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Digitale Schatzung im Kanton Luzern: Klicken statt klingeln

Der Kanton Luzern vereinfacht die Schatzung der Immobilien: Damit spart er ein
Gesetz, Kontrollen vor Ort und Kosten von 1,5 Millionen Franken. Explizit gleich bleiben soll das Steueraufkommen.
Alexander von Däniken
Werden bald anders bewertet: Eigentumswohnungen in Malters. (Bild: Roger Grütter, 10. Oktober 2017)

Werden bald anders bewertet: Eigentumswohnungen in Malters. (Bild: Roger Grütter, 10. Oktober 2017)

Fällt im Kanton Luzern eine Schatzung an, klingelt es bei Immobilienbesitzern zwei Mal: Die Gebäudeversicherung schatzt den Versicherungswert des Gebäudes, die Dienststelle Steuern des Kantons den Vermögenssteuerwert. Und der Mietwert muss jedes Jahr neu indexiert werden. Das geht einfacher und günstiger, dachte sich der Luzerner Regierungsrat im Rahmen des Sparpakets «Organisationsentwicklung 17». Herausgekommen ist das «Projekt Luval». Finanzdirektor Marcel Schwerzmann (parteilos) stellte gestern die entsprechende Botschaft zuhanden des Kantonsrats vor.

Zentral für die Liegenschaftsbesitzer ist, dass es mit dem neuen System in der Regel keinen Augenschein vor Ort mehr geben wird. Für den Gebäudewert werden nach wie vor die Daten der Gebäudeversicherung hinzugezogen. Dabei wird vom Neubauwert ein Prozent pro Altersjahr abgezogen. Für den Landwert stützt sich der Kanton auf Daten ab, die aus einem Bewertungsmodell des Beratungsunternehmens Wüest Partner AG stammen und unter anderem auf tatsächlichen Handänderungen beruhen.

Grundstückwerte je nach Gemeinde verschieden

Die einzelnen Grundstücke unterteilt der Kanton in Objektkategorien, etwa in Ein- bis Dreifamilienhäuser oder Eigentumswohnungen. Innerhalb dieser Kategorien gibt es je nach Gemeinde zwischen zwei und zehn Abstufungen, sogenannte Landwertzonen. So wird gewährleistet, dass dasselbe Haus in Meggen höher bewertet würde als etwa in Hasle, oder dass ein Haus an schattiger Lage tiefer bewertet wird als eines an einem Sonnenhang. Das klingt technisch und undurchsichtig, aber auf dem kantonalen Geoportal werden alle Quadratmeter-Werte parzellengenau öffentlich einsehbar (Beispiel siehe Box).

Durch die Vereinfachung des Schatzungswesens ist das dazugehörende Gesetz nicht mehr nötig. Marcel Schwerzmann sagte dazu:

«Die entsprechenden Ergänzungen im Steuergesetz beschränken sich auf fünf Paragrafen.»

Eine Konsequenz daraus ist, dass Immobilienbesitzer erst bei der Steuerveranlagung eine Einsprache gegen den Katasterwert machen können.

Die Gemeinden pochten bei der Vernehmlassung darauf, dass ihnen wegen der Einsprachen nicht ein Mehraufwand entsteht. Laut Marcel Schwerzmann sollte das nicht passieren, da der Kanton in solchen Fällen Unterstützung leiste.

Abbau von acht bis zehn Vollzeitstellen

Mit der Vereinfachung des Schatzungswesens will die Regierung pro Jahr rund 1,5 Millionen Franken sparen. Das soll mehrheitlich durch den Abbau von acht bis zehn Vollzeitstellen passieren. Die interne Kommunikation des Finanzdepartements über den Stellenabbau und das ebenfalls intern angezweifelte, gleichbleibende Steueraufkommen gipfelten letztes Jahr in einer unrechtmässigen Kündigung eines Kaderangestellten. Schwerzmann hält fest, dass «der betroffene Angestellte damals nicht mit dem jetzigen Projekt betraut war». Weiter will er sich nicht zu diesem Thema äussern, da das Verfahren noch nicht abgeschlossen sei.

Dass der Kanton mit der Revision weder mehr noch weniger Steuern einnimmt, war ein Auftrag des Kantonsrats und werde eingehalten. So wurden als Stichprobe rund 17'700 Grundstücke nach der bisherigen und der neuen Methode berechnet. Der Gesamtkatasterwert der neuen Methode lag mit 14,6 Milliarden Franken 2,34 Prozent über jenem der bisherigen Methode. Der Gesamtmietwert lag mit 427,3 Millionen Franken 1,71 Prozent unter jenem des bisherigen Systems.

In einzelnen Fällen kam es zu erheblichen Abweichungen. Diese erklärt der Regierungsrat einerseits mit technischen Gründen, die aber bei der Einführung des neuen Systems behoben werden. Andererseits könne es tatsächlich zu neuen Werten kommen. Diese führt der Regierungsrat auf die neue Methode mit aktuellen Marktdaten, falsch bewertete Wertquoten bei Stockwerkeigentumswohnungen oder falsch erfasste Gebäudeversicherungswerte zurück.

Die Botschaft zur Vereinfachung des Schatzungswesens wird in der Junisession vom Kantonsrat erstmals beraten. Vorgesehen ist, dass die Gesetzesänderung auf den 1. Januar 2021 in Kraft tritt und alle rund 200'000 Objekte gestaffelt bis Ende 2026 neu bewertet werden. Andere Kantone kennen bereits ein ähnliches System; Luzern hat sich hier an Zürich orientiert.

So wird neu bewertet

(avd) Ein Beispiel für ein Einfamilienhaus auf einem 580 Quadratmeter grossen Grundstück: Der Neubauwert beträgt 600'000 Franken. Das entspricht dem Versicherungswert der Gebäudeversicherung. Das Haus ist zehn Jahre alt. Bei einem Prozent Abzug pro Jahr ergibt das einen Zeitbauwert von 540'000 Franken. Der Landwert wird mit 600 Franken pro Quadratmeter angegeben, was 348'000 Franken für das ganze Grundstück ergibt. Diese Summe mit dem Zeitbauwert ergibt den für die Vermögenssteuer relevanten Katasterwert von 888'000 Franken.

Der für die Einkommenssteuer relevante Mietwert leitet sich neu direkt vom Katasterwert ab und ist im ganzen Kanton gleich. Er entspricht einem bestimmten Prozentsatz des Katasterwerts; im aktuellen Beispiel etwa 3,85 Prozent. Der Mietwert wäre also 34'140 Franken. Der Miet- wird wie auch der Katasterwert nur noch alle fünf Jahre neu angepasst.

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