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BAULAND: Ortsplanungsrevision Vitznau: Die Verlierer wohnen am Rande

Vitznau prescht bei der Umsetzung der Ortsplanungsrevision vor. Dabei fallen Baulandreserven einem Prinzip zum Opfer, das vielen Landbesitzern unbekannt ist.
Urs-Ueli Schorno
Umstritten: Das Gebiet Teufibalm oberhalb von Vitznau soll umgezont werden. (Bild: Roger Grütter (Vitznau, 20. November 2017))

Umstritten: Das Gebiet Teufibalm oberhalb von Vitznau soll umgezont werden. (Bild: Roger Grütter (Vitznau, 20. November 2017))

Urs-Ueli Schorno

ursueli.schorno@luzernerzeitung.ch

Vitznau macht vorwärts. Als eine der ersten Luzerner Gemeinden bringt sie die vom Kanton bis 2023 geforderte Ortsplanungs­revision am 26. November zur Abstimmung. In der kleinen 1300-Seelen-Gemeinde am Vierwaldstättersee gibt es viel ungenutztes Bauland, das unter den Stichworten «Zersiedelung stoppen» und «Verdichtung» aus- und umgezont werden soll, um die Anforderungen des Kantons zu erfüllen.

Schon jetzt ist deshalb klar: Die Ortsplanung produziert Verlierer. Gerade Landbesitzer am Siedlungsrand werden auf Bauland verzichten müssen. Auch wenn es einen Entschädigungsfonds gibt (siehe Kasten): 73 eingegangene Einsprachen in Vitznau – bei 40 konnte keine gütliche Einigung erzielt werden – sind Ausdruck eines gehörigen Unmutes. Betroffen sind vor allem die Gebiete Teufibalm und Schwand, beide etwas höher gelegen, etwa 200 Meter über dem Dorf.

Altersversicherung ist plötzlich weg

Im Teufibalm finden wir auch den Hauptverlierer: Jean-Daniel Plüss besitzt dort neben seinem Wohnhaus 8400 Quadratmeter unbebautes Bauland. Diese Reserven, seine Altersversicherung, sind seit 45 Jahren in Familienbesitz und hielten bisher jeder Zonenplanänderung stand. Nun sollte ein Chalet gebaut werden – da die Tochter mit ihrer Familie aus den USA in die Schweiz zurückkehren möchte. Ein Wohnhaus war vor Jahren schon einmal geplant, wurde aber wieder verworfen. Wohl ein Fehler. «Durch die Revision der Ortsplanung wäre das Bauland plötzlich weg, für das ich jahrelang Steuern gezahlt habe», bedauert Plüss. Das Land würde ausgezont und der neu geschaffenen «Wohnzone Landschaft» zugeführt. Das hiesse: Keine Neubauten, das Land bliebe der landwirtschaftlichen Nutzung vorbehalten. Weil er mit einer Auszonung rechnete, hat er der Gemeinde einen Kompromiss vorgeschlagen. «Ich wollte einen Drittel als Bauland behalten, um das Chalet bauen zu können.»

Da er sein Baugesuch schon vor der letzten Zonenplanänderung Ende 2013 eingereicht habe, erwartete er ein Entgegenkommen. «Es wurden zwar Gespräche geführt, aber seitens der Gemeinde wurde nicht darauf eingegangen.» Im Gegenteil: Mit der überarbeiteten Ortsplanung gelten auch für das bestehende Chalet nun schärfere Bestimmungen. Für Plüss ist das Ganze «eine schmerzhafte Entwertung des Landes, das faktisch einer materiellen Enteignung entspricht».

Je jünger das Bauland, desto besser

«Es weht ein kühler Wind», bestätigt auch Planungsexperte Hansueli Remund. Er hat schon mehreren Gemeinden bei der Ortsplanung beratend zur Seite gestanden. «Nach Annahme des revidierten Raumplanungsgesetzes wurden massive Veränderungen eingeleitet», hält er fest. «Eine Gemeinde muss alle Gebiete, besonders auch in der Peripherie, prüfen und Anpassungen vornehmen. Kommt sie dieser Aufgabe nicht nach, kann der Regierungsrat Zwangsmassnahmen verordnen. Sprich: Auszonungen durchsetzen.» Welche Möglichkeiten die Vitznauer Behörden für Kompromisse haben, wisse er nicht. Remund erklärt aber, dass bei einer solchen Überprüfung das «umgekehrte Cognac-Prinzip» zur Anwendung komme, was vielen Landbesitzern nicht bewusst sei. «Beim Wein oder Cognac gilt: je länger im Fass, desto besser. Bei der Ortsplanung ist es umgekehrt – je länger eine Bauzone ungenutzt bleibt, umso eher muss der Eigentümer damit rechnen, dass neue Anforderungen zu einer Veränderung der Zone führen – und damit auch wieder ausgezont wird.» Jüngeres Bauland – als Faustregel: weniger als zehn Jahre eingezontes – sei hingegen durch das Prinzip der Planbeständigkeit eher geschützt. Aus seiner Erfahrung sei entscheidend, dass die Behörden eventuell betroffene Landbesitzer frühzeitig informieren und das Gespräch suchen.

Aber: Gerade hier fühlen sich betroffene Vitznauer nicht abgeholt. Gemeindepräsident Noldi Küttel (CVP) möchte vor der Abstimmung kein Öl ins Feuer giessen. Er sagt aber unumwunden, es seien «schwierige Verhandlungen gewesen». Er bleibt aber überzeugt, die vorliegende Ortsplanungsrevision sei zukunftstauglich. «Unserer Ansicht nach hat die Gemeinde auch alles Nötige getan, hat das Gespräch mit den Betroffenen gesucht und diese frühzeitig informiert.»

Während Plüss nach eigenen Angaben prüft, ob er bei einer Annahme der Revision den Gang vor Gericht gehen möchte, sind sich andere schon sicher. So Plüss’ Nachbarn, die vor zwölf Jahren ein Stück Bauland gekauft haben, das sie nun wieder hergeben müssten. Juristereien sind in Vitznau also vorprogrammiert.

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