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REGION LUZERN: Bauboom stärkt Macht der Mieter

In der Agglomeration wird rege gebaut. Gibt es für so viele Wohnungen überhaupt eine Nachfrage? Ja, sagt der LUKB-Immobilienexperte. Dennoch müssten einige Investoren ihre Strategie überdenken.
Robert Knobel
Der Bauboom in der Agglomeration Luzern zeigt sich auch im Gebiet Schweighof. (Bild: Pius Amrein (Kriens, 27. Juni 2017))

Der Bauboom in der Agglomeration Luzern zeigt sich auch im Gebiet Schweighof. (Bild: Pius Amrein (Kriens, 27. Juni 2017))

Robert Knobel

robert.knobel@luzernerzeitung.ch

Wer vom Sonnenberg oder vom Gütsch über die Region Luzern blickt, stellt fest: Es wimmelt nur so von Baukränen. In den letzten Jahren sind etwa in der Emmer Feldbreite oder im Luzerner Tribschenquartier Hunderte neuer Wohnungen entstanden – und der Bauboom geht munter weiter. Die Schwerpunkte der nächsten Jahre liegen in Luzern Süd, in Emmenbrücke und im Rontal. Dort sollen teils ganze Stadtteile neu überbaut werden. Allein die neun grössten Vorhaben werden das Angebot in der Region um rund 4500 Wohnungen vergrössern (siehe Tabelle), hinzu kommen etliche kleinere Neuüberbauungen. Da könnte man sich fragen, wer in all diesen Wohnungen überhaupt wohnen soll.

Die eindrückliche Zahl von Neubauten relativiert sich angesichts des Bevölkerungswachstums von jährlich rund 1 Prozent im Kanton Luzern. Das entspricht einem Zuwachs von 4000 Einwohnern jedes Jahr. Dennoch mehren sich in jüngster Zeit die Meldungen, wonach insbesondere neue Eigentumswohnungen nicht mehr weggehen wie warme Weggli. Ist die Region Luzern auf dem Weg zu Überkapazitäten? Stefan Heggli, Leiter Immobilien-Kompetenzzentrum der Luzerner Kantonalbank, sagt dazu: «Wir stellen allgemein fest, dass der Immobilienmarkt kein Selbstläufer mehr ist.» Insbesondere bei Wohnungen sei das Preisniveau zunehmend problematisch. Die Gefahr eines Überangebots sieht Heggli dennoch nicht. «Die Nachfrage insbesondere in der Region Luzern ist intakt. Es gibt immer mehr Kleinhaushalte und ältere Personen, die länger zu Hause bleiben.» Zudem sei die Region für Zuzüger nach wie vor attraktiv – auch deshalb, weil die Wohnkosten noch immer günstiger sind als in den Kantonen Zug und Zürich.

Mietpreise noch wenig unter Druck

Während die Preise beim Wohneigentum unter Druck kommen, ist diese Entwicklung bei den Mieten noch weniger ausgeprägt. Die Investoren der grossen Bauprojekte scheinen demnach aufs richtige Pferd gesetzt zu haben, indem sie vorwiegend Mietwohnungen planen. Dennoch glaubt Stefan Heggli, dass der Bauboom auch die Vermieter vor Herausforderungen stellt: «Die Verhandlungsmacht der Mieter wird eher stärker.» Die Investoren müssten ihre Immobilienstrategie verstärkt mit Fokus auf den zukünftigen Mieter festlegen. Andernfalls sei mit längeren Vermarktungszeiten und erhöhten Leerstandsquoten zu rechnen.

Der Grossteil der genannten Bauprojekte in der Agglomeration Luzern wird in rund zehn Jahren abgeschlossen sein. Wird es danach ruhiger? «Es ist durchaus möglich, dass nach dieser intensiven Phase der Neuproduktion eine Sättigung eintreten wird», sagt Heggli. Die Baubranche müsse deswegen eher mit Überkapazitäten rechnen. «Ein Rückgang bei Neubauten dürfte jedoch durch Sanierungen, Entwicklungen oder Umnutzungen bestehender Objekte teilweise kompensiert werden.»

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