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EBIKON: Kirche setzt auf Wohnungsbau

Die Katholische Kirchgemeinde Luzern realisiert im Ausserschachen eine Wohnüberbauung. Mit den Mieteinnahmen soll der Rückgang der Steuereinnahmen kompensiert werden. Zu viel Gewinn darf die Kirche aber nicht erzielen.
Stefan Dähler
Die beiden grossen Bauprojekte der Katholischen Kirchgemeinde Luzern: das Quartierzentrum Wesemlin in Luzern (oben) und die Wohnüberbauung Ausserschachen in Ebikon. (Bild: Visualisierungen: PD)

Die beiden grossen Bauprojekte der Katholischen Kirchgemeinde Luzern: das Quartierzentrum Wesemlin in Luzern (oben) und die Wohnüberbauung Ausserschachen in Ebikon. (Bild: Visualisierungen: PD)

Stefan Dähler

stefan.daehler@luzernerzeitung.ch

Bereits 2013 sagte das Ebikoner Stimmvolk Ja zur Umzonung des Gebiets Ausserschachen, das sich zwischen den Bushaltestellen St. Klemens und Hünenberg befindet. Nun geht es endlich vorwärts mit dem Bauprojekt der Katholischen Kirchgemeinde Luzern. Kirchenrat Herbert Mäder, zuständig für das Ressort Bau und Infrastruktur, erklärt die lange Planungsphase folgendermassen: «Unsere Ressourcen sind begrenzt. Und es gab interne Diskussionen darüber, ob wir auch Eigentumswohnungen bauen sollen und ob wir das Land im Baurecht abgeben wollen.» Inzwischen ist klar: Die Kirchgemeinde will selbst bauen, und zwar nur Mietwohnungen – 64 an der Zahl.

Die Investitionen betragen rund 30 Millionen Franken, finanziert wird der Betrag durch Bankkredite. Der Grosse Kirchenrat hat den Projektierungskredit von 1,4 Millionen Franken bereits bewilligt. Läuft alles nach Plan, beginnen die Bauarbeiten Ende 2018, der Bezug erfolgt Mitte 2020. Entstehen sollen preisgünstige Wohnungen, die genaue Höhe der Mietzinse ist noch offen.

Mietwohnungen verhindern Defizit

«Die Zahl der Parkplätze wollen wir möglichst tief halten. Das heisst, weniger als einer pro Wohnung», sagt Mäder. Weil sich die Überbauung direkt an der Kantonsstrasse befindet, ist ein Teil davon als zusammenhängende Häuserreihe konzipiert. «Das wirkt wie eine Art Schutzwall gegen die Strasse hin», sagt Peter Bischof, Geschäftsführer der Kirchgemeinde. Dahinter sollen eine Begegnungszone sowie drei weitere Wohnhäuser entstehen. Derzeit befindet sich auf dem Areal ein altes Bauernhaus, das nicht mehr bewohnt ist. Die Kirchgemeinde hat das Grundstück 1949 als Landreserve für den Bau einer Kirche erworben.

Ausserschachen ist nicht das einzige grosse Bauprojekt der Katholischen Kirchgemeinde Luzern. Im Wesemlin plant sie ein neues Quartierzentrum mit weiteren 24 Wohnungen und mehreren Ladenlokalen (siehe Box). Die Vermietung von Wohnungen wird für die Kirchgemeinde eine immer wichtigere Einnahmequelle. Derzeit besitzt sie rund 120 Mietwohnungen, diese werfen pro Jahr etwas mehr als 1 Million Franken ab. Ab 2021 generieren die beiden Projekte Ausserschachen und Wesemlin gemäss Finanzplan zusätzliche Einnahmen von 500000 Franken. Zum Vergleich: Die Kirchensteuern machen rund 20 Millionen Franken pro Jahr aus. Auch wenn die Einnahmen aus den Mieten klar darunterliegen, sind sie von grosser Bedeutung: Ab 2021 kann die Kirchgemeinde dank diesen gemäss Finanzplan wieder schwarze Zahlen schreiben. In den Jahren 2016 bis 2020 sind Defizite zwischen 138500 bis 613750 Franken vorgesehen.

«Das Ziel ist, mit den Mieten eine angemessene Rendite zu erzielen, die hilft, kirchliche Aufgaben zu finanzieren», sagt Peter Bischof. Dazu gehören auch Leistungen in den Bereichen Integration, Quartier-, Jugend- oder Gassenarbeit. «Zudem wollen wir die sinkenden Steuereinnahmen abfedern.» Derzeit sind diese zwar stabil. «Der Anteil Katholiken an der Gesamtbevölkerung nimmt jedoch ab. Bisher konnten wir dies zwar durch Neuzuzüge kompensieren, doch die künftige Entwicklung ist unsicher.» Bischof spricht damit auch die Diskussionen um die Abschaffung der Kirchensteuer für Firmen an. «Falls es einmal so weit kommt, wollen wir vorbereitet sein.»

Wohnungen sollen bezahlbar sein

Für die Kirchgemeinde bestehen jedoch moralische Richtlinien, was die Rendite angeht. «Unsere Liegenschaftspolitik sieht vor, dass wir nicht mit den Immobilien spekulieren dürfen», sagt Herbert Mäder. Ökologische Kriterien sollen eine wichtige Rolle spielen. Zudem sollen mehrere Generationen in einer Überbauung wohnen. «Wir versuchen bei Neubauten, alternative Wohnkonzepte wie WGs, Gemeinschaftsräume, zumietbare Einzelzimmer oder Atelierwohnungen umzusetzen», so Mäder.

Zu guter Letzt sei auch wichtig, dass die Mietpreise bezahlbar sind. In der 2012 eröffneten Überbauung Unterlöchli, wo die Kirchgemeinde Luzern 55 Wohnungen vermietet, betragen diese rund 1900 Franken für eine 4-Zimmer-Wohnung. In älteren Liegenschaften sind die Preise noch um einige hundert Franken tiefer. «Wir wollen die Wohnungen aber auch nicht unter Wert vermieten», sagt Peter Bischof. «So ist der Ausbaustandard bezüglich Grösse oder Anzahl Nasszellen tiefer.»

Durch Landverkäufe Geld einzunehmen, sei nie eine Option gewesen. «Ein einmaliger Gewinn wäre nicht nachhaltig. Die Überbauungen generieren jedes Jahr Einnahmen», so Mäder.

Migros als Mieterin

Wesemlin  Der rund 40 Jahre alte Quartiertreff Wesemlin soll bis Sommer 2020 neu gebaut werden. Die Katholische Kirchgemeinde Luzern will dafür rund 15 Millionen Franken investieren (wir berichteten). Geplant sind zusätzlich zu den Quartiertreffräumen 24 kleinere Wohnungen in den Obergeschossen. Als Zielgruppe sind vor allem ältere Leute vorgesehen, die innerhalb des Quartiers in eine kleinere Wohnung umziehen wollen. Die Höhe der Mietzinse ist noch offen. Im Erdgeschoss sollen eine Bäckerei mit Café, eine Drogerie sowie eine Migros-Voi-Filiale eröffnet werden. Das bedeutet, die Migros mietet das Lokal, verpachtet dieses jedoch. Der Pächter darf dann auch Alkohol oder Tabakprodukte verkaufen. (std)

Steuerzahler sind im Vorteil

Mietwohnungen  Die Katholische Kirchgemeinde Luzern berücksichtigt bei der Vergabe ihrer Mietwohnungen nicht nur den Betreibungsauszug. Gemäss Geschäftsführer Peter Bischof spielen auch folgende Kriterien eine Rolle – in dieser Reihenfolge: Bei grösseren Wohnungen werden Familien oder WGs bevorzugt. Der Generationenmix innerhalb einer Überbauung. Bewerber, die ehrenamtlich tätig sind, werden bevorzugt. Bewerber, die in einer Religionsgemeinschaft Beiträge zahlen, werden bevorzugt. Das muss nicht zwingend die Katholische Kirche sein. (std)

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