MIETEN: Mehr Arbeit für Schlichtungsbehörde

Die Schlichtungsbehörde Miete und Pacht bearbeitet deutlich mehr Fälle als früher. Der Blick in die Fallzahlen bringt auch Erstaunliches zur Wohnungsnot zu Tage.

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Einer der Gründe für den Gang vor die Schlichtungsbehörde Miete und Pacht sind Streitigkeiten um die Wohntemperatur.

Einer der Gründe für den Gang vor die Schlichtungsbehörde Miete und Pacht sind Streitigkeiten um die Wohntemperatur.

Wenn zwischen Mieter und Vermieter grössere Unstimmigkeiten herrschen, ist der Gang zur Schlichtungsbehörde Miete und Pacht oft unumgänglich. Die Behörde, welche für den ganzen Kanton zuständig ist, hat immer mehr zu tun. Grund dafür ist die neue Zivilprozessordnung (ZPO), die seit 2011 in Kraft ist (siehe Kasten). «Die neuen Verfahrensbestimmungen haben dazu geführt, dass wir nun bei einem Konflikt die Betroffenen immer zu einer Verhandlung vorladen müssen. Dieser Zusatzaufwand ist erheblich», sagt Anton Bühlmann, Präsident der Schlichtungsbehörde.

Zuvor war es so, dass nicht in jedem Fall die Durchführung einer Verhandlung nötig war, weil sich die Parteien in einem Vorverfahren einigen konnten. Bis sich die Parteien auf einen Verhandlungstermin geeinigt haben und die Verhandlung durchgeführt ist, gehe es mit der neuen Regelung nun länger bis zum Verfahrensabschluss. Bühlmann: «Wir haben die Kadenz erhöht und verhandeln nun an vier Tagen pro Woche.» So konnte die durchschnittliche Dauer zwischen Gesuchseingang und Verhandlung von anfänglich fünf bis sechs Monaten auf derzeit etwa zweieinhalb Monate gesenkt werden.

Bei der Art der Fälle zeigen sich vor allem drei Themenbereiche, die immer wieder bearbeitet werden müssen. 2012 waren dies: Mietzinserhöhungen und -senkungen (zirka 300 Fälle), Kündigungen und Erstreckungen (zirka 300 Fälle) und Mietzinsforderungen sowie Schadenersatz (zirka 230 Fälle). Laut Bühlmann wenden sich bei diesen Fällen Mieter und Vermieter ungefähr zu gleichen Teilen an die Behörde.

«Bezüglich der Zu- oder Abnahme der diversen Klagegründe ist kein Trend auszumachen. Dies hängt oft mit äusseren Ereignissen zusammen», sagt Bühlmann. Zu nennen sind beispielsweise Schwankungen beim Heizölpreis und insbesondere Veränderungen des Referenzzinssatzes. Bühlmann: «Dabei folgen jeweils Forderungen nach einer Anpassung der Miete.»

Fragliche Wohnungsnot

Die Zahlen der Schlichtungsbehörde bieten auch einen anderen Blick auf den Wohnungsmarkt – so etwa auf die oft diskutierte Wohnungsnot in Luzern. «Wenn man unsere Zahlen in Bezug auf Anfechtungen des Anfangsmietzinses und Zweiterstreckungsgesuche betrachtet, lässt die wahrgenommene Wohnungsnot einen grossen Interpretationsspielraum zu», sagt Bühlmann. Erstreckungen können Mieter beantragen, falls sie Schwierigkeiten haben, innerhalb der Kündigungsfrist eine andere Wohnung zu finden. Dabei wird die allfällige Frist dem Fall angepasst, wobei das Alter eines Mieters sowie weitere Faktoren in Betracht gezogen werden. Bei einer Familie mit schulpflichtigen Kindern könnte so die Frist verlängert werden, damit die Kinder nicht mitten im Semester in ein neues Schulhaus müssen. Mieter haben zudem die Möglichkeit, eine zweite und letzte Erstreckung zu beantragen. 2012 wurden rund 300 Erstreckungsfälle verzeichnet. Zu einer Zweiterstreckung kam es nur in 7 Fällen. Der Anfangsmietzins wurde in 3 Fällen angefochten. Bühlmann: «Bei derart geringen Zahlen ist es fraglich, ob man im Kanton von einer Wohnungsnot sprechen kann.»

Das Argument, dass es sich für Mieter nicht lohnt, bei der Behörde vorstellig zu werden, da der Vermieter sowieso am längeren Hebel sitzt, verneint Bühlmann vehement. «Das ist falsch. Das Mietrecht ist ein soziales Recht», sagt er. Dies sehe man auch daran, dass die Behörde kostenlose Rechtsberatungen anbietet. Und diese werden auch rege in Anspruch genommen. 2012 wurden rund 1300 Beratungen durchgeführt. Bühlmann: «Falls zudem ein Verfahren zu Gunsten des Mieters ausgeht, darf ihm gemäss Gesetz drei Jahre lang die Wohnung nicht ordentlich gekündigt werden.» Diese Sperrfrist kann unter Umständen auch ausgelöst werden durch Kündigungen während eines laufenden Verfahrens. «In Einzelfällen werden auch Verfahren eingeleitet, um eine bevorstehende Kündigung zu verhindern oder den Termin hinauszuzögern», sagt Bühlmann. Die Schlichtungsbehörde beurteilt die Fälle jeweils in einer Dreierbesetzung. Neben dem präsidierenden Mitglied ist immer ein Vertreter des Hauseigentümerverbands und des Mieterverbands dabei.

«Es geht um existenzielle Fragen»

Neben den üblichen Unstimmigkeiten wird man bei der Schlichtungsbehörde aber auch Zeuge emotionaler Situationen. «Es geht oft auch um existenzielle Fragen. Bei einer Person, die Rechnungen nicht mehr bezahlen kann, wird das Mietverhältnis meist zuletzt auch noch gekündigt. Die Wohnung ist sozusagen das Letzte, was man ihr ‹wegnimmt›. Dabei spielen sich auch tragische Szenen ab», sagt Bühlmann. Selten wird es derart brenzlig, dass Betroffene Drohungen aussprechen und die Polizei angefordert werden muss.

Bühlmanns Amt als Präsident der Schlichtungsbehörde ist ein 30-Prozent-Pensum. Hauptberuflich arbeitet er als Rechtsanwalt. Durch sein Amt als Präsident darf er aber vor der Luzerner Schlichtungsbehörde in Mietstreitigkeiten nicht als Anwalt auftreten, und er macht das auch vor den Luzerner Gerichten nicht. Diese Einschränkung nimmt er gerne in Kauf. «Es ist eine extrem befriedigende Aufgabe. Vor allem wenn wir es schaffen, eine Lösung zu finden, mit der alle einverstanden sind. So werden die Gerichte entlastet, und es ist schon besonders, wenn sich zwei zuvor zerstrittene Parteien am Schluss die Hände schütteln können.»

Sasa Rasic

HINWEIS
Weitere Infos: www.schlichtungsbehoerde.lu.ch

Behörde kann als Gericht auftreten

Die neue, nationale Zivilprozessordnung (ZPO) hat 2011 die kantonalen Ordnungen abgelöst. Einen hohen Stellenwert hat neu die aussergerichtliche Streitbeilegung. So ist ein vorhergehendes Schlichtungsverfahren neu grundsätzlich obligatorisch. Damit sollen die Gerichte entlastet werden. Eine weitere Neuerung bei der Luzerner Schlichtungsbehörde Miete und Pacht ist, dass sie bei Fällen, in welchen es um eine Summe von bis zu 2000 Franken geht, eine gerichtsmässige Funktion einnimmt und Verhandlungen durchführt.

ras