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Zahlbares Wohnen für Senioren

Aussichten
Markus Schmidiger
Markus Schmidiger ist Dozent und Leiter des Competence Center Immobilienmanagement an der Hochschule Luzern. (Bild: LZ)

Markus Schmidiger ist Dozent und Leiter des Competence Center Immobilienmanagement an der Hochschule Luzern. (Bild: LZ)

Dass wir immer älter werden, ist mittlerweile allen bewusst. Wie sich das auf den Wohnungsmarkt auswirkt, hat die Hochschule Luzern in einer breit­angelegten Studie untersucht.

Ältere Personen wollen so lange wie möglich selbstständig zu Hause wohnen. Im Gegensatz zur verbreiteten Meinung sind nicht mehr Pflegeplätze und Wohnungen mit Service gefragt. Benötigt werden vielmehr hindernisfreie Wohnungen an zentraler Lage. Der Freiheits- und Selbstbestimmungsdrang der Senioren wird unterschätzt. Sie sind in der Lage, für sich selbst zu schauen, und brauchen lediglich niederschwellige Unterstützung und eine funktionierende Nachbarschaft. Wenn es dann mal etwa mehr braucht, kann dies mit Spitex und weiteren Angeboten gut bewältigt werden. Auch von den über 80-Jährigen wohnen heute noch fast drei Viertel zu Hause. In Zukunft wird dieser Anteil noch zunehmen.

Die «Golden Agers» stehen im Fokus von Wirtschaft und Medien: Senioren, die nach einem erfüllten Arbeitsleben die neugewonnene Freiheit nach der Pensionierung geniessen und als gute Kunden der Reise-, Wellness-, Freizeit-, aber auch der Immobilienbranche erkannt wurden. Daneben geht eine andere Tatsache oft vergessen. Rund 80 Prozent der Single- und 40 Prozent der Paarhaushalte über 65 haben ein Einkommen von unter 4000 Franken, über die Hälfte der Single- und zirka 20 Prozent der Paarhaushalte sogar unter 3000 Franken. In der Regel ist es diesen Haushalten kaum gelungen, Vermögen anzusparen. Sie sind darauf angewiesen, dass ausreichend 1,5- bis 3,5-Zimmer-Wohnungen an zentralen Lagen für unter 1300 respektive unter 1000 Franken verfügbar sind.

Aufgrund der individuelleren Lebensstile der Babyboomer werden künftig mehr ältere alleinstehende Personen auf Wohnungssuche sein. Damit braucht es sowohl in der Stadt als auch im ländlichen Raum ausreichend Wohnungen, die alleinstehende Personen mit ihrer Altersvorsorge finanzieren können. Nach wie vor meinen jedoch viele Anbieter, es brauche just im ländlichen Raum primär Familienwohnungen. Dass dies der falsche Weg ist, belegen die Insertionsdaten: Auch auf dem Land werden 1,5- und 2,5-Zimmer-Wohnungen am schnellsten vermietet.

Nicht nur Genossenschaften, die dieses Feld bereits bearbeiten, sondern auch institutionelle Investoren sind sich der Nachfrageverschiebung bewusst. Über 60 Prozent der Investoren haben ein grosses Interesse, preisgünstige Wohnungen anzubieten. Interessant ist, mit welchen Voraussetzungen sie dieses Ziel erreichen wollen: Während Genossenschaften und die öffentliche Hand davon ausgehen, dass es primär Subventionen und Förderprogramme braucht, glauben institutionelle Investoren, dass sich das Ziel am besten mit höheren Ausnützungsmöglichkeiten und weniger Auflagen erreichen lasse.

Die öffentliche Hand scheint sich noch zu wenig auf die Herausforderungen des demografischen Wandels eingestellt zu haben. Erst wenn sie sowohl den Zusammenhang zwischen den Wohnbedürfnissen älterer Personen und dem Wohnungsmarkt als auch die Denkweisen der Akteure auf dem Immobilienmarkt versteht, wird es möglich sein, die nötigen Rahmenbedingungen zu schaffen. Der stereotype Reflex «gute Genossenschaften» – «böse Privatinvestoren» bestimmt noch viel zu häufig die Diskussion sowie die Abgabe von subventioniertem Land. Die Studie zeigt jedoch, dass auch private Investoren gewillt sind, in diesem Segment zu investieren, wenn man ihnen denn die Möglichkeit dazu gibt. Bei den heutigen Landpreisen auf dem «freien Markt» ist dies jedoch an vielen Orten nicht möglich.

Im Hinblick auf die angestrebte Verdichtung könnten anstelle von Land- und anderen Subventionen auch kreative Aufzonungsvarianten ins Auge gefasst werden. Generelle Aufzonungen haben nur einen bescheidenen Einfluss auf die Wohnungspreise, da sie in der Regel zur Erhöhung des Landpreises führen. Damit sind sie letztlich ein Geschenk an die Landeigentümer, das dann über die Mehrwertabschöpfung teilweise wieder zurückgefordert werden soll. Wenn jedoch Ausnützungsboni an die Erfüllung von Auflagen geknüpft werden, kann ein Steuerungs- effekt ohne den Einsatz von Subventionen erreicht werden. So könnte etwa ein Ausnützungsbonus gewährt werden, wenn preisgünstiger Wohnraum zur Verfügung gestellt wird.

Solange kein besseres Verständnis zwischen öffent­lichen, gemeinnützigen und privaten Akteuren besteht, dürften griffige Massnahmen kaum eine Chance haben. Gerade auch im Hinblick auf die im Kanton Zug anstehende Abstimmung über die Juso-Initiative zum bezahlbaren Wohnraum würde es sich lohnen, die alten Rechts-links-Feindbilder hinter sich zu lassen und dar­über nachzudenken, wie die angestrebten Ziele kreativer, wirtschaftsverträglicher und mit weniger staatlichen Subventionen erreicht werden können.


Markus Schmidiger

wirtschaft@luzernerzeitung.ch

Hinweis

Markus Schmidiger ist Dozent und Leiter des Competence Center Immobilienmanagement an der Hochschule Luzern.

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