Knacknuss Ortsplanung – 21 Luzerner Gemeinden müssen Bauland rückzonen

Der Kanton Luzern muss 67 Hektaren Bauland verteilt auf 21 Gemeinden rückzonen. Betroffenen Grundeigentümern drohen Wertverluste und die Chancen auf Entschädigungen stehen schlecht.

Janick Wetterwald
Hören
Drucken
Teilen

Es sei eine hochemotionale und belastende Aufgabe, gewiss kein Wunschjob. So ist der Tenor an der Medieninformation über die Rückzonungsstrategie des Kantons Luzern bei den anwesenden Gemeindevertretern sowie bei Regierungsrat Fabian Peter. Die Exekutiven sind in der Pflicht, den Volkswillen von 2013 durchzusetzen. Damals stimmte gerade auch im Kanton Luzern eine überdurchschnittliche Mehrheit einer Änderung des Raumplanungsgesetzes auf Bundesebene zu.

Diese 21 Gemeinden sind betroffen

In folgenden Gemeinden stehen Rückzonungen an: Aesch, Altbüron, Altwis, Büron, Entlebuch, Ermensee, Escholzmatt-Marbach, Flühli, Greppen, Hitzkirch, Mauensee, Rain, Reiden, Rickenbach, Roggliswil, Schwarzenberg, Triengen, Vitznau, Wauwil, Weggis und Zell. Auf der Website www.baurecht.lu.ch/rueckzonung stellt der Kanton die wichtigsten Unterlagen und Merkblätter zur Verfügung. (jwe)

Nun, acht Jahre später, beginnt die Umsetzung. Konkret geht es um 67 Hektaren Land in 21 betroffenen Gemeinden. «Rein rechnerisch wären es 170 Hektaren Land gewesen. Der Kanton Luzern hat jedoch nach dem Motto ‹Kriterien vor Zahlen› beurteilt», sagt Fabian Peter. Die beiden Kriterien seien Zweckmässigkeit und Verhältnismässigkeit. Zu ersterem gehört beispielsweise die Erschliessung der Zone oder die Lage innerhalb der Gemeinde. Unter Verhältnismässigkeit ist ein wichtiger Punkt die Bauzonendauer.

«Eine Bauzonenfläche, die schon mehr als zehn Jahre unbebaut ist, wird eher rückgezont als eine, die erst fünf Jahre in der Bauzone ist»

, erklärt Kantonsplaner Mike Siegrist. Eine Begleitgruppe bestehend aus Vertretern der Gemeinden Vitznau, Reiden, Hitzkirch und Escholzmatt-Marbach ist seit November 2019 mit dem Kanton im Austausch – Merkblätter oder Musterschreiben seien entstanden.

Die Umsetzung der Rückzonungen liegt bei den Gemeinden. Sie müssen nun ihre Ortsplanrevisionen verabschieden, die dem neuen Raumplangesetz entsprechen. Den Grundeigentümern drohen Wertverluste. Werden die Ortsplanungen nicht angepasst, drohen Sanktionen vom Kanton.

Schlechte Aussichten auf Entschädigungen

Die Gemeinden haben die betroffenen Grundeigentümer informiert. Sobald die neue Ortsplanung öffentlich aufliegt, besteht das Einspracherecht.  Kommt es dann zur rechtskräftigen Zonenänderung, können die ehemaligen Eigentümer das Gesuch auf Entschädigung aus materieller Enteignung eingeben. Die Rechtssprechung ist jedoch streng, wie ein Urteil vom Oktober 2019 in Dagmersellen zeigt.

Voraussetzungen für eine Entschädigung sind: die grobe Erschliessung des Grundstücks, es handelt sich um eine Baulücke mit überbautem Gebiet rundherum und der Eigentümer hat schon erhebliche Kosten für Erschliessung oder Bebauung aufgewendet. Beim letzten Punkt geht es natürlich um Kosten, bevor eine allfällige Rückzonung zur Diskussion stand. Entschädigungen würden vom Kanton aus dem Mehrwertfonds bezahlt. Die Gemeinden tragen also kein finanzielles Risiko.

Gespräche mit Betroffene sind wichtig

In Hitzkirch müssen 6,5 Hektaren rückgezont werden. Gemeinderätin Rebekka Renz erklärt, Hitzkirch habe aber weiterhin über 12 Hektaren Bauland und könne sich auch in den kommenden Jahren baulich entwickeln. Zur ihrer Strategie sagt sie: «Ein wichtiger Punkt sind die Gespräche mit den Grundeigentümern.»

Blick auf die Gemeinde Hitzkirch, auch sie muss rückzonen.

Blick auf die Gemeinde Hitzkirch, auch sie muss rückzonen.

Bild: Boris Bürgisser, 15. Januar 2019

Die Gemeinde habe für die Umsetzung ein Projektteam zusammengestellt. Renz: «Dort sind neben Mitgliedern des Gemeinderates der interne Raumplaner, ein externes Raumplanungsbüro sowie juristische Beratung vertreten.»

Mehr zum Thema

Landbesitzern im Kanton Luzern droht Enteignung

Rund jede vierte Luzerner Gemeinde verfügt über zu viel eingezontes Bauland. Dieses müssen sie bis 2023 rückzonen. Mit Klagen der betroffenen Eigentümer muss gerechnet werden.
Niels Jost