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ZENTRALSCHWEIZ: Käufer zahlen nicht mehr jeden Preis

Die Bautätigkeit schwächt sich dieses Jahr leicht ab. Die regionalen Unterschiede seien indes beträchtlich, sagt der ­Immobilienfachmann.
Die Preissättigung auf dem Immobilienmarkt zeigt sich auch in Luzern: In der Überbauung Ebilife in Ebikon sind noch kaum Eigentumswohnungen verkauft. (Bild Pius Amrein)

Die Preissättigung auf dem Immobilienmarkt zeigt sich auch in Luzern: In der Überbauung Ebilife in Ebikon sind noch kaum Eigentumswohnungen verkauft. (Bild Pius Amrein)

INTERVIEW RAINER RICKENBACH

Patrick Schnorf, was raten Sie einer Pensionskasse, die 10 Millionen Franken in Immobilien zu investieren gedenkt?

Patrick Schnorf*: Grundsätzlich trifft sie eine gute Wahl. Immobilien sind im Vergleich zu den Obligationen attraktiv. Kommt hinzu, dass insbesondere Wohnimmobilien stetige Einnahmen versprechen. Der Stiftungsrat der Kasse ist indes trotzdem gut beraten, den Markt genau zu studieren, um die Risiken richtig einzuschätzen.

Worauf muss er dabei achten?

Schnorf: Zum Beispiel auf die Region, wo sich das Gebäude befindet oder zu stehen kommt. Im Mittelland etwa gibt es schon zahlreiche grosse, moderne Überbauungen. Insbesondere die teuren Wohnungen lassen sich dort nicht mehr gut vermieten. Darum ist es ratsam, in Wohnraum des mittleren oder tieferen Preissegmentes zu investieren. Dafür ist die Nachfrage gross.

Nicht nur die Pensionskassen und Versicherungen stehen unter starkem Druck. Die Negativzinsen verschärfen den Anlagenotstand, das Ende der Euro-Untergrenze dämpft die Konjunktur. Wie wirken sich die beiden Entscheide der Nationalbank auf den Immobilienmarkt aus?

Schorf: Auf zweifache Weise: Zum einen sind die Hypothekarzinsen noch tiefer gesunken und die Renditen alternativer Anlagen wie Obligationen ebenso. Das macht die Immobilien als Anlageobjekt begehrenswerter. Zum anderen droht nach der Aufhebung der Euro-Kursuntergrenze die Konjunktur an Schwung zu verlieren. Das kann vor allem bei den Geschäftsliegenschaften tiefere Mieteinnahmen mit sich bringen.

Nach über zehn Boomjahren sagten die Konjunkturforscher für dieses Jahr eine sanfte Landung der Immobilienbranche voraus. Ändert sich nach den SNB-Entscheiden etwas daran?

Schnorf: Immobilien bleiben gefragt. Die Käufer zahlen zwar nicht mehr jeden Preis dafür, sind aber nach wie vor bereit, beträchtliche Summen in Wohneigentum zu stecken. Die extrem tiefen Hypothekarzinsen kommen ihnen dabei entgegen. Einen deutlichen Hinweis für die Kauflust liefert die durchschnittliche Preisentwicklung für eine typische Eigentumswohnung: Im Kanton Luzern stieg sie dieses Jahr bislang bereits um 3,3 Prozent, im Kanton Schwyz um 2,4 Prozent. Das Immobiliengeschäft setzt sich dort auf dem Niveau von 2014 fort.

Obwohl sich der konjunkturelle Abschwung bereits abzeichnet?

Schnorf: Nach der Finanzkrise war 2009 die Stimmung ebenfalls schlecht. Doch die Immobilienpreise blieben stabil. Vorausgesetzt, der Euro bleibt im Verhältnis zum Franken nicht für eine gefühlte Ewigkeit so schwach wie heute, geraten die Preise nicht ins Wanken. Mindestens so wichtig wie die SNB-Entscheide ist, wie sich die Umsetzung der Masseneinwanderungsinitiative auswirkt und was mit den bilateralen Verträgen geschieht. Trotz dieser Unwägbarkeiten: Heute spricht vieles dafür, dass sich die sanfte Landung fortsetzt.

Ist bei den Eigentumswohnungen der Sättigungsgrad nicht bereits erreicht?

Schnorf: Sättigungserscheinungen sind erkennbar. Noch vor wenigen Jahren stiegen in der Zentralschweiz die Preise für Wohneigentum jährlich um 6 bis 8 Prozent jetzt sind es noch 2 bis 4 Prozent. Das macht deutlich: Es besteht zwar immer noch eine recht grosse Nachfrage, aber trotz der rekordtiefen Zinsen sind die Interessenten nicht mehr bereit, jeden Preis zu zahlen. Das findet auch in den regionalen Verschiebungen seinen Ausdruck: Im Seetal beispielsweise steigen die Preise schneller als in der bereits teuren Agglomeration Luzern.

Versicherungen und Pensionskassen suchen verzweifelt nach Rendite versprechenden Objekten. Das spricht eigentlich für Investitionen in Mietwohnungen. Wirkt sich das bereits bei den Neuvermietungen aus?

Schnorf: Durch Wohnbauprojekte der institutionellen Anleger entstand neuer Wohnraum. Dank der Angebotserweiterung bietet sich den Mietern nun eine grössere Auswahl. Darüber hinaus liessen sich damit auch weitere Mietpreisanstiege dämpfen.

Unterscheiden sich die Aussichten für das Immobiliengeschäft in der Zentralschweiz von jenen der anderen Schweizer Regionen?

Schnorf: Die Zentralschweiz hat ein konjunkturell sehr gutes Jahr hinter sich. Der Kanton Luzern zum Beispiel verzeichnete ein Exportwachstum von rund 8 Prozent doppelt so viel wie der schweizerische Durchschnitt. Kommt hinzu, dass die Wirtschaft stark binnenorientiert und darum weniger krisenanfällig ist. Die Region startete also aus einer komfortablen Ausgangslage ins Jahr 2015, für das sich ein deutlich schwierigeres Umfeld abzeichnet. Darunter wird die Zentralschweiz zwar auch zu leiden haben, die Folgen dürften aber weniger gravierend ausfallen als in anderen Schweizer Regionen. Das Bevölkerungswachstum setzt sich auch dieses Jahr fort, weil die Region begehrte Baulagen, die im Vergleich zu Zürich nicht überrissen teuer sind, und tiefe Steuern zu bieten hat.

In welchen Regionen der Zentralschweiz wird weiterhin viel gebaut?

Schnorf: Die Entwicklungsschwerpunkte sehen wir in einigen Gemeinden der Regionen Sursee und Seetal, der Agglomerationen Luzern, in Ausserschwyz, auf der Achse ArthSchwyz und in Einsiedeln. In Küssnacht wirkt sich das hohe Preisniveau lähmend auf den Bau von Wohneigentum aus.

In welchen Gebieten nimmt die Bautätigkeit ab?

Schnorf: Im Entlebuch erwarten wir eine leichte Abflachung. In der Region Willisau, den Kantonen Ob- und Nidwalden sowie Uri wird mit dem gleichen Tempo weitergebaut wie im vergangenen Jahr.

Hinweis

* Patrick Schnorf (41) ist Partner beim Immobilienberatungsunternehmen Wüest&Partner. Er sprach am Dienstag bei einem Infoanlass der Luzerner Kantonalbank über die Entwicklung des Immobilienmarktes.

Preisentwicklung des Immobilienmarkts. (Bild: Grafik: Janina Noser)

Preisentwicklung des Immobilienmarkts. (Bild: Grafik: Janina Noser)

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