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MIETSTREIT: Genossenschaft wirft Mitglied raus

Um Mitgliedern zu kündigen, müssen Wohnbaugenossenschaften langwierige Verfahren auf sich nehmen. Nach einem aktuellen Fall könnte die Praxis geändert werden.
Christian Glaus
Die Baustelle der ABL-Überbauung Himmelrich in Luzern. (Bild: Nadia Schärli (Luzern, 30. November 2016))

Die Baustelle der ABL-Überbauung Himmelrich in Luzern. (Bild: Nadia Schärli (Luzern, 30. November 2016))

Christian Glaus

christian.glaus@luzernerzeitung.ch

Die Frau wollte nur Gutes tun. Doch genau dies wurde ihr zum Verhängnis. Sie wurde als Mitglied der Stadtluzerner Wohnbaugenossenschaft ABL ausgeschlossen. Nun kämpft sie vor der kantonalen Schlichtungsbehörde Miete und Pacht darum, in der Wohnung bleiben zu können.

Was ist vorgefallen? Die wüste Geschichte kam vor rund drei Jahren ins Rollen, als die Frau einen Randständigen in ihrer Wohnung aufnahm. Offenbar ohne Rücksprache mit der ABL, was bei einer Untermiete jedoch nötig wäre. Die Genossenschaft spricht deshalb von einer unerlaubten Untermiete. Wegen des Randständigen beklagten sich immer wieder Nachbarn bei der Genossenschaft. Benno Zgraggen, Leiter Kommunikation bei der ABL, spricht von «unhaltbaren Zuständen in der Siedlung». Der Randständige habe die Nachbarn im Haus und in der Siedlung mit seinem Verhalten in unterschiedlicher Form belästigt. «Sein Auftreten war für unsere Mieterinnen und Mieter unerträglich.» Näher ins Detail will Zgraggen jedoch nicht gehen.

Während dreier Jahre suchte die ABL nach einer Lösung für das Problem. Laut Zgraggen verhängte sie schliesslich ein «Haus- und Siedlungsverbot für den Dauergast», welches jedoch nicht eingehalten wurde. Der Vorstand beschloss deshalb, die Frau als Genossenschaftsmitglied auszuschliessen, um korrekt kündigen zu können. «Eine Kündigung ist die letzte Massnahme, wenn alle Lösungsversuche scheitern. Um diese auszusprechen, müssen wir das Mitglied laut Statuten zuerst aus der Genossenschaft ausschliessen.»

Zwei Rekurse gegen Ausschluss

Die Frau erhob dagegen Rekurs. Dieser wurde Ende Mai an der Generalversammlung abgewiesen. Dennoch wohnt die Frau, die nun kein Genossenschaftsmitglied mehr ist, weiterhin in der Wohnung. Sie hat die Kündigung bei der Schlichtungsbehörde Miete und Pacht angefochten, der Fall ist also hängig. Der Randständige verkehrt laut Zgraggen nicht mehr in der Siedlung.

Dass Mitglieder ausgeschlossen werden, komme selten vor, sagt Zgraggen. Im Schnitt geschehe dies weniger als einmal pro Jahr. Der Ausschluss der Frau sei aber erst der zweite Fall in der Geschichte der ABL, gegen den Rekurs eingereicht wurde. Beide Rekurse wurden von der Generalversammlung abgewiesen.

Ausschlüsse von Mitgliedern gibt es auch bei anderen Genossenschaften, etwa bei der Wohngenossenschaft Geissenstein – EBG. Andi Willinig, Vorsitzender der Geschäftsleitung, erinnert sich an vier Fälle in den letzten zehn Jahren. Die Gründe seien unterschiedlich: Genossenschafter, welche die Miete nicht mehr bezahlen oder für die Nachbarn zur Belastung werden. Meist dauern solche Fälle mehrere Monate bis Jahre, bis sie erledigt sind.

Im Fall einer Kündigung geht die EBG gleich vor wie die ABL: Zuerst wird das Mitglied aus der Genossenschaft ausgeschlossen, erst danach wird gekündigt. In den Statuten der EBG wird dieses Vorgehen so aber nicht explizit genannt. Willinig erklärt: «Mit diesem Vorgehen wollen wir uns absichern, dass auch der Aufsichtsrat hinter einer Trennung von einem Genossenschaftsmitglied und Mieter steht.»

Bundesgericht ändert langjährige Praxis

In langjähriger Praxis hat das Bundesgericht geurteilt, dass Genossenschaften ihren Mitgliedern die Wohnung erst nach einem Ausschluss kündigen können. Diese Praxis wurde 2010 aufgrund eines Falls in Genf angepasst. Nun kann auch Genossenschaftsmitgliedern gekündigt werden, sofern dies in den Statuten nicht anders geregelt ist. Sowohl bei der ABL wie auch bei der Wohngenossenschaft EBG macht man sich Gedanken, das Vorgehen gegenüber unliebsamen Mietern anzupassen. «Es ist durchaus möglich, dass wir in einem künftigen Fall das Mietverhältnis beenden, die Person aber Mitglied der Genossenschaft bleiben kann», sagt Andi Willinig. Benno Zgraggen von der ABL sagt: «Wir fragen uns, ob die heutige Praxis richtig ist oder ob wir dies anders handhaben sollen.» Es gehe auch darum, die Mitglieder zu schützen. Reichen sie gegen einen Ausschluss Rekurs ein, wird dieser an der Generalversammlung behandelt – und ihr Fall somit öffentlich. Für die Betroffenen muss dies mehr als unangenehm sein. Und die Versammlung droht zur Schlammschlacht zu werden.

Beim Mieterinnen- und Mieterverband Luzern ist man gegenüber einer Praxisänderung skeptisch, wie Geschäftsleiter Cyrill Studer Korevaar sagt. «Die Hürde für einen Ausschluss aus der Genossenschaft ist heute sehr hoch. Man kann deshalb davon ausgehen, dass Kündigungen künftig schneller erfolgen würden.» Damit würden Genossenschaftsmitglieder einen Teil ihres Schutzes einbüssen. Allerdings stellt Studer fest, dass die Genossenschaften grundsätzlich ihre soziale Verantwortung wahrnehmen (siehe Box). «Wenn sie das Thema mit der nötigen Sensibilität angehen, können sie einen vertretbaren Weg einschlagen.»

Streitfälle: Genossenschaften in der Minderheit

In der Region Luzern gibt es zahlreiche Wohnbaugenossenschaften. Die grösste ist die ABL mit 11 000 Mitgliedern. Ebenfalls zu den grösseren gehören EBG Geissenstein mit 2700 oder Matt mit 698 Mitgliedern. Laut dem Luzerner Mieterinnen- und Mieterverband gehören rund 13,5 Prozent der Wohnungen auf Stadtgebiet einer Genossenschaft. «Die Beratungsquote bei Streitigkeiten liegt bei Mitgliedern gemeinnütziger Wohnbaugenossenschaften deutlich darunter», sagt Geschäftsleiter Cyrill Studer Korevaar. Obwohl die Zahl der Genossenschaftswohnungen steigt, stelle er keine Zunahme der Streitigkeiten fest. Bei Beratungen gehe es meistens um nachbarschaftliche Konflikte oder um Mitglieder, die sich von der Genossenschaft unter Druck gesetzt fühlen, weil sie die Hausregeln mutmasslich nicht einhalten. (cgl)

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