Mangel an Büroflächen: In Luzern will niemand den ersten Schritt machen

Die Stadt Luzern tut sich seit Jahren schwer mit dem Ausbau von Büroflächen. Das sei ein Teufelskreis, sagt ein Experte. Dafür boomt das Business in der Agglomeration.

Robert Knobel
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Die neue Büro-Überbauung Square One in Root, wie sie sich ab Ende 2019 präsentieren wird. (Bild PD)

Die neue Büro-Überbauung Square One in Root, wie sie sich ab Ende 2019 präsentieren wird. (Bild PD)

In der Stadt Luzern mangelt es an grossen zusammenhängenden Büroflächen. Dies verhindert die Ansiedlung von neuen Firmen. Die städtische Politik beklagt diesen Umstand schon seit Jahren. Eine aktuelle Studie der Credit Suisse, «Büroflächenmarkt Schweiz 2019», bestätigt nun diese Problematik. Demnach war das Investitionsvolumen in Bürobauten in der Stadt Luzern 2017 rückläufig, und auch die Leerstandsquote war deutlich tiefer als in anderen Schweizer Städten.

Studienautor Fredy Hasenmaile bringt das Luzerner Dilemma auf den Punkt: «Ansiedlungswillige Unternehmen aus dem Ausland schätzen es, wenn viele verschiedene Flächen verfügbar sind. Sie können dann genau das passende aussuchen.» Andererseits seien Neubauten für Investoren oft ein grosses Risiko, solange sie nicht genügend verbindliche Zusagen von Interessenten haben. «Entsprechend halten sie sich zurück.» Exemplarisch für dieses Problem ist das Areal Rösslimatt neben dem Luzerner Bahnhof: Viele Firmen würden sich nach diesem Top-Standort wohl die Finger lecken. Sie wollen aber offenbar keine Verträge abschliessen, solange der Bau noch nicht sicher beschlossen ist. Die SBB wiederum wollen erst bauen, wenn sie genügend verbindliche Angebote haben. Deshalb verzögert sich die Realisierung des Grossprojekts seit Jahren.

Luzern soll von Zug lernen – und Geduld haben

Luzern brauche jetzt eine Initialzündung in Form von einigen erfolgreichen Ansiedlungen, sagt Fredy Hasenmaile. Dann komme die Stadt automatisch auch auf den Radar grosser Firmen. «Aufgrund des vorhandenen Humankapitals und der steuergünstigen Situation in Luzern sind die Rahmenbedingungen dazu eigentlich sehr günstig», glaubt Hasenmaile. Doch brauche es auch Geduld. «In Zug hat man das auch nicht über Nacht geschafft.»

2019 werden zwei Grossprojekte fertig

Ganz anders präsentiert sich das Bild ausserhalb der Stadtgrenzen: In der Agglomeration Luzern entstehen derzeit riesige Bürokomplexe.  2019 werden in Kriens-Mattenhof und Root (Square One) zwei neue Grossüberbauungen bezugsbereit. Entsprechend hoch ist das verfügbare Angebot: Die freien Büroflächen, die aktuell in der Region Luzern ausgeschrieben sind, belaufen sich auf mehr als 50'000 Quadratmeter – ein Vielfaches der Stadt Luzern. 

Die Region Luzern ist denn auch das einzige mittelgrosse Zentrum, für das die CS-Studie eine deutliche Ausweitung des Büroflächen-Markts voraussieht. Aktuell gibt es in der Region Luzern rund 1,5 Millionen Quadratmeter Büroflächen. Damit steht Luzern schweizweit an sechster Stelle nach Zürich, Genf, Bern, Basel und Lausanne. Das zeigt folgende Grafik:

Die Region Luzern ist unter den sechs grössten Büroflächenmärkten

in Mio. Quadratmeter
ZürichGenfBernBaselLausanneLuzernSt. GallenZug0246810

Eindrücklich zeigt sich hier die starke Stellung des Wirtschaftsstandorts Zug. Obwohl die Region viel kleiner ist als Luzern, verfügt sie über fast gleich viel Bürofläche. Im Gegensatz dazu kommt etwa Winterthur nur auf halb so viel Fläche wie Luzern. Insgesamt hat die CS-Studie 21 städtische Regionen untersucht. Interessant ist dabei auch die Preisstruktur in den einzelnen Regionen. Mit einer durchschnittlichen Miete von 227 Franken pro Quadratmeter ist Luzern bei den Preisen auf Platz vier. Nur Zürich, Genf und Lugano haben noch teurere Mieten:

Luzerner Spitzenplatz auch bei den Büro-Mieten

Durchschnittliche Miete in Franken/m2/Jahr (nur aktuell ausgeschriebene Flächen)
1. Genf2. Zürich3. Lugano4. Luzern5. Lausanne6. Bern(...)21. Biel0100200300400

Diese erstaunliche Tatsache hat ihren Grund allerdings in einem Grossprojekt, das noch gar nicht realisiert ist. Die Studie hat nämlich nicht bestehende Mietverträge untersucht, sondern nur diejenigen Büroflächen, die zur Vermietung ausgeschrieben sind. Und hier fällt die erwähnte Überbauung Rösslimatt stark ins Gewicht. 15'600 Quadratmeter zusätzliche Büroflächen sollen dort, an bester Lage, entstehen. Der Preis: 320 Franken pro m2, also mehr als beispielsweise die Durchschnittsmiete in der Stadt Zürich (292 Franken). Dieser hohe Preis könnte ein weiterer Grund dafür sein, dass es den SBB als Besitzer der Liegenschaft seit Jahren nicht gelingt, genügend Mieter für die Rösslimatt zu finden.

LUZERN: Deshalb harzt es in der Rösslimatt

Die SBB finden keine Mieter für die neue Büro-Überbauung an Top-Lage in Luzern. Der Stadtrat hat nun eine Erklärung dafür. Das reicht der SP nicht. Sie verlangt, das ganze Projekt neu aufzugleisen.
Robert Knobel