WOHNUNGSBAU: Der Bau schaltet einen Gang tiefer

Die Bau-gesuche werden weniger. Der Schweizer Bauboom scheint seinen Höhepunkt erreicht zu haben. Günstiger wird das Wohnen deshalb aber nicht.

Rainer Rickenbach
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Die Baukonjunktur in der Region Luzern verzeichnet nach wie vor viele Aufträge. Fleissig gebaut wird auch im Gebiet Halte in Ebikon, wo neue Wohnungen entstehen. (Bild Roger Grütter)

Die Baukonjunktur in der Region Luzern verzeichnet nach wie vor viele Aufträge. Fleissig gebaut wird auch im Gebiet Halte in Ebikon, wo neue Wohnungen entstehen. (Bild Roger Grütter)

An allen Ecken und Enden der Schweiz sind die Bauarbeiter am Werk. Der Baumeisterverband rechnet für diesen Herbst beim Wohnungsbau mit leicht höheren Umsätzen als im bauintensiven Vorjahr. Nach den Winterferien dürfte die lang anhaltende Bauhektik jedoch abflauen. Die in den meisten Kantonen seit geraumer Zeit sinkenden Zahlen von Baugesuchen sind ein deutlicher Hinweis auf eine ruhigere Gangart (Grafik). «Wir rechnen für das kommende Jahr mit einer sanften Landung nach einer elfjährigen, starken Wachstumsphase», sagt Silvan Müggler, Leiter Wirtschaftspolitik beim Schweizerischen Baumeisterverband.

Einen dramatischen Einbruch mit zahlreichen Betriebsschliessungen und Entlassungen wie bei der Immobilienkrise in den 1990er-Jahren sieht Silvan Müggler indes nicht auf die Schweiz zukommen. «Es besteht kein Grund zur Panik. Denn die nächsten zwei, drei Jahre verheissen eine Stagnation auf hohem Niveau», ist Silvan Müggler überzeugt. Das Horrorszenario könnte sich nach seiner Einschätzung höchstens wiederholen, wenn die Zinswende schnell und hoch ausfällt. «Doch das halte ich für sehr unwahrscheinlich.» An eine sanfte Landung glaubt auch Patrick Schnorf, Partner beim Immobilien-Beratungsunternehmen Wüest & Partner. «Der Markt stabilisiert sich, Angebot und Nachfrage nähern sich dem Gleichgewicht», prophezeit er (siehe Interview).

Zu wenig günstige Neuwohnungen

Die Zentralschweizer Baufirmen blicken trotz absehbarer Konjunkturentschleunigung dem kommenden Jahr gelassen entgegen. Bruno Jud zum Beispiel, Geschäftsführer des Bauunternehmens Schmid in Buchrain (400 Mitarbeiter), sagt: «Unsere Auftragslage ist top. Dabei dürfte es in den nächsten zwei Jahren bleiben. Eine Abflachung erwarten wir erst für 2017.» Auch der Baarer Bauunternehmer Heinz Ineichen (150 Mitarbeiter) ist zufrieden. «2014 wird als eines der umsatzstärksten Jahre in unsere Firmengeschichte eingehen. Die Aussichten für das nächste Jahr sind ebenfalls positiv», sagt er. Neubauten entstehen also auch 2015 viele. Doch sind auch die richtigen Wohnungen dabei? Der Bedarf an günstigen Mietwohnungen ist gross. Nur: Wenn die Baulandpreise auf hohem Niveau verharren, rechnen sich günstige Wohnungen im Preissegment von 1000 bis vielleicht 2500 Franken für die Investoren nicht. «Schon gar nicht in den Ballungsräumen, wo die Wohnungsknappheit besonders stark verbreitet ist. Die Bodenpreise bilden den Hebel zu den Mietpreisen. Die Baupreise hingegen bewegen sich seit Jahren kaum», sagt Silvan Müggler von Baumeisterband.

Der Zuger Bauunternehmer Heinz Ineichen ist denn auch der Meinung, die politischen Einflüsse wie Zuwanderungsbeschränkungen, Eigenkapitalvorschriften oder ein rigides Zweitwohnungsregime hätten zwar durchaus ihre Auswirkungen auf die Branche. «Doch in unserer Region stehen wir eher vor der Schwierigkeit, dass Bauland knapp und die Bodenpreise darum hoch sind», sagt Heinz Ineichen. Das sei die wichtigste Ursache für die sich abzeichnende Stagnationsphase.

Die Ansprüche haben ihren Preis

Viele Zentralschweizer Städte und Gemeinden vor allem in den Kantonen Luzern und Zug geben Gegensteuer, indem sie teures Bauland günstig an gemeinnützige Baugenossenschaften vermitteln. Die politische Akzeptanz dafür ist hoch, wie Volksabstimmungen etwa in den Städten Luzern und Zug deutlich machen. Für den professionellen Immobilienmarkt-Beobachter Schnorf von Wüest & Partner sind solche Deals ein zweischneidiges Schwert. «Sie entziehen dem freien Markt buchstäblich Boden. Die privaten und institutionellen Investoren haben die Bedeutung von preiswerten Mietwohnungen durchaus erkannt. Damit es sich für sie aber lohnt, dafür Geld locker zu machen, müssten die Städte und Gemeinden mehr verdichtete Bauweisen in den Ballungszentren zulassen – also höhere Gebäude und Ausnützungsziffern.»

Schnorf ist ohnehin der Meinung, es seien nicht so sehr die Bodenpreise, die hohe Mietpreise für neue Wohnungen nach sich ziehen. «Die Anforderungen an Planungs- und Bauprozesse, die Bauvorschriften und letztlich auch die Ansprüche der Nachfrager sind heute hoch. Wenn zwei Badezimmer in einer Vierzimmerwohnung bereits als Standard gelten, so hat das seinen Preis.»

 

Interview: «Preise stabilisieren sich auf hohem Niveau»

rr. Die Baukonjunktur schaltet einen Gang zurück. Was heisst das für Mieter und jene Leute, die auf der Suche nach Wohneigentum sind? Patrick Schnorf (40, Bild), Partner beim Immobilienberatungsunternehmen Wüest & Partner, erwartet ein grösseres Angebot bei den Eigentums- und Mietwohnungen.

Patrick Schnorf, wie wirkt sich die Abflachung des Baubooms auf die Immobilienpreise aus?
Patrick Schnorf: Die starken Preisanstiege der zurückliegenden Jahre setzen sich nicht mehr im gleichen Ausmass fort. Wir beobachten bei der grossen Bautätigkeit ein spürbar gestiegenes Wohnungsangebot. Es wirkt sich dämpfend auf die Preisentwicklung aus. Eine Abflachung der Bautätigkeit auf hohem Niveau dürfte in den nächsten Monaten auf eine ebenfalls abnehmende Zuwanderung treffen. Als Folge stabilisieren sich die Preise auf hohem Niveau.

Was raten Sie Kaufwilligen? Sollen sie jetzt noch kaufen oder warten?
Schnorf: Da sehr viele neue Wohnungen auf den Markt kommen, wird die Auswahl an Eigentumswohnungen und auch Einfamilienhäusern grösser. Die bereits leicht gestiegene Anzahl von leer stehenden Wohnungen sind ein Hinweis darauf. Doch vor einem Kaufentscheid stehen für jede Person andere Fragen im Vordergrund. Es gibt kein Patentrezept. Für den Kauf von Wohneigentum steht weniger der Investmentgedanke als vielmehr die persönliche Situation und die finanziellen Möglichkeiten im Vordergrund.

Worauf kommt es an?
Schnorf: Es stellen sich Fragen wie: Ist das Einkommen gross genug, um sich die Wohnung auch bei höheren Zinsen leisten zu können? Sind die neuen Regeln mit der kürzeren Amortisationszeit verkraftbar? Oder die familiäre Situation: Wohneigentum macht für junge Familien in einer stabilen Lebensphase Sinn – aber auch für Leute, die sich entscheiden, in der Zeit nach dem Arbeitsleben in einer moderneren und hindernisfreien Eigentumswohnung an einem Ort dauerhaft zu leben. Nur wegen der tiefen Zinsen oder der Konjunkturlage zu kaufen, macht keinen Sinn. Wohneigentum muss in die Lebensplanung passen.

Was bedeutet die Abflachung der Baukonjunktur für die Mieter auf Wohnungssuche?
Schnorf: Der Mietermarkt nähert sich dem Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage. Dank der starken Bautätigkeit bietet sich auch den Mietern eine etwas grössere Auswahl. In den Zentren bleibt die Suche nach einer gut erschlossenen Mietwohnung freilich schwierig. Diese Lagen sind sehr gefragt, die ÖV-Anbindungen einer Wohnungslage ist heute sowohl bei den Mietern als auch bei den Käufern das wichtigste Kriterium bei der Suche nach einer Wohnung.

In einigen Teilen der Zentralschweiz waren der Bauboom und die Preisexplosion beim Bauland besonders stark. Ist nun an den guten Lagen sogar mit tieferen Preisen zu rechnen?
Schnorf: Die Preise dürften vorerst noch auf dem hohen Niveau verharren. Es gibt aber vermehrt kleinräumige Unterschiede: Dort, wo viele Neuwohnungen gleichzeitig bezugsbereit sind, ist es durchaus möglich, dass die sehr hohen Preise punktuell nachgeben. Wir haben das zum Beispiel in Küssnacht am Rigi beobachtet, wo viel gebaut wurde und die Preise zuvor über viele Jahre nur eine Richtung kannten: die nach oben.