Immobilien: In der Stadt Luzern ist Luxus ein rares Gut

In Luzern wird viel gebaut. Allerdings nur im mittleren Preissegment. Dabei wäre die Nachfrage nach Luxusimmobilien enorm.

Robert Knobel
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Blick auf die Luzerner Altstadt. Bild: Pius Amrein (Luzern, 14. September 2016)

Blick auf die Luzerner Altstadt. Bild: Pius Amrein (Luzern, 14. September 2016)

Die besten Steuerzahler kehren der Stadt Luzern den Rücken, dafür rücken finanziell weniger potente Neuzuzüger nach. Oder in Zahlen ausgedrückt: 2017 verlor die Stadt Luzern infolge Wegzügen Steuereinnahmen in der Höhe von 10,4 Millionen Franken. Die Neuzuzüger konnten diese Verluste mit ihren 8,1 Millionen Franken nicht wettmachen. Das zeigt eine Auswertung, die der Stadtrat aufgrund eines Vorstosses im Parlament vorgenommen hat (wir berichteten).
Die Zahlen sind zwar noch provisorisch, da die Nachsteuern noch nicht berücksichtigt sind.

Dennoch stellt sich die Frage, wie diese negative «Wanderungsbilanz» zu erklären ist. Ist die Stadt Luzern für Reiche nicht mehr attraktiv genug? Im Gegenteil, sagt Doris Bader, Inhaberin der gleichnamigen Immobilienfirma, die sich auf Luxusobjekte spezialisiert hat. «Wir haben ein grosses Portefeuille an Interessenten, die gerne in die Stadt Luzern ziehen würden.» Oft handle es sich um vermögende ältere Personen, denen beispielsweise die Villa auf dem Land zu gross und zu umständlich geworden ist. Sie suchen deshalb einen zentralen Alterssitz, an dem alle wichtigen Dienstleistungen in der Nähe verfügbar sind und wo sie weniger vom Auto abhängig sind. Gleichzeitig wollen sie natürlich nicht auf den gewohnten Wohn-Standard verzichten.

Alle Wohnungen innert weniger Tage weg

Doch Häuser und Wohnungen, welche diese Kriterien erfüllen, sind extrem rar. «Es gibt im Preissegment von 3,5 Millionen in der Stadt Luzern praktisch nichts auf dem Markt», sagt Doris Bader. Das Problem ist zunächst, dass die Zahl der Luxusobjekte grundsätzlich stagniert. Während hunderte von neuen Genossenschafts-Wohnungen auf Stadtgebiet entstehen, gab es in den letzten Jahren kaum Neubauprojekte im Luxusbereich. Und wenn doch einmal etwas gebaut wird, ist die Nachfrage riesig. «Wir hatten vor einigen Jahren selber ein Neubauprojekt am rechten Seeufer mit einem Dutzend Wohnungen. Sie waren innert weniger Tage verkauft», sagt Doris Bader.

Dass in der Stadt kaum Luxuswohnungen gebaut werden, hat laut Bader mehrere Gründe. Zuoberst steht die lange Verfahrensdauer für Bauprojekte. «Die Bewilligungsverfahren dauern viel länger als in anderen Gemeinden. Hier muss die Stadt dringend handeln.» Zu Verzögerungen führen aber häufig auch die Nachbarn in den vornehmen Quartieren, die sich gegen jegliche bauliche Veränderung in ihrer Umgebung wehren. Selbst in Fällen ohne Aussicht auf Erfolg führt eine Einsprache zumindest zu einer Verzögerung des Projekts. Diese Probleme hätten sich in letzter Zeit akzentuiert, sagt Doris Bader und fügt hinzu: «Gleichzeitig werden die Kunden immer ungeduldiger.» Man sei immer weniger bereit, auf ein Neubauprojekt zu warten, sondern wolle lieber sofort in ein fertiges Objekt einziehen.

Bauherren wollen lieber günstige Wohnungen bauen

Doch auch die Investoren hätten ihren Anteil an der aktuellen Situation, sagt Bader. «Sie bauen lieber günstigere Wohnungen.» Die Rechnung ist schnell gemacht: Wer vor der Wahl steht, vier Luxuswohnungen oder zwölf «normale» Wohnungen zu bauen, wählt die zweite Variante. Die Rendite ist vergleichbar, aber das Ausfall-Risiko ist dank der höheren Zahl an Wohnungen geringer.

Auch der Stadtrat ist sich bewusst, dass die Zahl der guten Steuerzahler auch vom Immobilienangebot abhängt. «Aus steuerlicher Sicht ist insbesondere die Entwicklung im hochwertigen Segment nicht zu vernachlässigen», schreibt der Stadtrat in seiner Antwort auf den eingangs erwähnten Vorstoss. Was er konkret dafür tun will, schreibt der Stadtrat allerdings nicht. Mirjam Fries (CVP), die die Interpellation eingereicht hat, argumentiert ebenfalls mit der Immobilienpolitik. «Es ist wichtig, dass es in der Stadt vielfältigen Wohnraum für alle Bevölkerungsgruppen gibt.» Der Fokus liege zurzeit zwar naturgemäss beim gemeinnützigen Wohnungsbau, weil da die Stadt einen Volksauftrag umsetzen muss. «Doch der hochwertige Wohnungsbau darf nicht vergessen gehen.» Eine eigentliche städtische «Luxus-Politik» brauche es dennoch nicht, findet Fries.

Eine gezielte Förderung von hochpreisigem Wohnungsbau war indessen schon einmal ein Thema: 2014 reichte die SVP eine Motion mit dem Titel «Gute Steuerzahler braucht die Stadt» ein. Darin forderte sie unter anderem, die Neu-Einzonung von attraktiven Wohnlagen zu prüfen. Die Motion wurde abgelehnt, danach war der Luxus-Wohnbau kaum mehr Thema in der Politik.

Gute Steuerzahler ziehen aus der Stadt Luzern weg

Die Steuereinnahmen bei Privatpersonen entwickeln sich in der Stadt Luzern schlechter als geplant. Eine Analyse der Finanzdirektion zeigt nun: Zwar zogen ein paar Superreiche nach Luzern, doch sie können den Verlust von guten Steuerzahlern nicht wettmachen.
Christian Glaus