HORW: «Günstiger Wohnraum» ist teuer

Die Gemeinde will günstigen Wohnraum fördern und gibt dazu Land an Bau­genossenschaften ab. Doch der Zins, den sie verlangt, sei zu hoch, sagen die Bauherren.

Christian Glaus
Drucken
Teilen
Die Genossenschaften Familie und Steinengrund erstellen im Ortskern von Horw zwei Neubauten. (Bild Philipp Schmidli)

Die Genossenschaften Familie und Steinengrund erstellen im Ortskern von Horw zwei Neubauten. (Bild Philipp Schmidli)

Günstigen Wohnraum fördern: Das hat sich die Gemeinde Horw auf die Fahne geschrieben. Das gemeindeeigene Land wird dazu im Baurecht an Wohnbaugenossenschaften abgegeben. So zum Beispiel im Ortskern zwischen Gemeindeverwaltung und Horwerhalle, wo die Baugenossenschaften Familie und Steinengrund gemeinsam zwei Wohnhäuser erstellen. Sie zahlen einen Baurechtszins von 23 Franken pro Quadratmeter anrechenbare Geschossfläche. Gleich viel soll auch die Baugenossenschaft Pilatus für einen Neubau an der Allmendstrasse nebenan zahlen. Die Mietzinse, welche die Genossenschaft Familie verlangt, bewegen sich ohne Nebenkosten zwischen 1250 Franken (2-Zimmer-Wohnung) und 2250 Franken (4-Zimmer-Wohnung). Die Mieten der Genossenschaft Steinengrund liegen zwischen 1125 und 2450 Franken.

«Mietzinse sind okay»

Ist das günstiger Wohnraum? «Für Horwer Verhältnisse ist der Mietzins eher tief, doch die Wohnungen sind nicht günstig», bestätigt Robert Stadler, Präsident der Genossenschaft Familie, gegenüber unserer Zeitung. Auch Gianmarco Helfenstein, Präsident der Baugenossenschaft Pilatus, will bei seinem Projekt nicht von günstigen Wohnungen reden. Einzig Ruedi Burkard, Präsident der Genossenschaft Steinengrund, findet: «Die Mietzinse sind okay. Die Wohnungen werden an bester Lage gebaut.»

Wie die Genossenschaften übereinstimmend sagen, sorgen die Hochkonjunktur in der Baubranche und der schlechte Baugrund zu höheren Baukosten. Allein für den Spezialtiefbau (Pfählung, Wasserabdichtung und Wasserhaltung) entstehen den Genossenschaften Steinengrund und Familie Mehrkosten von je rund einer Million Franken. Doch auch die Gemeinde sei mitverantwortlich, dass die Genossenschaften die Wohnungen nicht günstiger anbieten können. «Der Baurechtszins, den der Gemeinderat verlangt, ist zu hoch», sagt Helfenstein, der noch in Verhandlungen über den Baurechtsvertrag steckt. «Wenn die Gemeinde ernsthaft günstigen Wohnraum fördern will, müsste sie weniger Geld verlangen», betont Robert Stadler. Die beiden Bauherren wissen, wovon sie sprechen. Die Genossenschaft Familie hat in Horw bisher rund 200 Wohnungen gebaut, meist auf Land der Korporation. «Diese hat uns das Land günstig gegeben. Pro Quadratmeter zahlen wir 9 Franken», sagt Stadler. Heiri Heer, Präsident des Korporationsrats Horw, bestätigt dies. Er relativiert jedoch, dass es sich um alte Verträge handle. «Heute würden wir einen höheren Baurechtszins verlangen, weil der Landwert gestiegen ist. Aber sicher nicht mehr als 20 Franken.»

Massive Preissteigerung

Gianmarco Helfenstein, heute CVP-Kantonsrat, war früher als Horwer Gemeinderat selbst für den Bereich Immobilien verantwortlich. Er weiss: «In früheren Jahren war es üblich, rund 8 Franken pro Quadratmeter zu verlangen. Heute sind es 23 Franken – inklusive Rabatt von 20 Prozent.» Rhetorisch fragt Helfenstein, ob es richtig sei, dass die Gemeinde mit profitiere, wenn sie günstigen Wohnraum fördern wolle, und liefert die Antwort gleich selbst: «Nein.» Viele Gemeinden würden ihr Land für den Bau von günstigen Wohnungen gratis zur Verfügung stellen. Horw hingegen mache wegen des Rabatts noch zusätzliche Auflagen. Die Gemeinde verlangt, dass 25 Prozent der Wohnungen an AHV-Bezüger vermietet werden, oder legt ein maximales Einkommen der Mieter fest.

Müssen Bauherren draufzahlen?

Die Genossenschaft Familie kalkuliert hart, um ihre Wohnungen möglichst günstig vermieten zu können. Familien will sie beispielsweise einen Kinderrabatt gewähren. «Es besteht das Risiko, dass wir bei dem Objekt im Ortskern drauflegen – oder dieses quer subventionieren müssen», sagt Stadler. Er gibt offen zu, dass er mit dem Baurechtsvertrag nicht zufrieden ist. «Doch in Horw gibt es nicht mehr viele Baulandreserven. Zudem hatten wir schon so viel Zeit und Geld in die Planung des Projekts investiert, dass wir nicht mehr zurück konnten.»

Der zuständige Horwer Gemeinderat, Immobilien- und Sicherheitsvorsteher Robert Odermatt (SVP), weist die Kritik der Genossenschaften zurück. Der Baurechtszins liege 20 bis 50 Prozent unter dem Marktpreis und ermögliche Wohnungsmieten von maximal 250 Franken pro Quadratmeter und Jahr. Bei einer 100 Quadratmeter grossen Wohnung entspricht dies einer Monatsmiete von knapp 2100 Franken. Bei der Berechnung des Baurechtszinses sei auch der schlechte Baugrund berücksichtigt worden.

Gemeinde verdient erst in 15 Jahren

Odermatt betont, die Gemeinde sei den Genossenschaften grosszügig entgegengekommen. So übernehme sie die gesamten Entwicklungskosten des Areals, einen Grossteil der Erschliessungskosten sowie die Altlastenentsorgung, welche 225'000 Franken ausmache. Zudem würden die Genossenschaften durch die Umgebungsgestaltung «bis an die Hausmauern um über eine Million Franken entlastet», so Odermatt. Und der Baurechtszins werde erst ab Bezug der Wohnungen fällig und nicht – wie sonst üblich – ab Vertragsbeginn, wodurch die Genossenschaften zwei volle Jahre Baurechtszins sparen. Von einem Verdienst für die Gemeinde dürfe nicht gesprochen werden, sagt Odermatt: «Es dauert rund 15 Jahre, bis die hohen Kosten, welche die Gemeinde übernimmt, um den Bau der zwei Häuser zu ermöglichen, abbezahlt sind.»