KANTON LUZERN: Einfamilienhaus-Quartiere sind ein Defizitgeschäft

Die Hochschule Luzern hat ein Instrument entwickelt, das den Einfluss von neuen Wohnbauten auf Gemeinden zeigt. Das Fazit: In Einfamilienhausquartieren lauern Risiken.

Roseline Troxler
Drucken
Teilen
Nottwil mit seinen 3500 Einwohnern diente als Pilotgemeinde für das Projekt der Hochschule Luzern. (Bild Manuela Jans-Koch)

Nottwil mit seinen 3500 Einwohnern diente als Pilotgemeinde für das Projekt der Hochschule Luzern. (Bild Manuela Jans-Koch)

Roseline Troxler

Die Gemeinde Nottwil hat eine Bestandesaufnahme gemacht: Einfamilienhäuser machen 35 Prozent der zwischen 2002 und 2012 entstandenen Wohneinheiten aus. Diese sind zu über 70 Prozent durch Familien bewohnt. In neu gebauten Einfamilienhausquartieren übertreffen deshalb alleine schon die Schulkosten die Steuererträge. Mehrfamilienhäuser hingegen generieren für die Gemeinde im Schnitt mehr Erträge als Aufwände. Dies sind einige der Resultate, die der Wohnkalkulator für Nottwil zulässt.

Dieses Instrument hat das Institut für Betriebs- und Regionalökonomie der Hochschule Luzern (HSLU) gemeinsam mit Lustat Statistik Luzern entwickelt. Ivo Willimann, Projektleiter bei der HSLU, erklärt: «Der Wohnkalkulator soll statistisch überprüfen, wie sich der Bau von Wohnungen auf die Bevölkerungszusammensetzung und die Gemeindefinanzen auswirkt.» Nottwil konnte als Pilotgemeinde gewonnen werden. Die Hochschule hat die Daten der Gemeinde analysiert. Speziell ausgewertet wurden Gebäude, die zwischen 2002 und 2012 gebaut worden sind. In dieser Zeit ist die Einwohnerzahl von Nottwil um 30 Prozent angestiegen – auf 3500. Gemeindepräsident Walter Steffen sagt: «Unsere Gemeinde ist stark gewachsen. Und wir sind mitten in der Umsetzung einer Ortsplanungsrevision, darüber hinaus wird die Entwicklung weitergehen. Deshalb ist das Tool für uns interessant.»

Hochsensible Daten verwendet

Ivo Willimann sagt zum Vorgehen: «Zunächst haben wir mit Gemeindevertretern diskutiert, welche Resultate der Wohnkalkulator liefern soll.» In einem zweiten Schritt habe er analysiert, welche Daten vorhanden sind, und eine Datenbank angelegt. Die Informationen – darunter etwa Steuerdaten – stammen von Lustat Statistik. Die Daten seien «teils hochsensibel, weshalb die Datenauswertung ausschliesslich in den Räumlichkeiten von Lustat stattfindet».

Zu den Ergebnissen sagt Walter Steffen: «Es ist erfreulich, dass wir eine relativ junge, lebhafte Gemeinde mit attraktiven Angeboten sind.» Ebenso hätten das mittlere Haushaltseinkommen und die Steuerkraft erhöht werden können. «Auf der anderen Seite stiegen die Aufwände, insbesondere im Bildungsbereich, bei Einfamilienhäusern stärker als bei Mehrfamilienhäusern.» Welche Schlüsse werden nun gezogen? «Wir möchten künftig stärker nach innen verdichten. Entlang der Kantonsstrassen und in unmittelbarer Nähe des Zentrums werden wir den Fokus in Zukunft vermehrt auf Mehrfamilienhäuser setzen.» Diese Strategie habe der Gemeinderat schon vor der Auswertung verfolgt. «Die Ergebnisse haben uns aber bestärkt.» Dennoch würden auch künftig Einfamilienhausquartiere an attraktiver Lage entstehen. «Aufgrund der Hanglage sind Mehrfamilienhäuser gar nicht überall möglich.» Bis 2020 rechnet Steffen mit einer Einwohnerzahl von 4100.

Gefahr für Mittellandgemeinden

Zur Übertragbarkeit der Resultate auf andere Gemeinden sagt Willimann: «Es zeigt sich, dass Einfamilienhausquartiere für Gemeinden nicht so interessant sind, gar ein finanzielles Risiko darstellen können.» Diese Gefahr sei für etliche Luzerner Mittellandgemeinden eher noch grösser als für Nottwil. «Nottwil verfügt über eine vergleichsweise hohe Wohnattraktivität und zieht von daher auch gut verdienende Familienhaushalte an.» Bei Mehrfamilienhäusern sei das Finanzrisiko aufgrund der grösseren Altersdurchmischung geringer. Willimann betont, dass es sich bei der Auswertung um eine Momentaufnahme handle. «Die Bevölkerungsstruktur verändert sich und damit auch die von den Wohnhäusern ausgehenden Erträge und Aufwände.»

Die Analyse der Bevölkerungszusammensetzung und der finanziellen Auswirkungen mit dem Wohnkalkulator steht nun weiteren Luzerner Gemeinden zur Verfügung. Das Angebot kostet rund 12 000 Franken. Mehrere Luzerner Gemeinden und auch solche aus anderen Kantonen hätten bereits Interesse gezeigt. «Das Instrument ist prädestiniert dafür, vor einer Ortsplanungsrevision eingesetzt zu werden. Da der revidierte Richtplan noch vom Bund abgesegnet werden muss, sind im Moment im Kanton viele Ortsplanungsrevisionen zurückgestellt», so Willimann. Daher erwarte er in naher Zukunft keinen grossen Ansturm. «Dies könnte sich ändern, sobald wieder Ortsplanungsrevisionen anstehen. Denn mit dem Instrument ist die Siedlungsplanung bezüglich ihrer finanziellen Konsequenzen kein Blindflug mehr.»