Rückzonungen von Bauland im Kanton Luzern: Der Kampf um Millionen

Daniele Obino ist einer der ersten, der sich gegen eine Rückzonung einer Bauparzelle in Büron wehrt. So könnte es künftig noch vielen gehen.

Pascal Linder
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Ein Ortsschild von Büron.

Ein Ortsschild von Büron.

Boris Bürgisser, 18. November 2019)

Spätestens anfangs dieses Jahres wurden Luzerner Landbesitzer darüber informiert, ob ihr Bauland aufgrund der Gesetze von Bund und Kanton rückgezont werden muss oder nicht. Daniele Obino, Eigentümer der Firma S+P Architekten AG, welcher eine Baulandparzelle in Büron gehört, ist von der Rückzonung betroffen. Sein Fall zeigt auf, wie es künftig womöglich noch andere hart treffen könnte.

Doch von vorne: Die Gemeindeversammlung von Büron hat im Februar eine Teilrevision der Ortsplanung beschlossen. Mitunter soll das 1,2 Hektaren grosse Grundstück Rebacker vom Bauland zu landwirtschaftlicher Fläche rückgezont werden. Grundbesitzer Daniele Obino ist mit diesem Entscheid überhaupt nicht einverstanden. Er reichte dagegen eine Verwaltungsbeschwerde ein.

«Büron hat kein überschüssiges Bauland»

Zur Erinnerung: Wenn überschüssiges Bauland vorhanden ist, muss es rückgezont werden. So sehen es das Raumplanungsgesetz vom Bund und der kantonale Richtplan vor. Der Kanton Luzern wird dabei in verschiedene Kategorien eingeteilt: Die Stadt Luzern ist beispielsweise das kantonale Hauptzentrum, Sursee das kantonale Nebenzentrum. Büron wird gleichgesetzt mit ländlichen Gemeinden wie Flühli, Romoos oder- Luthern. Sie müssen Land rückzonen, damit bei diesen ländlichen Gemeinden das jährliche Bevölkerungswachstum begrenzt wird.

Dies bedeutet, dass Büron in den Entwicklungsmöglichkeiten stark eingeschränkt ist. Obino bemängelt, dass Büron vom Luzerner Regierungsrat als Rückzonungsgemeinde eingestuft worden sei. Büron sei sehr gut gelegen und habe eine tolle Industriezone, in der sich etliche Firmen ansiedeln wollen. Unter diesen Voraussetzungen könnten künftige Mitarbeiter nicht im selben Dorf wohnen, da das Wachstum eingefroren worden sei. «Ich erachte es aber als sinnvoll, Arbeiten und Wohnen im gleichen Ort zu ermöglichen, um den Pendelverkehr einzudämmen», erklärt er. Die Rückzonung widerspreche den Grundsätzen des Raumplanungs- und Umweltschutzrechts.

Verkehrstechnisch bestens erschlossen

Die gute Lage Bürons zeige sich auch darin, dass das Dorf nur zirka 5 Kilometer von Sursee entfernt liege. Den Bahnhof Sursee erreicht man mit dem alle 15 Minuten verkehrenden Bus innert 13 Minuten, der Autobahnanschluss ist 5 Minuten entfernt. In einer Mitteilung zum Bau der Speicherbibliothek im Februar 2013 bezeichnete der Luzerner Regierungsrat die Lage denn auch wie folgt: «Das Grundstück ist verkehrstechnisch gut erschlossen und von den Zentren Zürich, Basel, Bern und Luzern aus gut erreichbar.» Obino sagt weiter:

Daniele Obino.

Daniele Obino.

Bild: Roger Grütter (18.9.2018)
«Wenn der Kanton in Büron etwas bauen will, wird der hervorragende Standort hervorgehoben. Bei der Rückzonungsstrategie wird der Standort hingegen schlecht gemacht.»

Vergleiche man die anderen Gemeinden, die dieser Kategorie zugeteilt seien, so handle es sich um sehr schlecht erschlossene Gemeinden.

Entschädigungsforderung möglich

Wenn eine Rückzonung rechtskräftig ist, kann der betroffene Landeigentümer eine Entschädigungsforderung bei der Schätzungskommission stellen. Diese entscheidet dann, ob eine materielle Enteignung vorliegt oder nicht. Im Kanton Luzern wurde dafür ein spezieller Fonds eingerichtet: Er wird durch die 2018 eingeführte Mehrwertabgabe gespiesen. Diese fällt an, wenn ein Grundstück durch eine Einzonung in einer Gemeinde mit zu kleinen Bauzonen mehr Wert erlangt.

Daniele Obino ist überzeugt, dass es sich in seinem Fall um materielle Enteignung handelt Er befürchtet allerdings, dass es künftig schlecht steht um Landbesitzer. So nennt er als Beispiel ein Bundesgerichtsurteil vom Oktober 2019. Bei einer Umzonung in Dagmersellen hatte die Schätzungskommission eine Entschädigung gesprochen. Diese Entschädigung wurde durch einen Bundesgerichtsentscheid letztlich aberkannt. «Unglaublich, wie man mit uns umgeht und der Staat seine Macht missbraucht. Die Schatzungskommission hatte hier gutgläubig und mit einem guten Rechtsverständnis eine Summe gesprochen für die ausgezonte Landfläche in Dagmersellen, nun wurde sie mit diesem Bundesgerichtsentscheid als unfähig hingestellt. Damit wird die Schätzungskommission in Zukunft gar keine Entschädigungen mehr sprechen, um nicht ihr Gesicht zu verlieren», so die Befürchtungen von Obino. «Es ist ein absolutes Unrecht, was hier Einzelnen angetan wird, die den Wertverlust infolge Rückzonung tragen müssen. Es wurde uns ganz anders verkauft, denn keiner hätte aufgrund der Rückzonungsstrategie zu Schaden kommen sollen», kritisiert er scharf.

In Büron wurde noch weiteres Land ausgezont. In einem anderen Fall kündete die Bank aufgrund der Rückzonung die Hypothek auf dem Grundstück. Der Grundstückbesitzer muss eine grosse Geldsumme zurückbezahlen. «Es werden hier Existenzen zerstört mit dieser Auszonungsstrategie. Die Vorgehensweise ist ungerecht. Die Politik muss das Verfahren ändern und die Entschädigungen vor der Auszonung sprechen.»

Die Einsprache im Fall Rebacker liegt aktuell beim Regierungsrat. Da es sich um eine laufende Vernehmlassung handelt, wollte Jürg Schär, Gemeindepräsident von Büron, gegenüber unserer Zeitung keine Stellung nehmen.