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RÖSSLIMATT: Das Prestigeprojekt an Top-Lage stockt

Die Grossüberbauung beim Bahnhof Luzern verzögert sich bis 2022, weil die SBB keinen Hauptmieter finden. Ist die Konkurrenz durch den Mattenhof in Kriens zu stark?
Christian Glaus
So soll die Überbauung neben dem Bahnhof dereinst aussehen. (Bild: Visualisierung PD)

So soll die Überbauung neben dem Bahnhof dereinst aussehen. (Bild: Visualisierung PD)

Christian Glaus

Grosse zusammenhängende Büroflächen sind in der Stadt Luzern Mangelware. Deshalb gelingt es der Stadt kaum, neue Grossfirmen anzulocken, mit denen sich die Steuereinnahmen erhöhen liessen. Der Stadtrat setzt daher seine ganzen Hoffnungen in die SBB-Überbauung Rösslimatt direkt beim Bahnhof. Hier entstehen mit dem Projekt Perron 20 000 Quadratmeter Bürofläche an bester Lage. Entsprechend könnte man meinen, dass die Räume weggehen wie warme Weggli. Doch das ist nicht der Fall. Die SBB warten noch immer auf einen Hauptmieter. Und solange dieser nicht gefunden ist, wird nicht gebaut.

«Wir wollen nicht auf Vorrat bauen»

Deshalb verzögert sich das Grossprojekt weiter. Ursprünglich gingen die SBB davon aus, dass die Büros ab 2018 oder 2020 bezogen werden können. Inzwischen ist die Rede von 2022. Das bestätigen die SBB gegenüber unserer Zeitung. «Wir wollen nicht auf Vorrat bauen», sagt dazu SBB-Mediensprecher Reto Schärli. Er betont jedoch, dass Gespräche mit Interessenten stattfinden. «Wir sind zuversichtlich, dass das Projekt realisiert werden kann.» Zu den möglichen Gründen für das mangelnde Interesse an den Büroräumen will sich Schärli nicht äussern. Allgemein gehalten sagt er: «Wie gut ein Objekt vermietet werden kann, hängt von der allgemeinen wirtschaftlichen Lage ab.»

Schärli macht aber nicht nur die fehlenden Mieter für die Verzögerungen verantwortlich. Auch die Erarbeitung des Gestaltungsplans nehme mehr Zeit in Anspruch. Der Gestaltungsplan soll noch in diesem Jahr abgeschlossen und anschliessend aufgelegt werden. «Wir verzögern das Projekt nicht absichtlich. Qualität braucht eben Zeit – und die nehmen wir uns.»

Stadt will weniger Parkplätze

Dass die SBB den Gestaltungsplan mehrfach ergänzen mussten, hat mehrere Gründe. So mussten sie ein Konzept für eine nachhaltige Mobilität einreichen. Die Stadt verlangte weiter, dass die Anzahl der Parkplätze gemäss Parkplatzreglement und städtischer Mobilitätsstrategie reduziert wird. Ziel sei es, möglichst wenige Parkplätze zu schaffen, um grossen Mehrverkehr zu vermeiden, so Bruno Gsteiger, Projektleiter Stadtentwicklung bei der Stadt Luzern. Weiter verlangte die Stadt, dass der Bau die 2000-Watt-Richtlinien erfüllt. Und nun wird noch die Übernahme der öffentlichen Aussenräume durch die Stadt präziser geregelt. Diese Flächen gehen nach der Fertigstellung der Überbauung an die Stadt Luzern über, welche dann für Betrieb und Unterhalt verantwortlich ist.

SBB liessen sich viel Zeit

Die Stadt machte also zahlreiche Auflagen zur Grossüberbauung der SBB, welche zu Mehrarbeit führen. Für die Stadtqualität seien sie erforderlich, so Gsteiger. Er sagt aber auch, die SBB hätten sich bei der Einreichung der zusätzlichen Konzepte zum Teil Zeit gelassen. «Das Tempo gibt der Bauherr vor, und die SBB hatten durch das Fehlen eines Hauptmieters offenbar weniger Druck, noch schneller vorwärtszumachen.» Laut Bruno Gsteiger wäre es auch jetzt noch möglich, die Überbauung Perron bis 2020 zu realisieren. «Für diesen Bau liegt ein weit gereiftes Vorprojekt vor. Dieses kann schnell in ein Bauprojekt umgewandelt werden.» Zudem komme es nicht selten vor, dass Gestaltungsplan und Bauprojekt gleichzeitig öffentlich aufgelegt werden. Dadurch kann ein Bauherr viel Zeit sparen. «Dieses Vorgehen haben wir auch den SBB aufgezeigt, um das Projekt bei Bedarf zu beschleunigen.» Die SBB hingegen entschieden sich, jeden Schritt einzeln zu machen. Das heisst: Zuerst wird der Gestaltungsplan aufgelegt, dann das Bauprojekt erarbeitet und aufgelegt.

Vieles deutet also darauf hin, dass die SBB die Realisierung der Rösslimatt-Überbauung doch bewusst verzögern. Weil ein Hauptmieter fehlt. Das überrascht, denn Bedarf an grossen Büroflächen besteht. So hat sich Mobility kürzlich entschieden, nach Rotkreuz zu ziehen, weil es in Luzern keine genügend grossen Büroräume gab (Ausgabe vom 19. März). Auch die SBB verlagern 170 Arbeitsplätze nach Olten. Und am Mittwoch gab Swisscom bekannt, ihre Standorte in der Stadt aufzugeben und im Mattenhof Kriens zu bündeln.

Erschliessung: Mattenhof trumpft

Weshalb finden die SBB keinen Hauptmieter? Eine wichtige Rolle spielt wohl die Mattenhof-Überbauung in Kriens. Diese befindet sich ebenfalls an guter Lage und ist mit ÖV und Autobahn gut erschlossen. Zudem ist der Bau früher bezugsbereit. Die Swisscom wird ihre neuen Räume schon 2019 beziehen. Man habe auch geprüft, in die Rösslimatt-Überbauung zu ziehen, so Swisscom-Mediensprecherin Annina Merk. Den Ausschlag zu Gunsten Mattenhof habe aber die gute Erschliessung gegeben. SBB-Mediensprecher Reto Schärli sagt zur Konkurrenz: «Die spürt man immer. In der Immobilienbranche muss man zur richtigen Zeit das richtige Angebot auf dem Markt haben.»

Eine weitere Schwierigkeit für die Rösslimatt-Überbauung: Aufgrund der tiefen Zinsen wollen die Firmen lieber Büroflächen kaufen statt mieten. Denn auf dem Konto vermehrt sich das Geld (fast) nicht mehr. Eine Investition in einen guten Standort ist umso interessanter. Das bestätigt der städtische Wirtschaftsbeauftragte Peter Bucher: «Firmen würden gerne kaufen. Doch ich habe Verständnis für die SBB, dass sie ihr Filet-Stück nicht verkaufen wollen. Wer es hat, will es behalten.» Laut SBB-Sprecher Schärli ist ein Verkauf der Büroflächen in der Rösslimatt derzeit kein Thema.

Wirtschaftsförderer ist enttäuscht

Die Stadt Luzern muss also weiter warten, bis sie neue grosse Büroflächen an bester Lage erhält. «Wir hatten uns – wie die SBB auch – erhofft, dass früher ein Hauptmieter für die Rösslimatt gefunden wird», sagt Peter Bucher. Deshalb sei man über die Entwicklung schon etwas enttäuscht. Schwarzmalen will er trotzdem nicht. Denn offenbar gehts auch ohne Rösslimatt: «In den letzten acht Jahren ist die Zahl der Arbeitsplätze stärker gestiegen als die Zahl der Einwohner.» Pro Jahr seien netto 1000 Arbeitsplätze entstanden. Gemäss Lustat Statistik Luzern gab es 2013 in der Stadt Luzern Arbeitsplätze im Umfang von knapp 59 000 Vollzeitstellen. Die Einwohnerzahl lag bei rund 83 700. Inzwischen dürfte die Zahl der neu geschaffenen Stellen wohl tiefer liegen. Weil es nicht gelingt, Tausende von Arbeitsplätzen im Kanton Luzern anzusiedeln, konzentriert sich die kantonale Wirtschaftsförderung vermehrt auf die Bestandspflege (Ausgabe von gestern).

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