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Kanton Luzern ist als Immobilienmakler ungeeignet

Alexander von Däniken, Leiter Ressort Kanton Luzern, über die Volksinitiative «Zahlbares Wohnen für alle».
Alexander von Däniken, Leiter Ressort Kanton
Alexander von Däniken (Bild: Pius Amrein)

Alexander von Däniken (Bild: Pius Amrein)

Die Initiative «Zahlbares Wohnen für alle» macht aus einem kleinen Problem ein grosses – und führt nicht zur Lösung. Zuerst zum Inhalt der Initiative, über die am 4. März abgestimmt wird: Der Kanton soll – erstens – geeignetes Land oder geeignete Liegenschaften «zu tragbaren Bedingungen» an Gemeinden oder gemeinnützige Bauträger entweder verkaufen oder im Baurecht abgeben. Dabei soll der Kanton den Gemeinden ein Vorkaufsrecht einräumen. Zweitens soll das alles über einen neuen kantonalen Fonds finanziert werden; die 11 Millionen Franken pro Jahr müssten über die ordentliche Staatsrechnung alimentiert werden.

Die Forderungen suggerieren einen eklatanten Mangel an (erschwinglichen) Wohnungen. Die Zahlen zeigen allerdings etwas anderes. Am 1. Juni 2017 wurden im Kanton gemäss Lustat Statistik Luzern 2178 Wohnungen als leer stehend gemeldet. Das entspricht einer Leerwohnungsziffer von 1,13 Prozent. Eine Knappheit besteht gemäss Statistikern bei unter einem Prozent. Die Ziffer steigt seit 2013 kontinuierlich an. Damals waren nur gerade 0,7 Prozent der Wohnungen leer. Von den im letzten Sommer verfügbaren Wohnungen hatten 665 drei Zimmer, 757 vier Zimmer und immerhin 346 (als knapp 16 Prozent aller leeren Wohnungen) fünf Zimmer oder mehr. Die Nettomedianmiete – eine Hälfte der Mieter zahlt mehr, die andere weniger – lag 2015 bei 1370 Franken für eine Vierzimmerwohnung.

Ebenfalls 2015 lag der Anteil der kostengünstigen Mietwohnungen bei 16 Prozent. Diese Quote hat sich gemäss Lustat zwar in den letzten Jahren nicht signifikant verändert. Dafür kommen Familien mit grösserem Platzbedarf besser weg als Paare oder Single-Haushalte: 17 Prozent der kostengünstigen Wohnungen hatten 2015 vier oder mehr Zimmer. Als kostengünstig gelten gemäss Statistikern Wohnungen, deren Mietpreis weniger als 70 Prozent des durchschnittlichen Mietpreises der Wohnungen mit gleicher Zimmerzahl beträgt. Übrigens: Gemäss der kantonalen Bevölkerungsbefragung aus dem Jahr 2015 waren 88 Prozent der Luzerner Bevölkerung mit ihrer Wohnsituation zufrieden.

Nun argumentieren die Initianten, dass vor allem in den grossen Zentren und Agglomerationen günstige Familienwohnungen rar sind. Sie machen damit deutlich, dass es regionale Unterschiede gibt. Das stimmt – sowohl betreffend Angebote auf dem freien Markt als auch bei Immobilien von Wohnbaugenossenschaften. In Zentren wie Luzern oder Sursee gibt es verhältnismässig viele Wohnbaugenossenschaften. In Eich oder Schenkon sind die Steuern tief, die Wohnungen dafür rar. In Entlebucher Gemeinden ist es dafür umgekehrt. Diese regionalen Unterschiede lassen sich kaum durch kantonale Steuerung lösen.

An dieser Stelle sei an die Forderung der SP erinnert, der Kanton soll geeignetes Land «zu tragbaren Bedingungen» an Gemeinden oder gemeinnützige Bauträger veräussern. Was tragbar ist, führen die Initianten nicht aus. Nur hat der Kanton sowieso kaum Land, das sich dazu eignet. Aktuell gibt es nur drei Grundstücke, die Wohnnutzungen zulassen, wie der Kanton auf Anfrage erklärt. Beim Projekt Obfildern in Ebikon sind bereits 50 Prozent für den gemeinnützigen Wohnungsbau reserviert. Beim Seetalplatz in Emmen hat der Regierungsrat noch letztes Jahr beschlossen, drei Baufelder im Baurecht abzugeben – davon mindestens eines für gemeinnützigen Wohnungsbau. Und in Reussbühl Ost plant die Baugenossenschaft Reussbühl günstige Wohnungen; der Kanton besitzt hier zwar nur eine Parzelle, will aber Hand bieten.

Mehr Baulandreserven hat der Kanton nicht. Alles andere wäre angesichts der jahrlangen, angestrengten Suche nach Land für kantonale Asylzentren eine Überraschung.

Der Kanton Luzern hat zudem nicht nur kein Land, sondern auch kein Geld. Die von der SP verlangten 11 Millionen Franken pro Jahr erscheinen bei einem 3,7-Milliarden-Budget zwar erschwinglich. Allerdings pfeift die Staatskasse aus dem letzten Loch, wie die umstrittenen und insbesondere von der SP bekämpften Kürzungen bei den Prämienverbilligungen gezeigt haben. Die Finanzen und das knappe Bauland des Kantons sind auch der Hauptgrund, weshalb die bürgerlichen Parteien die Initiative ablehnen. Und das nicht immer ohne parteiinternen Widerspruch. Die CVP Schweiz zum Beispiel fordert in einem Positionspapier, dass öffentlicher Grund für Wohnbaugenossenschaften bereitgestellt wird. Anders sieht es die CVP des Kantons Luzern in ihrem Positionspapier. Dort heisst es: «Den sozialen Wohnungsbau will die CVP nur dann fördern, wenn die Mietzinsen unverhältnismässig stark ansteigen und sich viele Familien die Wohnung kaum mehr leisten können.» Und: Der soziale Wohnungsbau sei wegen der unterschiedlichen Mietzinsen eine kommunale Angelegenheit.

Damit zurück zu den regionalen Unterschieden. Diesen kann tatsächlich am besten lokal und regional begegnet werden. Hier haben sich zwei starke Institutionen bewährt. Zum einen die Genossenschaften. Sie haben im Kanton Luzern eine grosse Tradition, sind entsprechend lokal verankert und zahlreich. Durch sie hat Luzern einen der schweizweit höchsten Anteile an kostengünstigen Wohnungen. Zum anderen gibt es die Gemeinden. Sie kennen die Landreserven und die Bedürfnisse ihrer Einwohner am besten. Unter dem Druck der Bevölkerung – Stichwort Bodeninitiativen – konnten in den letzten Jahren massgeschneiderte Lösungen gefunden werden. Und das ohne Hilfe des Kantons.

In der Stadt Luzern zum Beispiel hat die Bevölkerung am 17. Juni 2012 die Initiative «Für zahlbaren Wohnraum» angenommen. Sie verlangt, dass bis in 25 Jahren mindestens 16 Prozent des Wohnungsbestands in der Stadt Luzern nach den Kriterien der Gemeinnützigkeit vermietet werden sollen. Es folgten weitere sogenannte Bodeninitiativen in Emmen, Hochdorf, Horw, Kriens, Rothenburg und aktuell Sursee. Andernorts finden Gemeinden selber eine Lösung. Eich zum Beispiel hat eine Parzelle des Bundes im Visier, die sich für kostengünstige Wohnungen eignen könnte (Ausgabe vom 12. Januar).

Der Kanton ist gemäss Bundesverfassung verpflichtet, sich dafür einzusetzen, «dass Wohnungssuchende für sich und ihre Familien eine angemessene Wohnung zu tragbaren Bedingungen finden können». Dieser Verpflichtung kommt der Kanton am besten nach, wenn er Gemeinden und Genossenschaften finanziell und regulatorisch entlastet. Und wie bisher von sich aus Land – sofern vorhanden – im Vorkaufsrecht anbietet. Dafür braucht der Kanton keinen Fonds, den er sich gar nicht leisten kann. Mit der Initiative richtet sich die SP folglich an den falschen Adressaten.

Alexander von Däniken, Leiter Ressort Kanton

alexander.vondaeniken@luzernerzeitung.ch

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