Rückzonungen in 21 Luzerner Gemeinden – für Betroffene gibt es kaum Geld

21 Luzerner Gemeinden müssen Land rückzonen. Die Chancen der Grundeigentümer auf Entschädigung stehen jedoch schlecht.

Niels Jost
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Es ist dicke Post, welche zahlreiche Luzerner Grundeigentümer in den vergangenen Wochen von ihrer Gemeinde erhalten haben. Denn ihr Grundstück muss aufgrund der übergeordneten Gesetze von Bund und Kanton rückgezont werden. Das heisst, es wird von der Bauzone in die Landwirtschafts- oder in die Grünzone umgezont; ein Gebäude darf darauf nicht mehr gebaut werden – das Land verliert damit an Wert.

Total müssen 67,25 Hektaren Land in 21 Gemeinden rückgezont werden (Ausgabe vom 31. Januar). Das Thema ist emotional – und bewegt auch die Politik. Die Kantonsräte Urs Marti (CVP, Zell) und Armin Hartmann (SVP, Schlierbach) haben nun je eine Anfrage dazu eingereicht. Letzterer wollte etwa wissen, wie viele der Grundstücke überhaupt die Bedingungen erfüllen, für eine Entschädigung in Frage zu kommen. Die Antwort der Regierung fällt für die Betroffenen ernüchternd aus: «Das dürfte nur für eine Minderheit aller rückgezonten Flächen der Fall sein.»

Strenge Richtlinien bei Recht auf Entschädigung

Weiter schreibt der Regierungsrat, dass bei Entschädigungszahlungen stets der Einzelfall beurteilt werde. Die Entscheidung liege schliesslich bei der Schätzungskommission oder allenfalls bei den Gerichten. Dabei werde geprüft, ob es sich beim rückgezonten Land um eine materielle Enteignung handle. Nur dann habe man allenfalls Anspruch auf eine Entschädigung. Allerdings betont der Regierungsrat auch hier, dass nach bisheriger Rechtssprechung der Gerichte die Voraussetzungen für eine Entschädigung aufgrund einer materiellen Enteignung «hoch» sind. Konkret müssten folgende drei Bedingungen erfüllt sein:

  • Das Grundstück ist überbaubar oder durch die Kanalisation grob erschlossen.
  • Das Grundstück liegt «weitgehend» im überbauten Gebiet.
  • Für die Erschliessung und Überbauung des Grundstücks hat der Eigentümer schon «erhebliche Kosten» aufgewendet.

Wie der Regierungsrat geht auch Armin Hartmann davon aus, dass nur wenige Grundstücke all diese Kriterien erfüllen. Er kritisiert daher die «bisherige restriktive Rechtssprechung». Hartmann: «Aus juristischer Sicht gibt es nichts zu bemängeln, doch ich erhoffe mir bei der Umsetzung eine faire Entschädigung für all jene Grundeigentümer, welche ein Anrecht darauf haben.» Wie viel man für ein rückgezontes Stück Land erhält, kann nicht generell gesagt werden. Im Einzelfall wird geklärt, welchen Wert das Grundstück vor der Rückzonung hatte, verglichen mit dem Wert, welchen das Grundstück als «blosses» Landwirtschaftsland aufweist.

Bei Rückzonungen von Bauland geht es um Emotionen – und sehr viel Geld.

Bei Rückzonungen von Bauland geht es um Emotionen – und sehr viel Geld.

Symbolbild: Keystone

Die Land-Preise unterscheiden sich von Gemeinde zu Gemeinde und je nach Lage stark. Auf Anfrage heisst es beim Schweizerischen Verband der Immobilienwirtschaft (SVIT), dass erschlossenes Bauland in einer Luzerner Landgemeinde schnell mal zwischen 400 und 1000 Franken pro Quadratmeter kosten kann. Der Wert von Landwirtschaftsland hingegen liegt bei wenigen Franken bis höchstens 50 Franken pro Quadratmeter.

«Wertverlust von bis zu 95 Prozent möglich»

Diese Zahlen zeigen: «Die Einbusse für betroffene Eigentümer ist massiv», sagt Christian Marbet, Präsident der Zentralschweizer Sektion des SVIT. «Man kann durchaus von einer Reduktion des Landwertes von bis zu 95 Prozent sprechen.» Marbet betont aber auch, dass es durchaus Gründe gibt, wieso bestimmte Grundstücke zurückgezont werden. «Die Rückzonungen erfolgen üblicherweise nur dann, wenn die jeweiligen Eigentümer nicht innert ‹nützlicher Frist› ein Bauprojekt in die Wege leiten oder in Aussicht stellen. Oft sind es Personen, welche das Land eher als Kapitalanlage halten.» Zudem komme es bei solchen Grundstücken auch deshalb nicht zu einem Bauprojekt, weil es sich nicht um Land an einer guten Lage handle oder andere Probleme bestehen, wie beispielsweise eine fehlende Erschliessung oder ein Waldabstand. «Wenn nämlich die Lage gut wäre und die Voraussetzungen für die Bebaubarkeit stimmen, wäre normalerweise schon längstens jemand bereit, ein Projekt zu realisieren», so Marbet.

Gemeinden tragen keine Kosten

Bei all jenen Grundstücken jedoch, welche die Entschädigungskriterien erfüllen, dürften die Wertverluste schnell im sechs- oder siebenstelligen Bereich liegen. Das Geld für die Entschädigungen stammt aus einem kantonal verwalteten Fonds, der durch die sogenannte Mehrwertabgabe gespiesen wird und dereinst 110 bis 140 Millionen Franken schwer sein soll. Die Gemeinden tragen also keine Kosten. Gemäss dem Kanton sind zwar schon Mittel in den Fonds geflossen, doch es werde noch mehrere Jahre dauern, bis eine «substanzielle Äufnung» erreicht worden ist.