LUZERN: Urteil blockiert Genossenschaft

Das Bundesgericht legt den Ortsbildschutz strenger aus als die Stadt. Betroffen ist auch der gemeinnützige Wohnungsbau. Es drohen lange Verzögerungen.

Stefan Dähler
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Im Sternmattquartier an der Adresse Am Rain (helle Gebäude links) möchte die Genossenschaft EBG Neubauten realisieren. (Bild Manuela Jans-Koch)

Im Sternmattquartier an der Adresse Am Rain (helle Gebäude links) möchte die Genossenschaft EBG Neubauten realisieren. (Bild Manuela Jans-Koch)

Stefan Dähler

Seit Januar ist klar: Das «Montana» darf das Haus an der Hitzlibergstrasse direkt gegenüber dem Hotel nicht abreissen und einen Neubau realisieren. Grund ist, dass das Gebäude sich in der Ortsbildschutzzone B befindet. Die Stadt Luzern hat mit der Revision der Bau- und Zonenordnung (BZO) 2013 die Bestimmungen für die Schutzzonen verschärft hat. Nach dem Kantonsgericht ist nun auch das Bundesgericht zum Schluss gekommen, dass gemäss der neuen BZO der Abriss nicht rechtens ist (Ausgabe vom 22. Januar).

Mehrere Projekte liegen auf Eis

Nun zeigt sich, dass das Urteil für weitere Bauherren Folgen hat. Wer genau betroffen ist, will Stadtarchitekt Jürg Rehsteiner nicht sagen. Die Zahl bewege sich «im mittleren einstelligen Bereich». Bei einem der blockierten Projekte handelt es sich um eine Neubausiedlung der Wohngenossenschaft Geissenstein (EBG), früher Eisenbahner Baugenossenschaft Luzern. Das schreibt diese in ihrer Mitgliederzeitschrift. «Die meisten unserer Liegenschaften befinden sich in der Ortsbildschutzzone B», sagt EBG-Präsident Daniel Käslin auf Anfrage. «Das Gerichtsurteil war für uns daher ein kleiner Schock.» Konkret geht es um Neubauten an der Adresse Am Rain. Für diese müssten mehrere kleine Gebäude, die rund 60 Jahre alt sind, abgebrochen werden. «Vorgesehen wären dort vier bis fünf Neubauten mit rund 50 Wohnungen», sagt Käslin. Sie sollen ähnlich aussehen wie jene entlang der gegenüberliegenden Dorfstrasse, die vor drei Jahren realisiert worden sind. Die Kosten betragen schätzungsweise 25 bis 30 Millionen Franken. «Derzeit ist unklar, wie es weitergeht. Wann der Baustart erfolgt, ist noch völlig offen.»

Allerdings ist nicht nur das Gerichtsurteil für den Projektstopp verantwortlich: «Es gibt auch Diskussionen innerhalb der Genossenschaft.» Eine Frage sei, welchen Ausbaustandard die Wohnungen haben sollen. Dabei gehe es darum, ob man eher günstige oder grosszügige Wohnungen bauen soll. Käslin betont, dass der EBG-Vorstand nicht alleine entscheiden könne, sondern Bauprojekte von der Genossenschaftsversammlung abgesegnet werden müssten.

Stadt will BZO wieder abändern

Die Stadt will nach dem Bundesgerichtsurteil nun reagieren und die Bestimmungen zu den Schutzzonen in der BZO erneut anpassen. «Heute kann man in der Schutzzone B ein Gebäude nur noch abreissen, wenn dieses aufgrund technischer Mängel nicht mehr saniert werden kann oder wenn eine Sanierung wirtschaftlich unverhältnismässig wäre», sagt Stadtarchitekt Jürg Rehsteiner. «Unverhältnismässig bedeutet beispielsweise, dass die Mieten nach einer teuren Renovation sehr stark steigen würden.» Ein solcher Fall sei die Siedlung Himmelrich 3 der Allgemeinen Baugenossenschaft Luzern (ABL) gewesen. «Wir wollen wieder ermöglichen, dass man Häuser, die sich in Schutzzonen befinden, in einem zusätzlichen Ausnahmefall abreissen kann», sagt Rehsteiner. «Nicht jedes Gebäude in Schutzzonen ist auch schutzkonform.» So gebe es darin auch Bausünden. Es soll darum möglich sein, ein Gebäude, «das nicht dem Zweck der Schutzzone entspricht», abzureissen. Damit würde wieder der Spielraum bestehen wie vor den Gerichtsurteilen.

Die Teilrevision sei bereits aufgegleist. «Diesen Frühling wollen wir sie dem Kanton zur Vorprüfung vorlegen.» Danach muss das angepasste Reglement vom Grossen Stadtrat abgesegnet werden, auch eine öffentliche Auflage ist nötig. «Wir rechnen damit, dass die Änderungen Ende 2017 oder Anfang 2018 in Kraft treten.»

Rehsteiner: Kein Eigentor

Wieso hat die Stadt die Bestimmungen zu den Schutzzonen überhaupt verschärft? «Der Druck in diesen Zonen nimmt zu, es gibt zahlreiche Bauprojekte.» Anlass gab auch ein konkreter Fall an der Adligenswilerstrasse 16. Ein Projekt habe bei der Eingabe wie eine Sanierung ausgesehen. «Faktisch wurde das Gebäude aber komplett ausgehöhlt. Das ist nicht der Sinn einer Schutzzone.» Dies wollte die Stadt verhindern. Im Parlament war die Verschärfung unumstritten. Erst jetzt zeigen sich die unerwünschten Nebenwirkungen. Hat die Stadt damit ein Eigentor geschossen? «Nein, wir haben gewusst, was wir damit erreichen wollten», sagt Rehsteiner. «Die Idee war gut, die Umsetzung aber offenbar mangelhaft.» Nun müsse dieser Passus neu formuliert werden.

EBG-Präsident Daniel Käslin begrüsst das Vorhaben der Stadt: «Die Entschärfung des Reglements würde uns sehr entgegenkommen.» Denn das Urteil könnte noch andere Bauprojekte der EBG, die weiter in der Zukunft liegen, tangieren. Käslin betont, dass gemeinnützige Wohnungsbauprojekte auch von öffentlichem Interesse sind. Schliesslich muss die Stadt nach der Annahme der Initiative «Für bezahlbaren Wohnraum» im Jahr 2012 den Anteil gemeinnütziger Wohnungen erhöhen.