Die Ungleichgewichte im Schweizer Immobilienmarkt nehmen zu. Trotz steigender Leerstandsquoten im Mietwohnungsbereich wird fleissig weitergebaut und renoviert. Es sind längst nicht mehr nur die Pensionskassen, die im Immobilienmarkt Zuflucht vor der Flut des billigen Geldes suchen. Zunehmend beliebt wird der Markt auch bei Privaten, die Vermögen aus Erbschaft oder Einkommen zinstragend anlegen möchten. Eine ungesunde Entwicklung, wie Raiffeisen-Chef Patrik Gisel anlässlich der Präsentation der Halbjahreszahlen unlängst feststellte. Die grösste Hypothekenbank des Landes stellt in der Tat «eine Verschiebung» in der Nachfrage nach Renditeliegenschaften von institutionellen zu privaten Investoren fest.

Bruttorendite hat historischen Tiefststand erreicht

Nicht nur der Anstieg der Leerstandsquoten ist ein Indiz dafür, dass die Risiken der Spätaufsteher deutlich zunehmen. Ein anderer Hinweis sind die gestiegenen Preise für die Anlageobjekte im Mehrfamilienbereich. Gemäss Raiffeisen beläuft sich der Preisanstieg seit 2010 auf 75 Prozent. Dementsprechend tief gefallen sind die sogenannten Bruttorenditen die sich aus dem Verhältnis des Kaufpreises zum Mietertrag ergeben. Schweizweit hat die durchschnittliche Bruttorendite einer Mehrfamilienliegenschaft gemäss Raiffeisen das historische Tief von 3,5 Prozent erreicht. Zieht man davon die Zinskosten, die Rückstellungen für Unterhalt und Erneuerung ab, bleibt vielleicht noch etwas mehr als ein Prozent übrig. Trotzdem kann die Rechnung aufgehen, wenn die Kreditgebende Bank kräftig mitfinanziert. Je weniger Eigenkapital das zurückbleibende Renditeprozent verzinsen muss, desto höher fällt die Rendite aus. Ein Beispiel: Ein Mehrfamilienobjekt kostet 10 Millionen Franken und bringt Mieteinnahmen von 350000 Franken pro Jahr. Die Bank finanziert 8 Millionen zum Preis von 1 Prozent (100000 Franken pro Jahr). Für Unterhalt und Erneuerung werden jährlich 50000 Franken zur Seite gelegt. Dem Käufer bleibt ein Nettoertrag von 200000 Franken, die als Rendite seines eingesetzten Eigenkapitals von 2 Millionen (10 Prozent) und zur Amortisation des Kredites einsetzen kann.

Solche Rechnungen gehen auf, solange die Banken bereit sind günstige Finanzierungsbedingungen zu stellen und die Mieteinnahmen tatsächlich fliessen. Doch diese Prämissen stehen schiefer denn je. Lorenz Heim vom VZ Hypothekenzentrum in Zürich spricht von einer «ungesunden Entwicklung», die solange weitergehen werde, bis die Banken restriktiver würden.