Nachfrageboom im Tiefpreissegment

Dies kaschiere jedoch, dass derzeit neue Ungleichgewichte entstehen würden. Aufgrund der härteren Regeln bei Eigenkapital oder Einkommen würden Käufer bei der Kreditaufnahme scheitern, was einen Nachfrageboom im Tiefpreissegment ausgelöst habe, wie es weiter hiess.

Allein in den vergangenen drei Jahren hätten die Preise für Eigentumswohnungen im einfachen Segment um mehr als 10 Prozent zugelegt, während die Preise im gehobenen Segment teils deutlich fielen. Im Tiefpreissegment seien überproportional hohe Werteinbussen wahrscheinlich, sollten sich die Rahmenbedingungen oder die Nachfrage ändern, so die Einschätzung der Bank.

Verdrängungskampf auf dem Mietwohnungsmarkt

Auf dem Mietwohnungsmarkt dürfte der Verdrängungskampf weiter zunehmen und Ende dieses Jahres mit schätzungsweise 80'000 leerstehenden Wohneinheiten seinen Höhepunkt erreichen. Der Rückgang bei den Angebotsmieten, die im vergangenen Jahr im Durchschnitt um 2 Prozent gesunken sind, dürften auch 2019 nochmals gleichstark nachgeben. In der leerstandgeplagten Peripherie wird ein Rückgang um bis zu 5 Prozent erwartet, während sich in den Zentren stabile Angebotsmieten abzeichnen würden.

Bei Mehrfamilienhausinvestitionen drohen Wertverluste, schrieb die Bank weiter. Die Kaufpreise von Mehrfamilienhäusern stagnieren nach dem Anstieg der Vorjahre angesichts sinkender Mieten seit nunmehr drei Jahren. Bis 2023 sei mit einer mittleren Wertanpassung von knapp 10 Prozent zu rechnen. Die kumulierten Mieteinnahmen dürften jedoch ausreichen, um einen positiven Gesamtertrag zu erwirtschaften.

Überdurchschnittlich anfällig seien Investitionen sowohl in Zentrumslagen als auch in der Peripherie, erstere durch das Risiko steigender Zinsen, letztere durch die Lage-Risikoprämien aufgrund steigender Leerstandsrisiken. Am attraktivsten seien Agglomerationsregionen mit etwas höheren Einkommensrenditen.

Büromieten erholt - Rentabilität Verkaufsflächen unter Druck

Am Büromarkt dürfte 2019 die Flächennachfrage deutlich steigen und das Überangebot reduzieren, schrieben die Studienautoren weiter. Zwischen 2015 und 2017 hätten die Marktmieten für Neubauten um fast 15 Prozent nachgegeben und sich 2018 leicht erholt. Die Belebung zeige sich am deutlichsten in den Grossstädten.

Der Verkaufsflächenmarkt bleibe auch 2019 durch die Verlagerung zum Onlinehandel unter Druck. Flexiblere Angebote oder Vermarktungskonzepte seien mit Kosten für die Vermieter verbunden. Gesucht waren weiter Zürcher und Genfer Spitzenstandorte, wo sich die Mieten sich seit Mitte 2017 etwas erholt haben und ein Plus von rund 4 Prozent verzeichneten. (sda)

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