IMMOBILIEN: Wohnkosten steigen weiter in die Höhe

In einigen Regionen stiegen die Preise im vergangenen Jahr weniger schnell. Doch Einfamilienhäuser boomen weiter – vor allem solche in der Zentralschweiz.

Rainer Rickenbach
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Teuer und begehrt: Im Zuger Hochhaus Uptown sind sämtliche Wohnungen vermietet - weitere Wohnungen im hohen Preissegment gibt es in der Zentralschweiz aber noch viele. (Bild: Stefan Kaiser / Neue ZZ)

Teuer und begehrt: Im Zuger Hochhaus Uptown sind sämtliche Wohnungen vermietet - weitere Wohnungen im hohen Preissegment gibt es in der Zentralschweiz aber noch viele. (Bild: Stefan Kaiser / Neue ZZ)

Für die Mieter in der Schweiz ist die Situation zwiespältig. Die Mietzinse entwickeln sich einerseits erstaunlich gemächlich: Im gesamten Land stiegen sie nach Berechnungen des Zürcher Immobilienspezialisten Wüest und Partner um 2,3 Prozent im Durchschnitt, in der Zentralschweiz sogar bloss um moderate 0,8 Prozent. Dämpfend wirkt sich der sinkende Richtzins (Referenzzins) aus. Wer seit mehreren Jahren in der gleichen Mietwohnung zu Hause ist, sieht sich dank des gesunkenen Referenzzinses in der Regel nicht mit Mietzinsaufschlägen konfrontiert. Nicht wenige profitieren gar von Mietzinsabschlägen.

Schwierige Wohnungssuche

Unbehaglich ist andererseits die Lage für Wohnungssuchende. Ältere, preiswerte Wohnungen sind in den Ballungsgebieten kaum mehr zu finden, und neue Wohnungen sind teuer. Bei den inserierten Wohnungen kennen die Preise nur eine Richtung – nach oben (Grafik).

«Der Trend zu teuren Neuwohnungen setzt sich fort. Grund dafür sind die gestiegenen Grundstückpreise und die höheren Ansprüche an den Ausbaustandard», sagt Robert Weinert, Projektleiter der Immobilienstudie «Immo-Monitoring» von Wüest und Partner. Die Tendenz zu komfortablerem Wohnraum beschränkt sich nicht bloss auf die Mietwohnungen, sie findet genauso bei den Eigentumswohnungen und den Einfamilienhäusern ihren Niederschlag. Damit bei den hohen Bodenpreisen immer noch eine Rendite herausschaut, wird lieber teurer gebaut. In Städten wie Zug und Luzern versucht die Politik Gegensteuer zu geben, indem sie Bauland günstig Baugenossenschaften zuschanzt.

Der Boom machte eine Pause

In den Top-Boom-Regionen Zürich und Genf verlor die Preisspirale im zweiten Halbjahr 2012 an Schwung. «Die Börse bietet wieder interessantere Anlagemöglichkeiten als auch schon. Einige Investoren wandten sich darum dieser Alternative zu den Immobilien zu. Doch es handelte sich um einen Wachstumsrückgang auf höchstem Niveau. Dieses Jahr dürfte der Immobilienmarkt wieder zulegen, wenn auch weniger stark», prophezeit Weinert.

Dem Boom können auch die vom Bund eingeleiteten Bremsmanöver mit Regeln zu Pensionskassengeldern für Wohnzwecke oder Kapitaldeckung für Hypothekarkredite bei den Banken nichts anhaben. Weinert: «Die Einkommen wachsen in der Schweiz weiter, die Zuwanderung aus dem Ausland hält an, die Zinsen bleiben vorderhand sehr tief: Das alles befeuert den Immobilienmarkt.» Nach seiner Einschätzung steigen die Mieten dieses Jahr um durchschnittlich 1,6 Prozent, in der Zentralschweiz um 2,1 Prozent. Die Preise für Eigentumswohnungen (plus 0,9 Prozent) und Einfamilienhäuser (plus 2,1 Prozent) legen auch weiter zu. Eine Sät­tigung orten die Studienverfasser ein­- zig im stark hochpreisigen Segment mit Monatsmieten ab 4500 Franken und Wohneigentum ab 2,5 Millionen Franken.

Einfamilienhäuser sind der Renner

Augenfällig ist die Situation bei den Einfamilienhäusern: Besonders in der Region rund um den Vierwaldstättersee legen sie massiv an Wert zu. Alleine für das vergangene Jahr ermittelten Wüest und Partner bei dieser Immobilienklasse in der Zentralschweiz eine Preissteigerung von 11,9 Prozent – so viel wie nirgendwo sonst in der Schweiz. Seit 2002 legten die Einfamilienhäuser in der Region um durchschnittlich 43 Prozent zu, auch das ist im nationalen Vergleich ein hoher Wert. «Das Angebot hält sich bei den Einfamilienhäusern in Grenzen, die Nachfrage ist aber ungebrochen stark», sagt Weinert. Wegen des Engpasses floriert der Handel mit «Occasion»-Häusern. Anders als bei den Eigentumswohnungen wechselt bei den Einfamilienhäusern in erster Linie zuvor bewohnter Wohnraum den Besitzer. Für dieses Jahr sagt Wüest und Partner für die Einfamilienhäuser in der Region eine Wertsteigerung von 3,9 Prozent voraus. Zum Vergleich: Für Bern ist eine Preissteigerung von 0,3 Prozent vorausgesagt, im schweizerischen Schnitt sind es 2,1 Prozent.

Boom-Regionen der Zentralschweiz

«Dieses Jahr erlebt die Zentralschweiz eine überdurchschnittliche Entwicklung. Das trifft für Mietwohnungen, Eigentumswohnungen gleichermassen zu wie für die Einfamilienhäuser», sagt Weinert. Die Region habe attraktive Lagen zu bieten und weise teilweise einen Nachholbedarf auf. Zum Beispiel Obwalden: In weiten Teilen des steuergünstigen Kantons zogen die Preise in den letzten zehn Jahren um 50 bis 75 Prozent an. Im Sarneraatal schossen sie sogar noch stärker in die Höhe. Brennpunkte bleiben indes die Agglomeration Luzern sowie die Gemeinden rund um den Zugersee. In Schwindel erregender Höhe bewegen sich die Preise in den Schwyzer Gemeinden Küssnacht, Wollerau, Freienbach und Schindellegi.

Ist der Peak jetzt erreicht?

Daran dürfte sich so schnell nichts ändern. Denn für die viel beschworene Immobilienblase gibt es nach Weinerts Erkenntnis keine Anzeichen. «Ein Hinweis darauf wäre, wenn die Preise für minderwertige Immobilien überdurchschnittlich anziehen würden. Doch das ist nicht der Fall», so Weinert. Die Preise werden freilich nicht ewig durch die Decke schiessen. Weinert: «Der Immobilienmarkt ist zyklisch. Irgendwann kommt es zu Preiskorrekturen.» Anhaltspunkte für eine Abflachung erkennt Lorenz Heim bereits jetzt. «Die Käufer zahlen heute nicht mehr jeden Preis für eine Immobilie, und den Verkäufern bietet sich nicht mehr die Wahl zwischen Dutzenden von Interessierten. Obwohl die Statistiken noch steigende Preise ausweisen, sind sie vereinzelt bereits leicht rückläufig», sagt der Hypothekarexperte beim VZ Vermögenszentrum. «In den 1990er-Jahren hat die gleiche Erscheinung eine zähe Immobilienflaute eingeleitet. Die Hypothekarzinsen stiegen damals freilich auf mehr als 8 Prozent.»