LUZERN: Mietzins-Explosion im BaBel-Quartier

2350 Franken für eine kleine 4-Zimmer- Wohnung: Mit so happigen Mietpreisen rechnet man vielleicht im Bellerive-Quartier. Doch sie werden nun gar in einer der unattraktivsten Wohngegenden verlangt.

Lena Berger
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Pulsierend, multikulturell, verkehrsgeplagt: Die Baselstrasse inLuzern. (Bild: Dominik Wunderli (Neue LZ))

Pulsierend, multikulturell, verkehrsgeplagt: Die Baselstrasse inLuzern. (Bild: Dominik Wunderli (Neue LZ))

Lena Berger

Grösstenteils unsanierte, teils baufällige Häuser, Schattenlage, starkes Verkehrsaufkommen, hoher Ausländeranteil und der Ruf als Drogenumschlagplatz. Das Luzerner BaBel-Quartier gilt mit seinen Lebensmittelgeschäften aus aller Welt zwar als lebendig und bunt – aber gleichzeitig auch seit Jahrzehnten als unattraktive Wohngegend. Umso mehr erstaunt, dass entlang der Basel- und Bernstrasse derzeit die Mieten in die Höhe schiessen.

Preise steigen kontinuierlich

Im Moment ausgeschrieben: eine 4-Zimmer-Wohnung mit 80 Quadratmeter Wohnfläche für netto 2350 Franken im Monat. Das liegt 710 Franken über dem durchschnittlichen Mietzins für eine standardisierte 4-Zimmer-Wohnung dieser Grösse in der Stadt Luzern – wie das Immobilienberatungsbüro Wüest & Partner für unsere Zeitung errechnet hat.

Kein Einzelfall. Offenbar haben Hausbesitzer in der Gegend den Wohnungsmangel als Geldquelle entdeckt. Dass die Mieten 2014 deutlich gestiegen sind, bestätigt auch eine auf Anfrage vorgenommene Auswertung von comparis.ch. Demnach sind die Wohnungen in der Bern- und Baselstrasse seit 2010 kontinuierlich teurer geworden. Um den Preisanstieg in Zahlen zu benennen, sind die Fallzahlen zu klein. Doch er dürfte im Durchschnitt mehrere hundert Franken betragen.

«Weit weg von Gut und Böse»

Die Beobachtung, dass die Mietpreise «enorm gestiegen» sind, teilt auch Josef Moser, Präsident des Quartiervereins Wächter am Gütsch. Erst kürzlich sei eine Mieterin aus ihrer 2-Zimmer-Wohnung an der Baselstrasse ausgezogen. «Diese wurde neu gestrichen und statt für 500 für 1100 Franken neu vermietet. Das ist absolut überrissen.» In die Immobilien würde nur wenig investiert. Auch die Lebensqualität im Quartier habe sich nicht derart deutlich verändert, dass die steigenden Mietzinse zu rechtfertigen seien. Moser kann der Entwicklung denn auch kaum Positives abgewinnen. «Es ist ja nicht so, dass plötzlich Leute mit hohem Einkommen herziehen. Es sind weiterhin diejenigen, die an besseren Lagen keine Wohnung bekommen – nur müssen sie jetzt massiv mehr dafür zahlen.» Es würden Menschen geschröpft, die wenig Alternativen hätten. «Und nicht selten muss das Sozialamt für die überhöhten Mieten aufkommen.»

Einen Konterpunkt setzt die Gemeinschaftsstiftung zur Erhaltung und Schaffung von preisgünstigem Wohnraum (GSW). Sie besitzt sieben Liegenschaften an der Bern- und der Baselstrasse, die sie günstig an Menschen vermietet, die erschwerten Zugang zum Wohnungsmarkt haben. Sprich Alleinerziehende, Grossfamilien oder Menschen mit schwierigem Migrationshintergrund. Für Geschäftsführer Urs Brunner ist klar: Die erwähnten Mietzinsbeispiele sind «weit weg von Gut und Böse». Und zwar auch, wenn die Wohnungen frisch renoviert seien. Zum Vergleich: Die GSW saniert derzeit ein Haus an der Baselstrasse komplett, es wird teils ausgehöhlt. Ab Juli werden dort 4-Zimmer-Wohnungen für 1400 Franken netto vermietet. «Fast 1000 Franken mehr zu verlangen, finde ich masslos. Damit wird die Notsituation, die aufgrund der angespannten Wohnungslage herrscht, ausgenutzt.»

Familien können nicht mithalten

Brunner hat auch festgestellt, dass es vermehrt Vermieter gibt, die aus Studenten Kapital schlagen. «Wenn ich in einer 4-Zimmer-Wohnung jedes Zimmer für 600 Franken vermiete, erhalte ich eine schöne Rendite.» Eine Familie könne damit oftmals nicht mithalten. «In diesem Sinne kommt es zu einer gewissen Verdrängung, denn durch die steigenden Studierendenzahlen steigt naturgemäss auch deren Wohnraumbedarf.» Aufgrund der Nachfrage-Angebots-Situation würden Preise verlangt, die nicht mehr gerechtfertigt seien.

Dass die Baselstrasse nun generell attraktiv werde für private Investoren, glaubt Brunner aber nicht. «Die Gebäude stehen teils unter Schutz, bei Sanierungen müssen daher Auflagen erfüllt werden, die sich nicht auf die Mieter überwälzen lassen – das ist kein gutes Geschäft.»

Neue Wohnungen entstehen

Bei der Stadt betont man, dass man auf die Mietzinse im freien Wohnungsmarkt keinen Einfluss habe. «Jeder Vermieter kann verlangen, was er will, sofern er sich an die Vorgaben der Mietrechtsgesetzgebung hält», sagt Stefan Christen, Leiter Finanzliegenschaften-Management. Im Rahmen der Wohnraumpolitik habe der Stadtrat nun aber bewusst entschieden, seine Areale an der oberen Bernstrasse an Wohnbaugenossenschaften abzugeben – und nicht an private Investoren.

Eine 4?-Zimmer-Wohnung soll inklusive Nebenkosten rund 2000 Franken kosten (Ausgabe vom 24. März). «Das ist bei Neubauten ein ehrgeiziges Ziel», findet Christen. Er räumt ein, dass durch das Projekt an der Bernstrasse Wohnraum im tiefsten Preissegment verschwinden wird. «Die neuen Wohnungen werden sicherlich für Familien mit Kindern attraktiv. Ich bin zuversichtlich, dass das Quartier dadurch eine weitere Aufwertung erfahren wird und allenfalls auch weitere Hauseigentümer motiviert werden, in ihre Liegenschaften zu investieren.» Die gute Durchmischung sei im Sinne der Stadt. Gleichzeitig setze man mit der Unterstützung der GSW darauf, dass – etwa an der Baselstrasse – auch Wohnungen im untersten Preissegment erhalten bleiben. «Menschen mit niedrigem Einkommen sollen nicht aus der Stadt verdrängt werden.»

So wehren Sie sich

Tipp ber. Gemäss Beat Wicki, Geschäftsleiter des Mieterinnen- und Mieterverbands Luzern, kommt es im BaBel-Quartier zu häufigen Mieterwechseln. Diese würden oft genutzt, um die Mietzinse anzuheben. Wicki rät Betroffenen, die Anfangsmiete innerhalb von 30 Tagen nach Mietbeginn bei der kantonalen Schlichtungsstelle als missbräuchlich anzufechten. «Die Chancen stehen gut, dass der Mieter dann künftig gleich viel zahlt wie der Vormieter.» Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter auf Anfrage den Mietzins des Vorgängers offen zu legen.