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Luzerner Kirchgemeinden entdecken den Wohnungsbau

Katholische Kirchgemeinden im Kanton Luzern setzen vermehrt auf Immobilien. Mit diesem zweiten Standbein wollen sie sinkende Steuereinnahmen ausgleichen und sich für die Zukunft rüsten.
Roseline Troxler
Die Überbauung Riedbach-Park der Kirchgemeinde Adligenswil. (Bild: Dominik Wunderli, 4. November 2018)

Die Überbauung Riedbach-Park der Kirchgemeinde Adligenswil. (Bild: Dominik Wunderli, 4. November 2018)

Wohnen in einem ehemaligen Pfarrhaus oder in einer Wohnung auf einem Grundstück der Kirche: Das ist im Kanton Luzern an immer mehr Orten möglich. Ein Blick in die Kirchgemeinden zeigt, dass diese verstärkt selber Liegenschaften bauen und bewirtschaften, welche nichts mit dem eigentlichen Zweck der Kirche gemein haben.

Dies zeigte auch eine Umfrage im aktuellen Kirchenschiff, dem Informationsmagazin der katholischen Kirche im Kanton Luzern. Über ein Dutzend Kirchgemeinden investieren in Immobilien. «Wir möchten Einnahmen generieren, um mögliche rückläufige Steuereinnahmen aufzufangen», sagt Pirmin Baggenstos, Präsident der katholischen Kirchgemeinde Hochdorf. Diese plant im Zentrum ein Mehrfamilienhaus mit sechs Wohnungen.

Kirchgemeinden bauen mitten im Dorfzentrum

Die Kirchgemeinde Adligenswil hat im Dorfzentrum bereits auf diese Karte gesetzt. Im Oktober 2017 wurden 48 Wohnungen fertiggestellt. Richard Beeler, Präsident des Kirchenrats Adligenswil, sagt: «Für die Kirchgemeinde stand bei der Projektentwicklung der gesellschaftspolitische Nutzen und die Stärkung der Attraktivität der Wohngemeinde im Vordergrund.»

Investitionen in Immobilien tätigt auch die katholische Kirchgemeinde Willisau. Für 23 Millionen Franken baut sie ein Pfarreizentrum, aber auch 24 Mietwohnungen, sechs Kindergärten und knapp 70 Parkplätze. Am Projekt sind neben der Kirchgemeinde die Stadt Willisau und die Lupe AG Willisau beteiligt (wir berichteten). Kirchmeierin Antonia Zihlmann sagt: «Mit dem ergänzenden Wohnungsbau wollen wir einen Teil der wegbrechenden Kirchensteuereinnahmen kompensieren.» Der Bezug der Wohnungen ist auf Herbst 2020 geplant.

Im Wesemlin-Quartier plant die Kirchgemeinde Luzern Wohnungen sowie ein Zentrum mit Läden. Kosten 21 Millionen Franken (wir berichteten). Die Mietzinsen, die zwischen 1400 und 2300 Franken liegen sollen, sind für soziale und kirchliche Projekte vorgesehen.

Bereits Erfahrung hat die Kirchgemeinde Schötz-Ohmstal, die 2016 einen Neubau mit 16 Mietwohnungen und Räumen für zwei Kindergärten realisiert hat. Der Pfarrhof hat das alte, baufällige Pfarrhaus ersetzt. «Unser Ziel war es, das Grundstück besser auszunützen», sagt Stefan Wicki, Präsident der Kirchgemeinde. Im Jahr 2017 konnten knapp 350 000 Franken an Mieteinnahmen generiert werden, dieses Jahr wird mit rund 315 000 Franken gerechnet. «Die Mietzinseinnahmen beeinflussen die laufende Rechnung. So kann der Kirchgemeindeversammlung im November für das kommende Jahr erstmals seit langer Zeit eine Steuersenkung vorgeschlagen werden.»

Eine Übersicht über alle Immobilienprojekte der Kirchgemeinden gibt es laut Synodalverwalter Edi Wigger nicht. «Da aber alle Kirchgemeinden Grundeigentum besitzen – meist an zentraler Lage – kommt eine Immobilientätigkeit wohl bei allen in Frage.» Die Landeskirche und das Bistum Basel stehen hinter der Strategie, dass Kirchgemeinden bauen und Liegenschaften bewirtschaften. Wigger: «Einnahmen aus der Immobilienbewirtschaftung sichern den Kirchgemeinden längerfristig Einnahmen und sind daher zu begrüssen.» Gewinne aus Immobilien zu ziehen, sei legitim. Das Bistum Basel schreibt in einem Grundsatzpapier vom Herbst 2017: «Immobilien des Finanzvermögens müssen rentabel sein.» Dies könne eine Strategie zur Deckung des langfristigen finanziellen Bedarfs für die kirchlichen Aufgabenerfüllung sein.

Zum Festlegen des Mietzinses sagt Richard Beeler: «Die Wohnungen sind selbsttragend. So dürfen die drei Wohnhäuser im Finanzvermögen der Kirchgemeinde nicht durch Steuererträge quersubventioniert werden.» Die Höhe des Mietzinses liegt im Schnitt bei 2000 Franken pro Monat, abhängig von der Lage und der Grösse. Die teuerste Wohnung – mit 5 1/2 Zimmern – liegt laut Beeler bei 2300 Franken. In Hochdorf wird zur Ermittelung der Höhe der Mietzinsen für das geplante Mehrfamilienhaus eine Marktanalyse gemacht. «Die Wohnungen sollen sich im mittleren Preissegment bewegen», sagt Pirmin Baggenstos. Antonia Zihlmann, Kirchmeierin der katholischen Kirchgemeinde Willisau, sagt: «Mit den Mieteinnahmen soll ein angemessener Ertrag in die Kirchgemeinderechnung fliessen, wobei die Wohnungsmieten marktüblich sein sollen.»

20 Kirchgemeinden erhalten Ausgleichsbeiträge

Die 85 Kirchgemeinden rüsten sich für die nächsten Jahre. Doch wie steht es aktuell um deren Finanzlage? Edi Wigger schätzt sie «insgesamt als gut» ein, sagt aber: «Das finanzielle Gefälle unter den Kirchgemeinden ist beträchtlich. Das zeigt sich bei den Steuerfüssen.» Liegt dieser in Meggen bei 0,18 Einheiten, beziehen zehn Kirchgemeinden den aktuell höchsten Steuerfuss von 0,45 Einheiten. «Rund 20 Kirchgemeinden sind auf Finanzausgleichsbeiträge angewiesen.»

«Das finanzielle Gefälle unter den Kirchgemeinden ist beträchtlich. Das zeigt sich bei den Steuerfüssen.»

Edi Wigger, Synodalverwalter

Für die Finanzlage der Kirchgemeinden ist laut Wigger die Entwicklung der Katholikenzahlen entscheidend. «Jeder Austritt ist einer zu viel», unterstreicht er, sagt aber: «Der Kanton Luzern ist ein Wachstumskanton. So können die Austritte – über den ganzen Kanton betrachtet – weitgehend durch Neuzuzüge kompensiert werden.» Die Austritte seien dennoch im Auge zu behalten. «Es muss der Kirche noch besser gelingen, die Leistungen bekannt zu machen.» Wer um die vielfältigen Tätigkeiten wisse, werde sich einen Austritt gut überlegen. «Letztlich geht es auch um Solidarität.» Gemäss Wigger müsste nämlich der Staat in die Bresche springen, wenn der Kirche die Mittel fehlen würden.

Folgen für die Finanzlage habe auch die Steuerpolitik das Kantons. «Die Steuergesetzrevisionen beeinflussen die Steuereinnahmen der Kirchgemeinden direkt oder indirekt.» Die Senkungen der Unternehmenssteuern haben sich 2012 merklich auf die Einnahmen ausgewirkt.

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