Zinswende
Was Schweizer Hypotheken vor höheren US-Zinsen schützt

Mario Draghi, Präsident Europäische Zentralbank: Seine Entscheide wirken bis in Schweizer Wohnstuben und eine Erhöhung der Zinsen noch im laufenden Jahr ist wahrscheinlicher denn je.

Tommaso Manzin
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Janet Yellen, Chefin US-Notenbank, und Mario Draghi, Präsident Europäische Zentralbank schwingen das Zepter in der Zinsfrage.

Janet Yellen, Chefin US-Notenbank, und Mario Draghi, Präsident Europäische Zentralbank schwingen das Zepter in der Zinsfrage.

Nach wie vor überlassen Banken Wohneigentümern Geld zu extrem günstigen Konditionen, auch für lange Laufzeiten.

Bei zwei- und fünfjährigen Festhypotheken müssen die Unterschiede inzwischen mit der Lupe gesucht werden: Es gibt sie alle zu Zinsen um die 0,75 Prozent. Für zehnjährige Hypotheken zahlt der Kunde in einem günstigen Fall weniger als das Doppelte, nämlich rund 1,3 Prozent.

Vergangene Woche überraschten die US-Arbeitsmarktzahlen positiv. Eine Zinswende der USA im Dezember scheint seither wieder wahrscheinlich. Beim Hypothekenvermittler MoneyPark etwa sieht man in den «äusserst robusten Arbeitsmarktzahlen» ein gutes Argument für eine Zinserhöhung. Noch expliziter wird der Anleihenmanager Bantleon.

Die Vorgaben seien mit dem neusten Arbeitsmarktbericht eindeutig: Die Fortschritte beim Beschäftigungsaufbau, die von der US-Notenbank als Bedingung für eine Zinserhöhung Mitte Dezember gefordert wurden, seien klar erfüllt.

Daneben stützen Anzeichen von Lohnwachstum die Erwartungen anziehender Inflation – die zweite Bedingung für den Zinsschritt. Wenn neue Wirtschaftsdaten nicht vollends enttäuschen, spreche derzeit nichts gegen den ersten Zinsschritt von 0 auf 0,25 Prozent im Dezember.

Die US-Zinsen beeinflussen den Preis des Geldes weltweit, wie die Experten der Credit Suisse (CS) bestätigen: Sollte es demnächst zu einer ersten Erhöhung der US-Leitsätze kommen, ist mit Auswirkungen auch in Europa oder der Schweiz zu rechnen.

Mehr Eigenmittel, schnellere Amortisation

Was ist der Unterschied zwischen «Verpfändung» und «Vorbezug» aus der PK. Was sind die Folgen für den offerierten Hypozins?
Bei der Verpfändung bleibt das Geld in der Pensionskasse (PK) und dient der Bank als Sicherheit. Dadurch erhöht sich der Anteil an Fremdkapital bei der Hypothek. Das führt zu einer höheren Zinsbelastung (die jedoch wieder von den Steuern abgezogen werden kann). Der Versicherte erleidet dafür keine Leistungseinbussen bei der PK. Er kann sich weiter in die PK einkaufen. Bei einem Vorbezug schmälert sich hingegen die Leistung (Rente sowie Leistungen der Pensionskasse bei Tod und Invalidität sinken). Das bezogene Geld muss zusätzlich versteuert werden. Dafür profitiert der Hyponehmer von tieferen Zinszahlungen, da er mehr Eigenkapital einbringt und seine Kreditsumme reduziert. Da Banken PK-Guthaben als solide Sicherheit betrachten, hat der Entscheid zwischen Vorbezug oder Verpfändung normalerweise kaum Einfluss auf die offerierten Zinsen oder Konditionen. Die neuen Anforderungen bei der Hypothekarfinanzierung setzen voraus, dass von den 20 Prozent Eigenmitteln am Belehnungswert mindestens die Hälfte nicht aus der 2. Säule (PK) stammt.

Wie und wann erfolgt die Rückzahlung in die PK?
Eine freiwillige Rückzahlung von vorgezogenen Geldern in die PK ist grundsätzlich bis zu drei Jahre vor der Pensionierung möglich. Der Mindestbetrag beläuft sich auf 20 000 Franken und die entrichteten Steuern beim Vorbezug werden anteilig wieder zurückerstattet. Eine Pflicht zur Rückzahlung besteht nur, wenn das Eigenheim verkauft und innerhalb von zwei Jahren das vorbezogene Geld nicht in ein neues Eigenheim investiert wird. Üblicherweise wird der relevante Vorbezug direkt als Teil des Verkaufspreises an die jeweilige PK überwiesen. Erwirbt der Verkäufer gleichzeitig mit dem Verkauf des eigenen Objektes wieder neues Eigentum, kommt es in der Regel nicht zu einer Rückzahlung. Vorbezüger von Pensionskassenkapital sind gut beraten, die entstandene Lücke mit zusätzlichen Ein- bzw. Rückzahlungen in die PK aufzufüllen.

Was für Probleme kann das etwa im Fall einer Scheidung bringen?
Bei einer Scheidung wird das während der Ehe angesparte PK-Guthaben hälftig geteilt. Wurden PK-Gelder für Wohneigentum vorbezogen, kann dies zu vielerlei Schwierigkeiten führen. Der Vorbezug wird anteilsmässig im Grundbuch festgehalten. Wird die Liegenschaft veräussert, müssen die vorbezogenen Gelder entsprechend zurückgezahlt werden. Wird die Liegenschaft nicht verkauft und übernimmt sie ein Ehepartner, wird diesem der gesamte Vorbezug angerechnet und es erfolgt eine Ausgleichsforderung des ausziehenden Partners. Noch komplizierter wird es, wenn die Immobilie an Wert gewonnen hat – auch hier ist der Partner anteilsberechtigt.

Wie funktioniert die neue Amortisationsregelung. Ist sie im offerierten Hypothekarzins enthalten?
Seit Juni 2014 müssen Hypothekarnehmer die Hypothek auf 66 Prozent des Verkehrswertes innerhalb von 15 statt wie früher 20 Jahren reduzieren. Zudem muss die Amortisation in linearen Tranchen erfolgen, eine Rückzahlung des gesamten Hypobetrags am Ende der Laufzeit ist nicht mehr möglich. Die Amortisation ist üblicherweise nicht im Hypothekarzins enthalten und muss neben den Unterhalts- und Nebenkosten in die Budgetplanung einbezogen werden. Bei der Amortisation handelt es sich um einen Frankenbetrag, der entweder jährlich der Bank zurückzuzahlen ist (direkte Amortisation) oder auf ein separates Konto (z. B. Säule-3a-Konto) überwiesen wird (indirekte Amortisation). In der Praxis können direkte und indirekte Amortisationen kombiniert werden.

Welchen Einfluss hat die Senkung der Mindestverzinsung der PK-Guthaben durch den Bundesrat?
Mit der Senkung der Mindestverzinsung schmälert sich das angesparte Kapital der beruflichen Vorsorge teilweise drastisch. Für jüngere Beitragszahler kann dies zu einem Verlust von mehreren zehntausend Franken führen. Dadurch wird es für Sparer noch interessanter, PK-Guthaben vorzubeziehen oder zu verpfänden und damit etwa Immobilien zu finanzieren.

Gegengewicht EZB

Es gibt ein starkes Gegengewicht in der globalen Geldpolitik: die expansive Geldpolitik der Eurozone. Im März – wenige Monate nach dem Ende der Wertschriftenkäufe durch die US-Notenbank, mit denen sie Hunderte Milliarden Dollar in die Finanzmärkte pumpte – übernahm die Europäische Zentralbank (EZB) das Zepter: Seit März kauft sie für monatlich 60 Milliarden Euro Wertschriften und flutet die Märkte mit neuen Euros. Weil die Inflation hartnäckig tief bleibt, rechnen Beobachter zudem mit einer Ausdehnung der Käufe. Schon im Oktober stieg der Betrag auf 63 Milliarden.

Und bei Geld ist es nicht anders als bei anderen Gütern: Steigt das Angebot, sinkt der Preis – die Zinsen.

Die Eurozone ist der wichtigste Handelspartner der Schweizer, der Einfluss der Euro-Zinsen entsprechend gross (siehe Interview rechts). Der Vergleichsdienst MoneyPark glaubt daher, dass das Anziehen der Zinsschraube in den USA kaum direkte Auswirkungen in der Schweiz hätte.

Der Druck auf den Franken würde etwas nachlassen, aber das Zinsgefüge werde weit stärker durch die EZB bestimmt. Zinsschritte der Schweizerischen Nationalbank (SNB) erwartet MoneyPark aber nicht vor 2017. Die Immobilienbesitzer würden daher auch im nächsten Jahr von attraktiven Konditionen profitieren.

Geringe Verschuldung

Die Geldpolitik ist seit Jahren expansiver als erwartet: Seit der behutsamen Drosselung der US-Wertschriftenkäufe Mitte 2013 wurde die Zinswende mehrfach ausgerufen – jedes Mal ein falscher Alarm. Als ausgemacht galt zuletzt der Juni-Termin.

Doch als sich in China und anderen Schwellenländern Probleme abzeichneten, war die US-Notenbank zur Stelle und beliess den Zins auf null Prozent. Die Regierungskrise in Portugal und die Proteste in Griechenland könnten zum Anlass genommen werden, sie noch länger dort zu belassen.

Es gibt auch eine hausgemachte Abfederung gegen einen «Zins-Schock» aus Amerika: die relativ geringe Verschuldung der Schweiz. Da ihre Anleihen deswegen als relativ sicher gelten, muss die Eidgenossenschaft für Geld, das sie aufnimmt, wenig Zins zahlen. Das hält das gesamte Zinsniveau tief.