Das Gebühren-Monopol für Luzerner Notare soll fallen

Im Kanton Luzern erhalten Notare pauschale Gebühren für Grundstückgeschäfte oder Eheverträge – unabhängig vom Aufwand. Nun will FDP-Kantonsrat Jim Wolanin diesen uralten Zopf abschneiden. Notare zeigen sich offen für eine Überarbeitung der Gebührenverordnung.

Lukas Nussbaumer
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Wer ein Grundstück verkauft, braucht einen Notar. Die Gebühren sind in Kantonen wie Luzern und Nidwalden pauschal geregelt. (Bild: Corinne Glanzmann)

Wer ein Grundstück verkauft, braucht einen Notar. Die Gebühren sind in Kantonen wie Luzern und Nidwalden pauschal geregelt. (Bild: Corinne Glanzmann)

Als Notar lebt sich’s in der Zentralschweiz unterschiedlich gut, am besten jedoch im Kanton Luzern. Das zeigen eine Auflistung des Preisüberwachers und Vergleiche unserer Zeitung. So können Luzerner Notare bei einem Grundstückverkauf fixe Gebühren verrechnen, die abhängig sind vom Verkaufswert. Das heisst: Je höher die Summe und je kleiner der Aufwand für das Ausstellen des Vertrags, desto lukrativer ist die Abwicklung des Geschäfts für den Notar.

Anders im Kanton Zug: Dort wird der effektive Aufwand verrechnet. Für Notare sind das 250 Franken pro Stunde, für Sekretariatsarbeiten gibt's stündlich 150 Franken. Zug gehört denn auch zusammen mit Schwyz oder Zürich zu jenen Kantonen, in denen die Beurkundung von Immobiliengeschäften günstig ist.

Grosse Differenz zwischen Luzern und Nidwalden

Die in jedem Kanton unterschiedlich hohen Kosten für einen Grundstückbesitzerwechsel lassen sich aber nicht nur auf das jeweils geltende System zurückführen. So kennt neben Luzern auch der Kanton Nidwalden fixe Gebühren – allerdings tiefere, wie das folgende Berechnungsbeispiel zeigt. Betragen die Notariats- und Grundbuchgebühren im Kanton Luzern für den Verkauf eines Hauses im Wert von einer Million Franken 4750 Franken, sind es im Nachbarkanton nur 2850 Franken.

Markant grösser wird der Unterschied für den Besitzerwechsel, wenn die Handänderungssteuern berücksichtigt werden. Sie betragen im Kanton Luzern im Beispielfall 15'000 Franken, im Kanton Nidwalden nur 10'000 Franken. Summa summarum kostet das Grundstückgeschäft für einen Luzerner 19'750 Franken, für einen Nidwaldner nur 12'850 Franken. Dazu kommen unterschiedlich hohe Grundstückgewinnsteuern, die im Kanton Luzern wie die Handänderungssteuern je hälftig in die Kantons- und Gemeindekasse fliessen. Noch, denn mit der Aufgaben- und Finanzreform (AFR) 18 soll der Kanton künftig 70 Prozent dieser Sondersteuern einstreichen können.

Vorstoss geht auf eigene Erfahrung zurück

Die hohen Gebühren im Kanton Luzern sind für FDP-Kantonsrat Jim Wolanin mit ein Grund, warum er die starre Gebührenordnung flexibilisieren will. Der Neuenkircher fordert in einem Postulat Stundenansätze statt Staffeltarife. Wolanin begründet dies so:

«Es braucht Stundenansätze - so, wie das bei anderen Anwaltsgeschäften üblich ist.»

Der Unternehmer und Gemeinderat weiss, wovon er spricht: Im Quartier, wo Wolanin vor Jahren eine Eigentumswohnung gekauft hat, wechselten acht weitere Wohnungen zu unterschiedlich hohen Preisen den Besitzer – und alle Parteien mussten den Notaren unabhängig vom Aufwand die gleich hohen Gebühren zahlen.

Wie gross der Einfluss auf die Gebührenhöhe bei einem Wechsel zum vom Aufwand abhängigen System wäre, lässt sich nicht prognostizieren. «Insgesamt steigen würden die Gebühren aber wohl nicht», glaubt Wolanin. Das zeigen auch Erfahrungen in anderen Kantonen. Sicher wäre auf jeden Fall: Die Luzerner könnten ihren Notar weiterhin frei wählen und hätten zugleich den Vorteil, auf den Preis Einfluss nehmen zu können. Wolanin betont, sein Vorstoss sei keine Kritik an der Arbeit der Notare. Es sei nun aber an der Zeit, eine 1973 eingeführte und zwischenzeitlich nur wenige Male angepasste Gebührenordnung zu überarbeiten.

Präsident der Notare: «Überprüfung ist angezeigt»


Raphaël Haas könnte mit einer Revision der Gebührenordnung im Grundsatz leben. Der Präsident der Luzerner Notarenverbands sagt, die geltende Gebührenverordnung sei «zum Teil veraltet. Eine Überprüfung ist angezeigt.» So gebe es Rechtsgeschäfte wie Vorsorgeaufträge, die darin gar nicht abgebildet würden. Und es gebe Berechnungsmethoden, die in der Praxis kaum durchführbar seien, etwa die Gebührenhöhe für einen Erbverzichtsvertrag. Haas will bei den Verbandsmitgliedern an der Generalversammlung im Juni «konsultativ den Puls fühlen».

Als «heikel» bezeichnet der Rechtsanwalt, Notar und Universitätsdozent mit Kanzlei in Emmenbrücke einen vollumfänglichen Systemwechsel weg von Pauschalgebühren hin zu Stundenansätzen. Ebenfalls zu berücksichtigen gelte es die Verantwortung eines Notars, die bei hohen Summen entsprechend grösser sei. Ausserdem handle es sich um eine hoheitliche Tätigkeit, die auch erhöhte Anforderungen mit sich bringe. Raphaël Haas:

«Ein reiner Preiskampf ist für eine staatliche Tätigkeit aus Qualitätsgründen und mit Blick auf die Rechtsstaatlichkeit gefährlich.»

Die Höhe der Pauschalen hat sich laut Haas «grundsätzlich bewährt». Lukrative und nicht kostendeckende Geschäfte würden sich je nach Verteilung der Geschäfte «ungefähr ausgleichen».

In etwa die Waage halten sich in Raphaël Haas’ Kanzlei auch die drei Notariatsbereiche Ehe- und Erbverträge, Grundstückgeschäfte sowie Firmengründungen und -geschäfte – dies mit einem leichten Überhang zugunsten von Grundstückgeschäften.

Gemeindeschreiber und Notar – das ist kombinierbar

Das gilt nicht für Tobias Lingg. Der Gemeindeschreiber und Notar in Ruswil beurkundet mehrheitlich Handwechsel von Liegenschaften und kümmert sich um Ehe- und Erbverträge. Er tut dies wie andere Gemeindeschreiber und Notare trotz 100-Prozent-Pensum bei der Gemeinde auf eigene Rechnung im selbstständigen Nebenerwerb. Er muss der Gemeinde jedoch eine Gebühr für die Benutzung der Infrastruktur und Stundenansätze abliefern, auch dann, wenn er Notariatsgeschäfte zu Hause abwickelt.

Lingg sagt das Gleiche wie Raphaël Haas: «Je höher die Summe bei einem Grundstückgeschäft ist, desto höher ist auch die Verantwortung. Das darf man nicht unterschätzen. Die heutigen Tarife tragen diesem Umstand Rechnung.»

Obwohl es keine Statistiken gibt, dürften im Kanton Luzern rund zwei Drittel der Notariatsgeschäfte über die Pulte von Anwalts-Notaren laufen. Den Rest teilen sich die Gemeindeschreiber-Notare auf. Auch in vielen Westschweizer Kantonen gilt das freie Notariat. Andere Kantone kennen eine Mischform von freien und Amtsnotaren, beispielsweise Nidwalden, Zug und Schwyz. In den Kanton Zürich oder Thurgau gilt das reine Amtsnotariat.