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BODUM-VILLEN: Fall Obergrund - Protokoll des Scheiterns

Mit einem Neubau wollten die Firma Bodum und die Stadt Luzern für neue Akzente im Villenviertel sorgen. Doch stattdessen kam es zu einem zermürbenden Kleinkrieg um Bauvolumen und Architekturstile.
Jérôme Martinu und Robert Knobel
So sieht der von Architekt Ronnie Yue geplante Wohn-Neubau an der Obergrundstrasse aus. Visualisierung PD

So sieht der von Architekt Ronnie Yue geplante Wohn-Neubau an der Obergrundstrasse aus. Visualisierung PD

Jérôme Martinu und Robert Knobel

stadt@luzernerzeitung.ch

Fast schon beschaulich liegen die Villen aus dem 19. Jahrhundert hinter der stark befahrenen Obergrundstrasse am Luzerner Stadtrand. Doch auf den Grundstücken mit den Hausnummern 99 und 101 ging es in jüngster Zeit turbulent zu und her. Im vergangenen Frühling beendete die Polizei eine Hausbesetzung – es war schon die zweite innert eines Jahres. Auch hinter den Kulissen waren die beiden Adressen ein heisses Pflaster. Es ist eine Geschichte des Scheiterns, geprägt von Miss- und Unverständnis zwischen der Stadt Luzern und den Bauherren, die mit den Grundstücken grosse Pläne hatten. Dies zeigt nun erstmals ein Einblick in die Verhandlungsdokumente, die unserer Zeitung vorliegen.

Die Geschichte begann Ende 2013, als die Bodum Invest AG die beiden Grundstücke an der Obergrundstrasse 99 und 101 kaufte. Die Firma gehört wie die gleichnamige international bekannte Haushaltswarenfirma dem dänischen Unternehmer Jørgen Bodum und seiner Familie, die früher ganz in der Nähe wohnten. Bodum wollte auf den beiden Liegenschaften Wohnraum schaffen sowie ein Design- und Servicecenter eröffnen. Zudem plante er, den Hauptsitz der Firma Bodum mit rund 35 Mitarbeitern von Triengen an die Obergrundstrasse zu verlegen. Geplant wurde der Neubau vom weltbekannten Architekten Norman Foster. Doch das Projekt scheiterte aus verschiedenen Gründen.

Ende 2015 holte Bodum mit dem seit Jahren in Luzern tätigen Ronnie Yue ­einen neuen Architekten an Bord, mit dem er schon andere Projekte realisiert hatte. Yue plante, die Villa Nummer 101 zu renovieren und zum Bodum-Firmensitz umzuwandeln. Der heutige, aus den 1980er-Jahren stammende Anbau aus Beton soll durch einen schlanken Glasbau ersetzt werden. Dort plante Bodum einen Showroom für seine Produkte. Das Projekt ist inzwischen bewilligt.

Trotz Schutzzone ist der Bau «nicht mehr schützenswert»

Stein des Anstosses ist hingegen die benachbarte Villa Nummer 99. Eine von Bodum in Auftrag gegebene Studie zeigt, dass eine Sanierung der Villa keinen Sinn macht, weil sie sich in einem sehr schlechten Zustand befindet. Dies unter anderem, weil der Vorbesitzer viele unsachgemässe Umbauten vorgenommen hatte. Auch die Stadtbaukommission (SBK), die den Stadtrat in architektonischen Fragen berät und in der auch Stadtarchitekt Jürg Rehsteiner Einsitz hat, kommt zum selben Schluss. In Sitzungsprotokollen, die unserer Zeitung vorliegen, heisst es: Obwohl sich die Villa in der Ortsbildschutzzone B befindet, sei die Bausubstanz «nicht mehr schützenswert». Dies hielt die SBK im Juni 2016 fest. Die achtköpfige Kommission räumt zudem ein, dass eine Sanierung nicht wirtschaftlich wäre. Ein Abriss der Villa sei daher möglich – allerdings unter der Bedingung, dass ein bewilligungsfähiges Neubauprojekt vorliege. Ab diesem Moment ist es mit der Einigkeit vorbei.

Fünf Verhandlungsrunden mit Kommission

Die Vorstellungen, was unter einem überzeugenden Neubauprojekt zu verstehen ist, gehen weit auseinander. Über Monate hat Bodum gemäss seinen Angaben versucht, sich den Vorstellungen der Stadt anzunähern. Die nachfolgenden Beispiele zeigen, wie die Stadtbaukommission in ihrem Vorgehen anlässlich von fünf Treffen ab März 2016 Widersprüche produzierte:

  • Das Projekt sah einen Wohnbau mit vier Vollgeschossen und einem Dachgeschoss vor, der sich an die französische Architektur des 19. Jahrhunderts anlehnt. Viel zu gross sei das Gebäude, hiess es im Dezember 2016. Die SBK stehe dem vorgestellten Projekt «sehr kritisch gegenüber». Dies, nachdem die Experten gemäss Protokoll noch im September festgehalten hatten: «Die SBK ist der Meinung, dass im Grundsatz vier Vollgeschosse städtebaulich verträglich sind.» Ein zusätzliches Dachgeschoss in Mansardenform sei zudem «denkbar».
  • Zudem bringt die Kommission mit zunehmender Verhandlungsdauer auf einmal wieder die Möglichkeit einer Sanierung ins Spiel, die sie zuvor noch wegen mangelnder Wirtschaftlichkeit und der «nicht schutzwürdigen» Bausubstanz verworfen hatte. Baudirektorin Manuela Jost (GLP) bestätigte in einem Brief Ende Januar, dass die Abbruchempfehlung nach wie vor gelte. Die SBK hatte indes wenige Wochen zuvor neuerdings festgehalten: Eine Sanierung des bestehenden Gebäudes würde «am sinnvollsten erscheinen».
  • Ab jenem Zeitpunktlegt die SBKden Bauherren gleichzeitig nahe, angesichts der Entwicklung einen Architekturwettbewerb durchzuführen. Die Möglichkeit eines Wettbewerbs wird zwar schon in den ersten Sitzungsprotokollen erwähnt, in der Folge aber mit immer mehr Nachdruck gefordert. Stadträtin Jost hat sich ab Beantwortung eines Vorstosses im Mai – nach der zweiten Hausbesetzung – öffentlich dafür ausgesprochen, für die Bodum-Liegenschaft einen Architekturwettbewerb zu fordern. «Beim Bauen in Schutzzonen verlangt der Stadtrat in der Regel ein Konkurrenzverfahren. Das ist nicht neu. Die Gleichbehandlung der Liegenschaftseigentümer ist mir diesbezüglich wichtig», sagt Jost auf Anfrage. Noch im Januar 2017 hielt die Baudirektorin gegenüber Bodums Anwalt allerdings fest: «Selbstverständlich steht es Ihnen und dem Bauherrn frei, die jeweiligen Planer selbst zu bestimmen.» Und darauf pocht Bodum noch immer. Denn mit einem Konkurrenzverfahren müsste er auf eigene Kosten fünf Teams einladen und könnte bei der Auswahl des Siegerprojekts nur noch beschränkt mitreden.

Jørgen Bodum hält daher weiter an seinem Architekten fest. Dieser verringerte inzwischen das Projekt um ein Geschoss und kürzte auch die Länge. Statt 14 waren nun nur noch 11 Wohnungen eingeplant (siehe Bild). Das nun noch dreigeschossige Haus plus Dachgeschoss war der SBK aber immer noch zu gross. Das Dachgeschoss trete zu stark als Vollgeschoss in Erscheinung, bemängelte die Kommission im März 2017. Ohnehin sei das ganze Vorhaben im Vergleich zu den Nachbargebäuden zu wuchtig. Vor allem die Fassade Richtung Obergrundstrasse solle die heutige Grösse nicht überschreiten. Zusätzliches Gebäudevolumen von maximal 50 Prozent wäre allenfalls im hinteren Bereich, als erkennbarer Anbau, denkbar. Hinzu kommt, dass nun auch die Architektur bemängelt wird. Der «französische Stil» sei «nicht nachvollziehbar». Architekt Ronnie Yue sagt dazu: «Die Stadtbaukommission sagt bei der Beurteilung immer nur, was sie nicht will. Es gibt keine klaren Aussagen, welche Bedingungen erfüllt sein müssen.»

Schwammige Bestimmungen zum Ortsbildschutz

Zwar betonen die Behörden im Laufe der Verhandlungen immer wieder, dass sie an einer Lösung des Konflikts sehr interessiert seien. Doch das Grundproblem liegt wohl auch an den schwammigen Bestimmungen zur Ortsbildschutzzone B. Welche Kriterien ein Neubau genau erfüllen muss, ist nicht klar geregelt. Er muss sich einfach ins Ortsbild einfügen. Hingegen gibt es weder Vorgaben bezüglich Gebäudehöhe noch zum erlaubten Volumen. Letzteres ist nun zum Zankapfel zwischen Kommission und Bauherrschaft geworden. Schliesslich ist das ­Gebäudevolumen immer auch finanziell relevant. Die Bauherrin will Wohnraum schaffen, der ein Minimum an Rendite abwirft. «Mit 11 Wohnungen und einem Mietzins von 3000 Franken schreibt das Projekt gerade noch eine schwarze Null», sagt Mathis Berger, der Anwalt der Firma Bodum. Weiter reduzieren könne man nicht. Auch die Stadtbaukommission sieht das Problem der fehlenden Rentabilität. Doch diese habe auch mit dem «zu hohen» Kaufpreis zu tun, den Bodum 2013 für die Liegenschaft bezahlte – der Marktwert liege bloss bei 2,8 Millionen, was deutlich weniger ist als der Kaufpreis. Es handle sich daher eher um ein «Liebhaberobjekt», befand die Kommission. Berger erklärt: «Jørgen Bodum meint dazu, dass es ihm nicht um ein Renditeobjekt gehe, vielmehr habe er seinen Berechnungen den erwähnten Marktpreis zu Grunde gelegt.»

Zurzeit liegt das Projekt Obergrundstrasse 99 auf Eis. Bodum möchte die Villa am liebsten loswerden. Er hat sie sogar der Stadt zum Kauf angeboten, was Baudirektorin Jost aber ablehnte. Bis auf weiteres bleibt die Villa daher mit Bretterverschlägen zugenagelt. Einen Entscheid hat Bodum hingegen zum Nachbargebäude 101 gefällt. Die gültige Umbaubewilligung wird zwar genutzt, allerdings in reduziertem Umfang. So wird der Betonanbau bestehen bleiben, und danach soll das Gebäude fremdvermietet werden. Auf einen Ausbau zum neuen Firmensitz wird verzichtet. Dieser bleibt nun vorläufig in Triengen. Nach den unglücklichen Verhandlungen mit der Stadt stehe ihm der Sinn nicht mehr nach einer Verlegung des Firmensitzes nach Luzern, lässt Jørgen Bodum verlauten. Vielmehr prüfe er zurzeit Möglichkeiten an anderen Orten.

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