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Wohneigentum boomt: Die Angst vor einer Immobilienblase ist gewichen

Nach einer Phase der Verunsicherung sind wieder mehr Leute bereit, Wohnträume zu verwirklichen. Aktuell besonders hoch im Kurs steht der Kauf von Eigentumswohnungen, vor allem kleinerer. Die Vermarktung läuft praktisch in allen Landesteilen rund.
Jürg Zulliger, Zürich
Der Markt für Eigentumswohnungen zeigt sich derzeit robuster als jener für Mietwohnungen. (Bild: Peter Käser (St. Gallen, 1. Oktober 2015))

Der Markt für Eigentumswohnungen zeigt sich derzeit robuster als jener für Mietwohnungen. (Bild: Peter Käser (St. Gallen, 1. Oktober 2015))

So sieht kurz gesagt der Wohntraum 2018 aus: eine noch zahlbare Eigentumswohnung, an ­guter Lage, mit guter Anbindung an den öffentlichen Verkehr und mit etwa 60 bis 80 Quadratmetern Wohnfläche. Trotz eines sehr grossen Angebots an Neubauten und an Stockwerkeinheiten aus dem Bestand läuft der Absatz derzeit ausgezeichnet. Dies geht aus der neuen Studie «Online Home Market Analysis» hervor, die das Immobilienportal Homegate.ch und die Hochschule für Wirtschaft Zürich (HWZ) ­gemeinsam publizieren.

Zwischen Mitte 2017 und Mitte 2018 fanden sich schweizweit auf diversen Ausschreibungsplattformen rund 70000 Eigentumswohnungen zum Kauf. Überraschend ist vor allem die stark verkürzte Vermarktungsdauer. Während im Jahr zuvor die Kaufangebote durchschnittlich 103 Tage online waren, finden sich heute wesentlich schneller Käufer: Aktuell ist die Insertionsdauer mit 70 Tagen angegeben (siehe Grafik). Dieser neuerliche Boom des Stockwerkeigentums erstreckt sich praktisch über die ganze Schweiz. Auch in der Ostschweiz verzeichnen die Studienautoren einen rascheren Absatz und damit eine stärkere Nach­frage: Die Insertionsdauer (also die Zeit, bis ein Käufer gefunden ist) ist in unserer Region von 119 auf 85 Tage gesunken.

Das Angebot der Nachfrage angepasst

Laut Professor Peter Ilg, Leiter des Swiss Real Estate Institutes an der HWZ, fassen viele Leute wieder Mut zu Investitionsentscheiden: «Es verfestigt sich die Einschätzung, dass die Rahmenbedingungen sowohl aufgrund der Zinsen als auch des ausgezeichneten Wirtschaftswachstums günstig sind.» Ins Gewicht fällt weiter die Tatsache, dass die Bau- und Immobilienbranche sehr agil reagiert. Als die Vermarktung in den Jahren 2016 und 2017 ins Stocken kam, haben viele Akteure und Unternehmer ihre Tätigkeiten gebremst. Hinzu kommt, dass sie das Angebot besser auf die Nachfrage abgestimmt haben: «Viele Wohnungen messen heute nicht 120 oder 130 Quadratmeter Wohnfläche, sondern oft nur noch 60 bis 80 Quadratmeter», sagt Ilg. Bei einem Quadratmeterpreis von zum Beispiel 12000 Franken sind solche Stockwerkeinheiten bei Preisen von 800000 bis 900000 Franken wieder eher erschwinglich.

Unterschätzte Nische: Kleinwohnungen

Überraschend ist, dass sehr ­kleine Wohnungen ei­nem echten Bedürfnis entsprechen. So waren im betrachteten Zeitraum in St. Gallen gleich mehrere sehr kleine Wohnungen für unter 300000 Franken im Angebot – und konnten innerhalb kürzester Zeit weiterverkauft werden. Dieser Trend akzentuiert sich in praktisch allen Teilen der Schweiz: eine bis jetzt völlig unterschätzte Nachfrage nach kleinen Appartements mit ein oder zwei Zimmern. «Es müssten viel mehr Unternehmer und Promotoren den Mut haben, diese spezielle Marktnische zu bearbeiten», sagt Ilg.

Zu den günstigsten Regionen der Schweiz zählt die Ostschweiz. Von allen grösseren Städten finden sich in St. Gallen mit einem Quadratmeterpreis von durchschnittlich 6000 Franken die preiswertesten Eigentumswohnungen. Am teuersten ist nach wie vor Genf mit einem Wert von 12900 Franken. In der Ostschweiz und auch im Tessin ist die Nachfrage insgesamt schwächer als in den grossen städtischen Zentren wie Zürich, Genf, Waadt oder auch im Espace Mittelland. Die Anbieter von Eigentumswohnungen müssen in der Ostschweiz länger warten, bis ihre Angebote Käufer finden.

An der Präsentation der Zahlen verweist Ilg darauf, dass ­inzwischen auch die Aufsichtsbehörden wie die Finanzmarktaufsicht (Finma) ihre Einschätzung der Risiken revidiert haben: Bedrohliche Anzeichen einer Überhitzung zeichnen sich weniger bei den Eigenheimen ab, sondern viel mehr bei den Renditeimmobilien. Dazu gehören vor allem Schweizer Mehrfamilienhäuser, die sich als Kapitalanlage einer ausserordentlich starken Nachfrage erfreuen. Sorgen bereiten vielen Beobachtern und Ökonomen auch die markant steigenden Leerstände bei den Mietwohnungen. Die Rede ist von rund 70000 leeren Mietwohnungen.

Wohneigentum dürfte teurer werden

Im Gegensatz dazu steht der Markt der Eigentumswohnungen unter positivem Vorzeichen. Wegen des eher knappen Angebots und sehr reger Nachfrage geht Ilg davon aus, dass sich Eigentumswohnungen dieses und nächstes Jahr verteuern könnten. Er geht von einem Preiswachstum in einer Grössenordnung von rund 2 Prozent aus. Unverändert hoch sind aber die Hürden, um eine Hypothek einer Bank beanspruchen zu können: Die Banken berechnen die finanzielle Tragbarkeit einer Hypothek nach wie vor mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 5 Prozent. So gerechnet, macht die finanzielle Belastung eines durchschnittlichen Haushaltes für eine mittlere Wohnung rund 38 Prozent des Einkommens aus – also mehr als die maximal erlaubte Limite von 33 Prozent.

Doch öfters bieten sich Lösungen an: Der Kaufinteressent kauft ein günstigeres Objekt oder reduziert den Bedarf an Fremdkapital. So kommt es heute öfters vor, dass die Leute eine Finanzspritze in der Familie beanspruchen – etwa mit einem Erbvor­bezug, um die eigenen Mittel für einen Kauf aufzustocken.

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