WOHNEIGENTUM: Generationen teilen sich die Steuerlast

Viele Eltern geben sich ein Wohnrecht auf Lebenszeit, wenn sie ihr Haus im Testament an die Kinder vermachen. Nur: Wer kommt später für Wohnkosten auf?

Rainer Rickenbach
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Die Nutzung von Immobilien durch verschiedene Altersgruppen kann auch zu unterschiedlicher Steuerbelastung führen. (Bild: Keystone/Martin Ruetschi)

Die Nutzung von Immobilien durch verschiedene Altersgruppen kann auch zu unterschiedlicher Steuerbelastung führen. (Bild: Keystone/Martin Ruetschi)

Es handelt sich um einen Klassiker: Das Ehepaar Max und Berta Portmann hat vor drei Jahrzehnten ein Einfamilienhaus in Emmenbrücke gebaut. Danach haben sie pflichtbewusst abbezahlt. Die Resthypothekarschuld liegt heute mit 150 000 Franken etwa dort, wo sich Hypothekarzinsen und Steuern einigermassen ausbalancieren. Die Portmanns sind inzwischen im Pensionsalter, und es gab für sie nie Zweifel, dass ihre einzige Tochter das Haus erben wird. Der Besitzerwechsel ist im Erbvorvertrag geregelt: Beim Tod von Mutter oder Vater Portmann geht das Haus in den Besitz der Tochter über. Und: Für die Witwe oder den Witwer ist ein kostenloses Wohnrecht bis zum Lebensende vereinbart.

Die Tochter lebt mit ihrer Familie in Horw in einer grosszügigen Eigentumswohnung. Ihre Kinder gehen dort zur Schule, und sie und ihr Mann zeigen kein Interesse daran, in das Elternhaus einzuziehen. Als Max Portmann mit 75 stirbt, bleibt seine Frau wie vorgesehen in Emmenbrücke wohnen. Da ihr Mann die Finanzen geregelt hat, kommt es ihr gelegen, wenn sich nun die Tochter und der Schwiegersohn als neue Eigentümer des Einfamilienhauses um den ganzen Papierkram kümmern. Die Erbschaft wirft für Tochter und Schwiegersohn bei der Steuererklärung neue Fragen auf. Denn dort taucht nun mit dem Elternhaus ein neuer Vermögenswert auf, auch wenn sie nicht dort wohnen.

Wer wofür zu bezahlen hat

«Wer was zu versteuern hat, hängt von der genauen Vertragsgestaltung ab», sagt Ruth Stadelmann, Steuerberaterin bei der Beratungsfirma Balmer-Etienne.

  • Liegenschaft: Die Tochter muss als wohnrechtsgebende Person und Besitzerin die Immobilie in Emmenbrücke als Vermögen versteuern. Sie versteuert den vollen, für die Steuern massgebenden Wert (Katasterwert). Würde das Haus noch der Mutter gehören, müsste diese als Bewohnerin bloss 70 Prozent des Katasterwertes versteuern. Stadelmann: «Sind sich Mutter und Tochter einig, haben die Steuerbehörden wahrscheinlich nichts dagegen einzuwenden, wenn die Mutter die Liegenschaft versteuert. Das ist in der Regel der Fall, wenn die Mutter auch vertraglich dazu angehalten ist.»

  • Abzüge für den Unterhalt: Je nach den im Wohnrecht vereinbarten Regelungen können Mutter und Tochter selber entscheiden, wer den steuerlich anrechenbaren Teil der Kosten für eine neue Küche oder für die Reparaturausgaben vom Einkommen abziehen kann. Stadelmann: «Entscheidend ist, wer tatsächlich für die Kosten aufkommt und was vertraglich abgemacht ist.»
  • Hypotheken-Abzug: Die Hypothek lautet auf die Hausbesitzerin, die Tochter. Ruth Stadelmann: «Sie kann die Hypothekin ihrer Steuererklärung deklarieren und beim Vermögen abziehen.»
  • Hypothekarzins-Abzug: Üblich ist, dass die Tochter als Schuldnerin bei der Bank den Hypothekarzins in der Steuererklärung vom Einkommen abzieht. Steuerberaterin Ruth Stadelmann: «In der Praxis ist aber zugelassen, dass die Mutter die Schuldzinsen abzieht, wenn sie für die Hypothekarzinsen auch tatsächlich selber aufkommt.»
  • Eigenmietwert-Steuer: Dafür kommt die Mutter in Emmenbrücke als Wohnrechtsnehmerin auf. Bei der Ausgestaltung eines Wohnrechts gibt es je nachdem Spielraum zum Steuersparen. Stadelmann: «Wenn Tochter und Mutter sich auf einen monatlichen Mietzins einigen, versteuert die Tochter als Wohnrechtsgeberin die Mieteinnahmen als Einkommen.» Dabei kommen die beiden jedoch nicht darum herum, gewisse Regeln einzuhalten, denn der Eigenmietwert darf nicht mit symbolischem Mini-Zins unterlaufen werden.

So funktioniert der Eigenmietwert

Die Idee hinter dem Eigenmietwert ist die steuerliche Gleichstellung von Wohnraumbesitzern und -mietern. Da Mieter ihre Mieten nicht vom Einkommen abziehen können, leisten die Besitzer von Wohneigentum mit dem Eigenmietwert nebst den Hypozinsen einen Zustupf an die Steuerkasse. Ein Beispiel aus dem günstigen Wohnungsbereich: Bei einer Stanserin mit einem versteuerbaren Jahreseinkommen von 80 000 Franken aus ihrer Arbeit und einer amtlich festgelegten Marktwert-Miete von monatlich 1500 Franken für ihre Eigentumswohnung fallen die Einkommenssteuern für Gemeinde und Kanton wegen des Eigenmietwerts unter dem Strich um 150 Franken höher aus (siehe Grafik). Vermögen und Hypothekarschuld sowie -zinsen sind dabei nicht berücksichtigt.

Je grösser und komfortabler der Wohnraum und je besser die Lage ist, desto höher fällt der Eigenmietwert aus. Es sind die Steuerbehörden, die den Marktmietwert festlegen und ihn von Zeit zu Zeit im Zuge einer Katasterschätzung wieder neu festlegen. Dafür aufkommen müssen Wohnungs- und Hausbesitzer, die in ihren eigenen Wohnungen und Häusern wohnen. Bei vermietetem Wohnraum hingegen versteuern die Besitzer die Mieteinnahmen.

So rechnet sich der Eigenmietwert

Im Kanton Luzern müssen die Bewohner der eigenen vier Wände 70 Prozent des von der Steuerbehörde festgelegten Marktmietwertes versteuern. Die gleiche Quote wenden die Steuerämter Nid- undObwaldens an. In Zug sind es 60 Prozent, in Schwyz 65 Prozent und in Uri 75 Prozent. Die Eigenmietwert-Steuerquoten zwischen 60 und 75 Prozent sind freilich nur die halbe Wahrheit. Denn wesentlich stärker ins Gewicht fällt für die Steuerpflichtigen die Schatzungspraxis: Schätzt die Steuerbehörde den Marktmietwert als Folge einer Immobilienaufwertung hoch an, hilft auch eine tiefe Quote wenig.