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Ortsplanung: So will sich Sempach verdichten

Das Städtli mit seinem schützenswerten Ortsbild steht vor der Totalrevision der Ortsplanung – und damit vor vielen Herausforderungen.
Susanne Balli
Die Verdichtung gegen innen ist im Städtli Sempach kein einfaches Unterfangen. (Bild: Manuela Jans-Koch, 19. November 2016)

Die Verdichtung gegen innen ist im Städtli Sempach kein einfaches Unterfangen. (Bild: Manuela Jans-Koch, 19. November 2016)

Verdichtung im Innern: So lautet der Grundsatz all jener Gemeinden, die ihre Ortsplanung revidieren müssen. Sempach steht vor der Totalrevision der Ortsplanung und damit vor ebendieser Herausforderung. Noch bis am 2. Dezember liegt die Totalrevision der Ortsplanung zur öffentlichen Mitwirkung auf (siehe Kasten).

Die Entwicklung im Innern ist für Sempach mit seinem historischen Ortskern allerdings gar nicht so einfach. Ausserdem ist Sempach bereits dichter bebaut, als dies der kantonale Richtplan verlange.

Siedlungslücke schliessen

Das Potenzial im Innern ist nicht sehr hoch», sagt Bauvorsteherin Mary Sidler. Deshalb könne noch ein Stück Land (zwei Parzellen) eingezont werden. Und zwar im Gebiet Wygart. Damit schliesst Sempach eine Siedlungslücke unterhalb der Autobahn. Geplant ist ein Quartier mit drei viergeschossigen Häusern mit zirka 110 Wohnungen. Dafür wurde bereits das Siegerprojekt eines Studienauftrages erkoren. Der Gestaltungsplan wird sich laut Sidler auf dem Siegerprojekt abstützen müssen.

Für die nächsten 15 Jahre strebt der Stadtrat ein «massvolles Bevölkerungswachstum von 0,7 Prozent pro Jahr an». Das sind laut Sidler jährlich zirka 32 Personen. Heute zählt Sempach rund 4200 Einwohner. «Der Stadtrat hat zusammen mit der Bevölkerung entschieden, die gesetzlich mögliche Wachstumsrate nicht auszuschöpfen», erklärt Sidler. Diese wäre mindestens doppelt so hoch, wenn man die Entwicklung innerhalb der Bestehenden Siedlungsgebiete dazuzähle. «Mit der bewusst tiefen Wachstumsrate stellen wir eine gute Integration der Neuzuzüger sicher.» Zudem würden so das Kulturland sowie Freiflächen und Naherholungsgebiete bewahrt.

Bei der Umsetzung der Innenentwicklung will der Stadtrat sensibel vorgehen. Dichter zu bauen bedeutet zum Teil auch, höher zu bauen, um so Kulturland und Freiflächen möglichst zu schützen. Es sei aber kein Hochhaus geplant. Man habe im Vorfeld Studien durchführen lassen. Bei Gebäuden in Sempach seien maximal fünf Geschosse möglich. Gerade beim Bauen in die Höhe sei der stärkere Einzug von Direktbetroffenen nötig. Zudem lege man Wert auf attraktive Aussenräume.

Gebiet Meierhof mit drei Varianten

Der Stadtrat von Sempach musste in der Vergangenheit bei den Entwicklungsgebieten zum Teil Kritik einstecken. Im Gebiet Meierhof hatte die Gemeindeversammlung im Juni 2018 das vom Stadtrat ursprünglich vorgesehene Wachstum gebremst. Für dieses umstrittene Gebiet unterbreitet der Stadtrat der Bevölkerung nun drei Varianten zur Mitwirkung. Mary Sidler sagt: «Es ist dem Stadtrat wichtig, von der Bevölkerung zu erfahren, welche der drei Varianten sie bevorzugt. Deshalb äussern wir derzeit keine Präferenzen zu den Varianten.»

Bei Variante 1 soll der ganze Perimeter eingezont und überbaut werden. Variante 2 sieht eine Rückzonung eines kleinen Perimeters in die Landwirtschaftszone vor. Dabei wäre aber eine Wertminderungsklage möglich. Zudem gilt bei diesen beiden Varianten eine Gestaltungsplanpflicht. Bei der Variante 3 würde ein grösserer Perimeter in die Landwirtschaftszone zurückgezont: Auf einer Gestaltungsplanpflicht für das einzelne Grundstück würde verzichtet. Allerdings rechnet der Stadtrat bei dieser Variante mit einer Wertminderungsklage von bis zu 2,5 Millionen Franken.

Rückzonungen von Bauland wie dies bei zahlreichen Gemeinden der Fall ist, gibt es in Sempach nicht – ausser der allfälligen Rückzonung im Gebiet Meierhof, die laut Mary Sidler aber freiwillig erfolgen würde.

Gerade durch die zum Teil negativen Rückmeldungen bei der Entwicklung einzelner Quartiere sei sich der Stadtrat noch stärker bewusst, wie wichtig der enge Dialog mit der Bevölkerung sei. «Der Prozess der Ortsplanungsrevision wurde durch ein kompetentes Kernteam erarbeitet und durch eine breit abgestützte Ortsplanungskommission begleitet. Zudem war uns wichtig, die Bevölkerung angemessen mit einzubeziehen», sagt Sidler.

Testplanungen durchgeführt

Zum Beispiel habe man vier unterschiedliche Quartiere ausgewählt, bei welchen man mit den Bewohnern und der interessierten Bevölkerung die heutige Typologie, Qualitäten und Defizite herausgeschält und mögliche Entwicklungsszenarien diskutiert habe. «Das Ergebnis daraus bildete die Grundlage für die neuen Zonenbestimmungen, die für alle ähnlichen Quartiere anwendbar sind.» An anderen Orten hingegen seien qualitätssichernde Verfahren wie Testplanungen oder ortsbauliche Studien durchgeführt worden.

So zum Beispiel auch im Gebiet Stadtweiher/Hildisriederstrasse, das umstrukturiert werden soll. Das «sehr heterogene Areal» weise heute Nutzungen auf, die an diesem Ort nicht mehr sinnvoll seien, zum Beispiel das Feuerwehrdepot oder die Entsorgungsstelle. Darum soll das Gebiet aufgewertet werden. Konkreter bedeutet dies: Neubauten für Wohnungen, Dienstleistungen und Kleingewerbe sowie 160 unterirdische Parkplätze.

Wenn das Mitwirkungsverfahren abgeschlossen ist, wird der Stadtrat die Ortsplanungsrevision überarbeiten. Im Herbst 2020 soll sie öffentlich aufliegen. Sidler rechnet damit, dass die Bevölkerung 2021 darüber befinden kann.

Ortsplanung: Hier können Sie sich informieren

Die Totalrevision der Ortsplanung liegt noch bis am 2. Dezember zuhanden der öffentlichen Mitwirkung im Stadthaus auf. Bevölkerung, Grundeigentümer, politische Behörden, Parteien und Verbände können schriftlich Stellung dazu nehmen. Am 12. September findet um 19 Uhr in der Festhalle Sempach eine Informationsveranstaltung dazu statt. Zudem gibt es am Samstag, 14. September von 9 bis 13 Uhr einen öffentlichen Stand im Städtli zur Ortsplanung Sempach. Des Weiteren bietet der Stadtrat am 16. sowie am 28. Oktober jeweils von 18.15 bis 20 Uhr Sprechstunden zur Ortsplanung im Stadthaus an. Eine Anmeldung beim Bauamt ist per E-Mail (ortsplanung@sempach.ch) erwünscht. Alle Unterlagen zur Ortsplanungsrevision sind unter www.ortsplanungsempach.ch zu finden.

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