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STADT LUZERN: Wer darf gemeinnützig bauen?

Die geplante Grossüberbauung Bernstrasse ist durch eine Beschwerde sistiert. Das ärgert den Stadtrat. Einsprecher Jost Schumacher hat damit eine Grundsatz­debatte ausgelöst.
Diese baufälligen Häuser an der Bernstrasse sollen einer Grossüberbauung mit 135 Wohnungen weichen. (Bild Corinne Glanzmann)

Diese baufälligen Häuser an der Bernstrasse sollen einer Grossüberbauung mit 135 Wohnungen weichen. (Bild Corinne Glanzmann)

Hugo Bischof

Die Stadt Luzern will bis 2019 an der oberen Bernstrasse 135 gemeinnützige Wohnungen bauen. Sie gibt dafür elf städtische Grundstücke im Baurecht an die Allgemeine Baugenossenschaft Luzern (ABL) ab, zwei weitere verkauft sie der Baugenossenschaft Matt (wir berichteten). Ein einfaches Geschäft, könnte man meinen. Weit gefehlt: Der Luzerner Rechtsanwalt und Immobilienbesitzer Jost Schumacher bringt das Ganze nun vorläufig zum Stoppen. Er hat beim Kantonsgericht eine Beschwerde gegen das vom Parlament beschlossene Vorhaben eingereicht (Ausgabe vom 21. Mai).

Auch Private sollen Zugang erhalten

Schumacher kritisiert in erster Linie, dass die Stadt die Landabgabe nicht öffentlich ausschrieb. Sie habe nur Baugenossenschaften der Stadt sowie der früheren Gemeinde Littau beigezogen. Das sei nicht zulässig: «Das grenzt sämtliche privaten Investoren und ähnliche private Unternehmer vom Kauf und der Überbauung von Bauland zur Förderung von gemeinnützigem Wohnbau aus», schreibt Schumacher in der Beschwerde. Der Stadtrat habe «bundesrechtswidrig gehandelt», so Schumacher weiter. Diese Ungleichbehandlung sei «schlichtweg willkürlich». Zudem würden dadurch die internationalen Vergaberechtskriterien, die auch im kantonalen Recht verankert seien, «mit Füssen getreten». Das Luzerner Kantonsgericht muss nun beurteilen, ob diese Vorwürfe zutreffen.

Schumacher will selber bauen

Schumacher macht kein Hehl daraus, dass er selber an der Überbauung der städtischen Grundstücke im Bereich Bernstrasse 62 bis 96 interessiert wäre. Er betont: «Ich könnte die gleichen Wohnungen günstiger bauen als die Baugenossenschaften.» Seine Begründung: «Ich als Privater kann allein und rasch entscheiden. Bei einer Baugenossenschaft sind die Entscheidungswege länger, und mehrere Instanzen reden mit – was die Preise in die Höhe treibt.»

Dass Genossenschaften zu teuer bauen würden, das hat Schumacher bereits im Zusammenhang mit dem Bau von Genossenschaftswohnungen im Horwer Zentrum kritisiert. Er selber könne dank optimalerer Grundrissgestaltung (kleinere Gänge), aber auch dank günstigerer Einkaufspreise wegen Mengenrabatt massiv Kosten sparen. «Ich muss persönlich keine Gewinne mit dem Bau von Wohnungen machen», sagt Schumacher. Er rechne jeweils mit einer Rendite von 5 bis 5,5 Prozent – Geld, das er zum grossen Teil in den Unterhalt bestehender und den Bau neuer Wohnungen investiere. Genauso wie das auch die Wohnbaugenossenschaften machen.

Signalwirkung für die Zukunft

Was die geplante Überbauung an der oberen Bernstrasse in Luzern betrifft, hofft Schumacher nun auf ein Gespräch mit der Stadt. «Meine Hauptforderung ist, dass die Stadt bei künftigen Ausschreibungen von gemeinnützigen Wohnungen alle Bewerber berücksichtigt, also auch private Wohnbauunternehmer wie mich.» Was immer Stadt oder Kantonsgericht entscheiden – es wird Signalwirkung für die kommenden Jahre haben. Schliesslich müssen gemäss der vom Volk angenommenen Initiative «Für zahlbaren Wohnraum» in den nächsten Jahren Tausende neue gemeinnützige Wohnungen entstehen.

Doch was bedeutet «gemeinnützig» – können nur Genossenschaften gemeinnützig bauen? Auch eine Privatperson könne bei einer solchen Ausschreibung mitmachen, sagt Luzerns Baudirektorin Manuela Jost (GLP). «Bedingung ist aber, dass sie einen Verein oder eine Stiftung gründet mit stark verpflichtenden Statuten zur Sicherung der Gemeinnützigkeit.» Dass dies Schumacher tun wird, ist unwahrscheinlich, da der unmittelbare Verwaltungsaufwand dadurch steigen würde. «Günstige Wohnungen sind nicht gleich gemeinnützig», so Jost. «Gemeinnützig bedeutet, dass der Mieter eine reine Kostenmiete bezahlt. Der Vermieter erzielt keinerlei Gewinn, sondern reinvestiert die Rendite wieder in die Genossenschaftswohnungen.»

Auch Mark Schmid, Präsident des Mieterinnen- und Mieterverbands Luzern (MVL), betont: «Genossenschaften sind statutarisch und gesetzlich dazu verpflichtet, keine Spekulationsgewinne abzuführen.» Das sei der Grund dafür, dass die Mietzinse bei Sanierungen von Genossenschaftswohnungen «nicht derart grosse Sprünge machen, wie das bei privaten Überbauungen meist der Fall ist». Schmid fragt rhetorisch: «Wie kann Schumacher auf lange Sicht garantieren, dass dies bei ihm nicht auch passiert?»

Die Eidgenössische Wohnraumförderungsverordnung (WFV) von 2003 umschreibt den Begriff gemeinnützig so: «Eine Organisation gilt als gemeinnützig, wenn sie nach ihren Statuten den Zweck verfolgt, dauerhaft den Bedarf an Wohnraum zu tragbaren finanziellen Bedingungen zu decken.»

Warten auf Gerichtsentscheid

Durch Schumachers Beschwerde ist der Bau der 135 Wohnungen an der oberen Bernstrasse bis auf weiteres sistiert. «Das ist schade», sagt dazu Manuela Jost, «denn wir hätten in dieser Sache gerne vorwärts- gemacht.» Die Stadt werde die Abweisung der Beschwerde beantragen und warte nun ab, was das Kantonsgericht entscheide. Jost hofft auf einen raschen Entscheid. Sollte das Urteil allerdings ans Bundesgericht weitergezogen werden, würde die Planung an der Bernstrasse wohl für längere Zeit blockiert.

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