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In der Ostschweiz gibt es Wohnungen im Überfluss

In unserer Region steht da und dort ziemlich viel Wohnraum leer. Die ungestüme Bautätigkeit bändigen könnte die Schweizerische Nationalbank – und sich gleichzeitig vom Gängelband der EZB lösen.
Thomas Griesser Kym
Auf dem Immobilienmarkt ist nicht alles eitel Sonnenschein. (Bild: Hanspeter Schiess (St. Gallen, 31. Januar 2007))

Auf dem Immobilienmarkt ist nicht alles eitel Sonnenschein. (Bild: Hanspeter Schiess (St. Gallen, 31. Januar 2007))

Dass die Europäische Zentralbank (EZB) dieses Jahr erstmals wieder die Zinsen erhöhen dürfte, davon gehen die meisten Ökonomen aus. Ebenso, dass im Windschatten der Euro-Währungshüter die Schweizerische Nationalbank (SNB) nachziehen dürfte, mutmasslich im September. Thomas Stucki, Investmentchef bei der St. Galler Kantonalbank (SGKB), geht aber noch ­einen Schritt weiter.

«Die SNB wird dieses Jahr die Zinsen selbst dann anheben, falls die EZB stillhält.»

Thomas Stucki (Bild: Michel Canonica)

Thomas Stucki (Bild: Michel Canonica)

Das prophezeite Stucki gestern Abend am Immobilienforum der SGKB auf dem Olma-Areal. Als Grund nennt er «steigenden Druck auf die SNB, die Zeit der Negativzinsen zu beenden». Wobei diese bei einer ­ersten Anhebung von –0,75 auf –0,5 Prozent notabene nach wie vor im roten Bereich wären. Warum aber sollte sich die SNB gedrängt fühlen, sich allmählich von den Tiefstzinsen zu lösen? «Mit höheren Zinsen kann die SNB den Kapitalmarkt attraktiver machen», sagt Stucki. Sprich Obligationen werden als Anlageklasse wieder interessanter. Gleichzeitig könnte die SNB mit höheren Zinsen den Immobilienmarkt bremsen, auf dem sie seit geraumer Zeit vor Überhitzung warnt.

«Schlecht unterhaltene Altbauten»

Die Gefahr einer Immobilienblase sehen die Fachleute, die am Forum auftraten, zwar nicht. Aber ein paar Problemfelder wurden schon identifiziert. Am pointiertesten äusserte sich Andreas Pfister, Chef der St. Galler Max Pfister Baubüro AG, die Liegenschaften verwaltet und Gebäude unterhält. Sorgen bereiten ihm «die schlecht unterhaltenen Altbauten landauf, landab» und die Leerwohnungsziffer in der Stadt St.Gallen von 2,8 Prozent, was «verheerend» sei.

«Wer in der Ostschweiz vom Land in die Stadt zügelt, zieht nach Zürich und nicht nach St.Gallen.»

Hinzu komme die steigende Zahl verwaister Ladenflächen. «Die Innenstadt hat ein Problem», sagt Pfister. «St. Gallen ist auf bestem Weg, seine Funktion als Zentrum zu verlieren, an Zürich, Konstanz, Dornbirn oder wo die Leute sonst einkaufen.» Was tun? Neue Konzepte brauche der Detailhandel, war auf dem Podium zu hören. Noch mehr Kundennähe, sagt Albert Koller von der SGKB- Geschäftsleitung. Und die Hoffnung haben, dass in ein paar Jahren das Pendel beim Einkaufsverhalten der Konsumenten wieder etwas zurückschwinge, von online zu offline.

Patrick Schnorf (Bild: PD)

Patrick Schnorf (Bild: PD)

Punkto Immobilienmarkt hat nicht nur die Stadt St. Gallen ein Problem. «Die Ostschweiz ist generell sehr gut versorgt mit Mietwohnungen», sagt Renato Piffaretti, Immobilienchef der Swiss Life. Patrick Schnorf, Partner bei der Beratungsfirma Wüest Partner, hatte dazu Zahlen parat. So stehen im Rheintal 5 Prozent der Wohnungen leer, in Wil 4,6 Prozent. Wobei die Nähe zu Zürich Wil immerhin zum Vorteil gereiche. Hierher ziehen wie auch in Teile des Thurgaus oft Zürcher, denen das Wohnen in der Metropole zu teuer ist oder wird.

Hohe Angebotsmieten trotz hohen Wohnungsangebots

Der Überfluss an Mietwohnungen in der Ostschweiz hat laut Schnorf einmal damit zu tun, weil viele Investoren mangels Anlagealternativen immer noch fleissig in Renditeliegenschaften investieren. Zudem hat die Zuwanderung abgenommen, womit sich das Bevölkerungswachstum abschwächt. Das reicht nicht, um allen Wohnraum respektive diesen so rasch wie früher zu vermieten. Trotz des hohen Angebots sind aber die Angebotsmieten nicht gesunken, sondern haben sich nach kräftigen Preissteigerungen in den letzten paar Jahren auf hohem Niveau seitwärts entwickelt. Laut Schnorf hat das auch mit der Qualität der Neubauten zu tun, die höher ist als jene älterer Liegenschaften. Aber der Druck auf die Mieten dürfte zunehmen.

Anders sieht es aus bei Wohneigentum. Sowohl die Produktion von Eigentumswohnungen als auch von Einfamilienhäusern ist rückläufig, wie Schnorf sagt. Das dürfte die Preise weiter steigen lassen, wenn auch verlangsamt.

Nicht alle gehen mit Stucki einig

Bei den Mietwohnungen sieht Piffaretti als Problemregionen neben der Ostschweiz auch das Tessin und Teile des Aargaus. Schnorf stimmt zu. Gerade auch im Aargau «wäre ich sehr vorsichtig als Investor. Dort gibt es teils Leerstände von 10 Prozent.» Anders in Grosszentren wie Zürich oder Genf. Dort ist der Wohnungsmarkt seit Jahren unterversorgt, was die Mieten entsprechend in die Höhe getrieben hat.

Allen Unkenrufen zum Trotz erachtet Koller den Ostschweizer Immobilienmarkt als intakt. Was rät er angesichts tendenziell steigender Zinsen Leuten, die mit dem Gedanken spielen, ein Haus zu bauen oder eine Wohnung zu kaufen?

«Das A und O ist eine solide Finanzierungsstruktur mit angemessenem Eigenkapital.»

Wer etwas mehr Risiko nehmen könne, fahre günstig mit einer Geldmarkthypothek. Wer Sicherheit wünsche, sei mit einer langfristigen Festhypothek gut bedient. «Wir beobachten, dass viele Hypothekarnehmer einen Mix aus mehreren Tranchen mit verschiedenen Laufzeiten wählen», sagt Koller.

Dass die SNB unabhängig von der EZB die Zinsen 2019 erhöhen wird, wie das Stucki pro­gnostiziert, glaubt Andreas Pfister übrigens nicht: «Die SNB wird keinen Alleingang wagen.»

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